Дача с упреждением

Дача с упреждением

        Ажиотажный спрос на летнюю аренду дач, по оценкам риэлтеров, приходится на конец февраля — начало марта. И цены в этот период близки к пиковым. Поэтому при желании сэкономить поисками летнего загородного жилья нужно озадачиться уже сейчас.
Рынок подмосковной аренды, отмечают риэлтеры, постепенно оживляется после затишья, которому предшествовал пик спроса на долгосрочную и зимнюю аренду, наблюдавшийся в ноябре-декабре. При этом в отличие от рынка аренды городских квартир, где цены постоянно растут, стоимость аренды дач будущим летом будет мало отличаться от цен прошлого сезона. Что, безусловно, не может не радовать арендаторов. "По сравнению с прошлым дачным сезоном цены вырастут не более чем на 10% по причине инфляции",— говорит руководитель направления аренды компании "МИАН-недвижимость" Гульнара Рахмангулова.
       Приятно и то, что предложений, по оценке участников рынка, становится все больше. "Сегодня уже можно говорить о новом виде частного бизнеса. Появилось много инвесторов, вкладывающих деньги в строительство домов именно для сдачи их в аренду",— рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости компании "БЕСТ-недвижимость" Сергей Ганусов.
       Поскольку недвижимость постоянно растет в цене, такие капиталовложения более чем оправданны. В выигрыше и арендаторы. Ведь дачи проектируются с учетом современных российских представлений о комфортном загородном отдыхе.
       Частная застройка ведется вокруг Москвы повсеместно. Что касается наиболее востребованных западного и северо-западного направлений, то дачи под аренду строят там в том числе на значительном удалении от города — до 100 километров. Появился даже специальный термин — "дальние дачи".
       Активно занимаются возведением коттеджных поселков под аренду риэлтерские и девелоперские компании. Среди самых известных из числа уже действующих можно упомянуть поселки "Росинка" (Пятницкое шоссе), Moscow Country Club (Волоколамское шоссе), "Никольская слобода" (Новорижское шоссе), Forestville (Дмитровское шоссе), а также "Чайка" и "Покровские Холмы" в Серебряном Бору (в черте Москвы).
       Понятно, что известность поселка сказывается на ставках аренды не лучшим для съемщиков образом. К примеру, в "Росинке" дом без претензий и без мебели обойдется летом в сумму от $8 тыс. за месяц. В Moscow Country Club около Нахабино до Нового года дома сдавались по цене от $9 тыс. Сейчас месячная аренда поднялась в цене до $18,9 тыс.— как говорят представители администрации, в связи с подорожанием обслуживания всего комплекса гольф-клуба. Что касается Серебряного Бора, то средняя стоимость аренды коттеджей там определяется более чем выгодным расположением поселков — в черте города. В теплый период минимальная арендная плата — порядка $10-11 тыс. в месяц. За эти деньги предлагают добротные, но старые дома (чугунные батареи и полное отсутствие евроремонта) на участках от 10 соток.
       Стоит упомянуть, что во многих поселках существует многомесячный лист ожидания (ждать приходится до восьми месяцев), а также негласный фейс-контроль — как считают риэлтеры, это особенно ценят тамошние арендаторы. Листа ожидания нет разве что в "Никольской слободе" и Forestville. В "Никольской слободе" цены аренды стартуют с $9 тыс. при том, что поселок совсем новый и необжитой. Поселок Forestville построен чуть больше года назад и пока малоизвестен. Дома там новые, частично меблированные. Цены — от $1700 за месяц.
       
Осенью, с окончанием дачного сезона, стоимость аренды загородного жилья упала в среднем на 40% по сравнению с летними ценами. Но ближе к весне цены вырастут — на те же 40%. К примеру, дом, за который осенью-зимой платят $3-3,5 тыс. в месяц, с мая по сентябрь будут сдавать по $5 тыс.
       Зато для тех, кто снимает дома на длительный срок — от года, цены увеличатся максимум на 25%, а то и останутся зимними. Риэлтеры отмечают, что таких арендаторов становится все больше. Как правило, это семьи, которые решили жить за городом, но свой дом еще не построили, или люди, которые в течение рабочей недели живут в городе, но выходные предпочитают проводить на природе.
       Многие арендодатели заинтересованы в том, чтобы жильцы у них менялись как можно реже, и потому они согласны несколько потерять в заработке в теплые месяцы, но не заниматься поисками арендаторов дважды в год. Если хозяева будут настаивать на повышении цены на летние месяцы, в качестве компенсации можно выторговать интересные условия, например замену мебели в доме или ремонт в сауне. Или сооружение летней беседки.
       Те, кто арендует дорогие коттеджи (от $3 тыс. в месяц) только на дачный сезон, тоже вправе рассчитывать на особое к себе отношение — на ту же замену мебели. Сколько бы ни говорили риэлтеры и хозяева дач, что летом в Подмосковье сдаются абсолютно все предлагаемые под аренду дома, это скорее желаемая ситуация, в реальности которой они хотят убедить арендаторов. Дома сдаются, если их стоимость соответствует предлагаемому уровню комфорта, а также ожиданиям жильцов. Соответственно, в разумных пределах можно либо снизить оплату, либо настоять на упомянутых особых условиях.
       
Найти дачу на летний сезон — задача вполне выполнимая, независимо от направления. Снимая дом без посредников, можно сэкономить на комиссионных (в риэлтерских агентствах они составляют от 50 до 100% размера месячной платы). Правда, при этом нужно обязательно посмотреть документы, в которых зафиксировано право собственности на дом и участок,— удостовериться, что арендодатель и хозяин — одно и то же лицо.
       Планируя арендовать дом или его часть не дороже чем за $500 в месяц, следует публиковать объявления в специализированных изданиях и обзванивать подмосковные риэлтерские агентства. За $200-500 в месяц можно снять типичный для Подмосковья летний домик в садовом товариществе. На пресловутых шести сотках, как правило. С мебелью всех поколений, непритязательной вагонкой на стенах, летним водопроводом и грядками с клубникой.
       Известные риэлтерские компании подыскивают дома, исходя из начального уровня месячной аренды в $500. Обязательное условие включения объекта в базу данных крупных агентств — "удобства в доме" (водопровод и канализация). Это тот минимум комфорта, на который может претендовать арендатор дачи, расположенной в пределах 50 км от МКАД, если он рассчитывает уложиться в данную сумму.
       Дом за $500-1000 в месяц, как правило, помимо упомянутых удобств оснащен отопительной системой, что совсем не лишнее в нашем климате. Да и внутренняя отделка и обстановка будут получше. На участке, если повезет, окажется баня, гараж и беседка. Располагаются такие дачи чаще всего в тех же садовых товариществах или в деревнях. Сельпо с минимальным набором продуктов и соседи, возделывающие огород, гарантированы.
       По цене $1-4 тыс. в месяц сдаются дома в новых коттеджных поселках и в стародачных местах. Площадь, как правило, от 250 кв. м. Более или менее добротная мебель, городские коммуникации, баня, гараж скорее всего будут входить в минимальный набор "опций".
       Роскошные дома в стиле от кантри до минимализма площадью 300-500 кв. м сдаются летом по цене от $4-8 тыс. за месяц. Они хорошо меблированы, оснащены всеми городскими коммуникациями, расположены на территории охраняемых поселков, в основном новых. На участке имеются гараж, баня, беседки, иногда — домик для гостей, бассейн.
       Ценовой потолок загородной аренды, по данным риэлтеров,— $50 тыс. в месяц. Специалисты со стажем вспоминают, как искали жильцов для дома, за который просили $100 тыс., и насколько хлопотно это оказалось. Вообще, объекты за $50 тыс. в месяц (характерные показатели — около 1 тыс. кв. м домашней площади на участке в пару гектаров) через агентства сдают редко. Их предлагают только знакомым. Впрочем, подыскивая дачу даже за $10-20 тыс. в месяц, нужно быть готовым к тому, что хозяева будут внимательно присматриваться к потенциальным жильцам и вполне могут отказать.
       На стоимость аренды влияют многие факторы. В числе основных — направление от Москвы и транспортная доступность. Самыми востребованными по-прежнему остаются Рублевское и Рублево-Успенское шоссе. "По этим шоссе дорогих коттеджей по-прежнему больше, чем где бы то ни было в Подмосковье,— рассказывает Гульнара Рахмангулова.— Следующие в рейтинге престижности — Сколковское и Новорижское шоссе". Потом идут Киевское, Калужское, Минское и Можайское. Самые дешевые варианты следует искать по Горьковской, Щелковской, Рязанской и Симферопольской трассам.
       Размер аренды зависит также от удаленности от МКАД. Причем в 30-километровой зоне расстояние влияет на цену незначительно. Если ездить придется дальше, стоимость быстро падает согласно затрачиваемому на дорогу времени. К примеру, дача в пределах 30 км от МКАД сдается за $4 тыс. в месяц — стандартный вариант. Аналогичный объект, расположенный подальше, будет стоить уже около $3 тыс., за отметкой 50 км цена падает уже до $1 тыс.
       К числу удорожающих факторов следует отнести наличие в поселке охраны, развитой инфраструктуры (особенно детских и спортивных площадок), леса, близость водоемов и т. д.
       Сэкономить на аренде процентов 20-30 можно, если найти дом рядом с оживленной магистралью (железной дорогой в том числе), и до 50%, если вы согласны делить участок с хозяевами. В обоих случаях, правда, речь идет о недорогой даче — максимум $700 за месяц.
       
Подыскивая дачу на лето, вовсе не обязательно обзванивать все известные риэлтерские агентства. Достаточно оставить заявку в одной крупной компании: база данных у всех общая, и разные агентства предлагают клиентам одни и те же варианты.
       "Аренда коттеджа через риэлтерские агентства защищает клиентов от недобросовестных арендодателей,— говорят менеджеры компании 'Инком-недвижимость'.— Мы проверяем, является ли арендодатель владельцем дома и есть ли у арендодателя право сдавать коттедж".
       У риэлтерских агентств, действительно, гораздо больше, чем у арендаторов, возможностей выяснить, не заложен ли дом, нет ли на нем ареста. В договоре аренды, составленном агентством, часто есть пункт, согласно которому владелец дома обязуется не выставлять его на продажу, пока действует контракт.
       В любом случае стоит очень внимательно изучить документы на дом. Особенно если платить за него придется приличные деньги. "Хозяин должен предоставить свой паспорт, свидетельство на собственность, зарегистрированное в регистрационной палате и подтверждающее, что именно он является ее владельцем,— говорит Татьяна Лосева, старший риэлтер Подмосковной гильдии риэлтеров.— Если жильцы согласны внести предоплату за несколько месяцев, нелишне взять расписку о том, что супруга собственника согласна сдавать дом".
       Лучше, если дачу сдает собственник, а не его доверенное лицо, которому владелец может поручить поиск жильцов на лето, оформив на него генеральную доверенность. Последний вариант чреват неприятностями. Например, собственник может отозвать доверенность у нотариуса, который ранее ее оформил, и по каким-то причинам не поставить об этом в известность ни гендоверенное лицо, ни арендатора. Получится сюрприз — поскольку доверенность отозвана, сделка аренды по ней считается недействительной.
       Если сейчас у вас нет возможности заниматься поисками дачи на теплый период, рано расстраиваться. В этом случае их лучше отложить до конца апреля. Конечно, предложений уже будет мало, но и спрос упадет почти до нуля. Хозяева домов, которые не смогут к апрелю найти жильцов (как правило, по причине завышенной цены), начнут снижать стоимость аренды. Подходящий вариант в апреле-мае можно найти по цене более выгодной, нежели в марте.
ОЛЬГА СОЛОМАТИНА