Коммерческая недвижимость пережила год
Показатели сегмента растут медленно
Торговым центрам по итогам 2023 года не удалось зафиксировать выраженный рост посещаемости. В России их совокупный трафик год к году вырос всего на 1%, в Москве даже немного сократился. О заметном увеличении посещаемости речь идет лишь в небольших объектах — на 7% за год. Для сегмента стрит-ритейла год оказался более позитивным, завершаясь резким сокращением доли вакантных площадей и 10-процентным ростом ставок за счет активности локальных фешен-брендов. Ситуация на рынке офисной недвижимости демонстрирует сдержанный оптимизм: стоимость помещений медленно растет, а вакантность снижается.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в России по итогам 2023 года увеличился на 1% год к году. Разрыв с уровнем 2021 года — 7%, допандемийного 2019 года — 21%. Такие данные приводят в Focus Technologies. В Москве Mall Index в 2023 году оказался ниже уровня 2022 года на 1%, 2021-го — на 7%, 2019-го — на 25%. В Санкт-Петербурге значение на 1% превысило прошлогодний показатель, разрыв с предшествовавшими периодами 8% и 25% соответственно.
Торговая стабильность
Относительно сдержанные результаты этого года руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев связывает с высокой базой начала 2022 года: в январе—феврале уход популярных брендов и внешние факторы еще не оказывали давления на потребительское поведение. При сравнении данных за апрель—декабрь с аналогичным периодом прошлого года виден рост Mall Index на 1−3% как в России в целом, так и в крупнейших городах страны.
Наиболее позитивную динамику в этом году показали малоформатные объекты, в меньшей степени пострадавшие от ухода международных брендов, негативную — крупноформатные.
Так, посещаемость торгцентров площадью 5−20 тыс. кв. м в Москве за год выросла на 7%, больше 40 тыс. кв. м — напротив, сократилась на 6%, посчитали в Focus Technologies. В Санкт-Петербурге, по словам господина Васильева, ситуация схожая. В 2024 году эксперт рассчитывает скорее на стабилизацию посещаемости торгцентров, чем на ее существенный рост. В Москве Mall Index за год может увеличиться на 0−3% год к году, в Санкт-Петербурге — на 1−3%, рассчитывает он. «Возвращению посетителей в ТЦ будут способствовать процессы адаптации экономики»,— считает господин Васильев.
В CORE.XP констатируют, что рынок торговой недвижимости в целом прошел пик вакантности. Так, в Москве по итогам года в торгцентрах пустуют в среднем 9,7% площадей, это на два процентных пункта меньше, чем годом ранее. В 2024 году значение, по мнению консультантов, значительно не поменяется, средний уровень вакантности составит 9,2%.
Дорожающие улицы
Вакантность в сегменте стрит-ритейла, по словам директора профильного направления NF Group Ирины Козиной, в Москве сейчас 10,1%. Для пешеходных улиц показатель, по словам эксперта, за год сократился на 11,7 п. п., до 7%. Для транспортно-пешеходных — на 4,2 п. п., до 9,6%. На крупных магистралях сейчас пустуют 11,9% площадей, это на 3,3 п. п. меньше, чем годом ранее. Меньше всего пустующих помещений на Арбате (1,7%) и в Камергерском переулке (3,5%), говорит госпожа Козина.
Снижение вакантности связано с высокой активностью локальных брендов: свои магазины на центральных торговых улицах Москвы в этом году, по данным NF Group, открыли 30 компаний. Одновременно госпожа Козина говорит о высокой активности рестораторов: они занимают 44,5% площадей внутри Садового кольца. Руководитель направления street retail компании «Магазин магазинов» Марина Маркова говорит, что арендные ставки в сегменте в этом году выросли в среднем на 10%. Дороже всего площади внутри Бульварного кольца, где помещения до 100 кв. м сдаются в среднем за 13,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. В Новой Москве показатель составляет 2,2 тыс. руб. за кв. м.
В Санкт-Петербурге, по словам руководителя отдела торговой недвижимости консалтинговой NF Group в городе Анны Лапченко, основную активность в этом году также проявляли фешен-ритейлеры. За год открылось 33 новых магазина, это в два раза больше прошлогоднего значения. 87% площадей при этом арендовали российские ритейлеры. На высокую активность модных брендов госпожа Лапченко рассчитывает и в 2024 году.
Офисное восстановление
На рынке офисной недвижимости Москвы, по словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктории Горячевой, по итогам года пустуют 7,4% площадей, это минимальный показатель за последние два года. На достаточно активное поглощение площадей эксперт рассчитывает и в 2024 году, предполагая, что основной спрос будут формировать представители госсектора, финансового рынка, сферы профессиональных услуг. Средние арендные ставки для офисов класса А в Москве, по данным Nikoliers, сейчас составляют 35,3 тыс. руб. за кв. м в год, год к году значение увеличилось на 9,2%. Росту ставок способствует общерыночная ситуация, замечает госпожа Горячева.
В Санкт-Петербурге, по оценкам директора департамента исследований Maris Алены Волобуевой, вакантность также сократилась и по итогам года составит 8%. Спрос на рынке остается стабильным, а прирост нового спекулятивного предложения — сдержанным, поясняет эксперт. Чаще всего офисы в Санкт-Петербурге, по наблюдениям госпожи Волобуевой, снимают компании финансового и IT-секторов, в то время как активность нефтегазовых компаний сокращается. В среднем аренда офисов класса А в городе сейчас обходится в 2,1 тыс. руб. за кв. м в месяц, В — в 1,4 тыс. руб. «Тренд сдержанной положительной динамики сохраняется устойчиво на протяжении последних полутора лет»,— замечает госпожа Волобуева.