Промзоны ждут своего часа

С уходом иностранных производителей в правительстве РФ обострилось стремление к импортозамещению и укреплению технологического суверенитета страны, что выражается в повышенных требованиях к темпам развития промышленности в регионах. Однако и участникам рынка, и властям очевидна проблема, этот процесс тормозящая: в Петербурге отсутствуют подготовленные для быстрой реализации индустриальных проектов площадки. Улучшения ситуации эксперты не прогнозируют.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Власти Северной столицы непрерывно занимаются решением «земельного» вопроса без малого двадцать лет. С 2005 года в администрации города начали активно обсуждать создание промзон для привлечения в них новых инвесторов, в том числе иностранных, и для переезда туда действующих предприятий из «серого пояса» Петербурга. С того момента правительство выбрало целый ряд участков и обязалось курировать их наполнение инженерной инфраструктурой.

На сайте комитета по промышленной политике, инновациям и торговле Петербурга (КППИТ) в перечне территорий для развития указаны городские промзоны, частные индустриальные парки и Особая экономическая зона (ОЭЗ) — всего 34 площадки. Редакция проанализировала уровень их готовности и соответствие актуальным требованиям инвесторов.

Семь раз отмеряли

Треть этих участков — промзоны, подготовить которые город обязался за свой счет. По адресным инвестиционным программам (АИП) с 2006 года из бюджета Петербурга профинансировано строительство инженерных сетей площадок «Ржевка» (4,9 млрд рублей), «Рыбацкое» (3,8 млрд), «Металлострой» (15,3 млрд), «Ижорские заводы» (около 1 млрд), «Пушкинская» (228 млн), «Красносельская» (около 100 млн), «Обухово» (47,5 млн) — в общем на 25,3 млрд рублей. Сумма приблизительная, так как при подсчете редакция не учитывала корректировки бюджета на проектно-изыскательские работы, где не указано, на какие промзоны и в каких пропорциях распределялись деньги. Притом практически всегда они идут в сторону увеличения. Упоминания других промзон в АИП нет.

Большая часть из 34 площадок, сообщил председатель КППИТ Кирилл Соловейчик, застроена действующими предприятиями. В городских зонах, например, в «Ржевке», «Обухово-2», «Рыбацком», «Металлострое» и «Ижорских заводах» есть свободный земельный ресурс. «Однако данная территория является инженерно неподготовленной, транспортное обеспечение зачастую оставляет желать лучшего»,— подчеркнул господин Соловейчик. Какие участки полностью готовы к приему инвесторов, он не уточнил. Источники утверждают, что завершенные площадки построены по требованиям интересантов многолетней давности и не соответствуют сегодняшним запросам потенциальных инвесторов.

Свободным для промышленного развития остается еще 300–350 га, оценивает партнер, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate Филипп Чайка. Другой собеседник издания, пожелавший остаться неназванным, считает, что в промзонах города 400 га инженерно девственной земли. Развитие инфраструктуры «Конной Лахты» и «Обухово», по его словам, финансируют сами инвесторы, а «Рыбацкое» и «Ржевка» подготовлены лишь частично.

Без вариантов

По данным регионального директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктора Афанасенко, к октябрю 2023 года промзоны «Ржевка», «Обухово», «Рыбацкое», «Ижорские заводы» заполнены на 95–97%. В переговорах с инвесторами город первым делом предлагает размещение в Шушарах и в районе Парнаса, следом, нередко также через КППИТ, идут опции частных парков, рассказывает он. «Городских альтернатив нет абсолютно. Хотя, по нашим данным, в неделю комитет обычно получает около 40 обращений. Очередь большая. Многие не дожидаются, идут резидентами в частные парки. В полном объеме удовлетворяется всего 23–27% обращений инвесторов»,— акцентирует эксперт.

Проблему осознают и в комитете по инвестициям Петербурга (КИ): «Предприниматели отмечают нехватку в городе земли промышленного назначения, и многие испытывают сложности с расширением своих производственных мощностей». В среднем это примерно 1 га на 300–400 млн рублей инвестиций, в промзонах с хорошей транспортной доступностью, иногда с подходами железнодорожной инфраструктуры, наличием санитарно-защитной зоны, описывают спрос в комитете.

Плечо федерации

«Сейчас город предлагает под производственные цели преимущественно участки в ОЭЗ,— говорит независимый эксперт Николай Пашков.— Другого готового предложения у Петербурга нет: подавляющее большинство промышленных площадок в процессе приватизации перешло в частные руки. А подготовка новых требует масштабных инвестиций, которых у города нет».

Проект ОЭЗ стартовал в 2007 году по инициативе и на средства Минэкономразвития и спустя десять лет был полностью передан петербургским властям. По данным КИ, зона крайне востребована, однако земельный ресурс (общая площадь участков «Нойдорф» и «Новоорловская» — 183 га) практически исчерпан, город готовит ее расширение на Парнасе и в Шушарах примерно на 150 га. Перспектива обсуждается уже несколько лет, но решение о присоединении нового участка до сих пор не принято.

Кирилл Соловейчик не уточнил, когда это может произойти, заметив, что на площадку в Парнасе выстроилась очередь из потенциальных резидентов.

«Коробочный» интерес

Сейчас, по наблюдениям экспертов, спрос инвесторов сдвинулся с земельных участков в сторону готовых производственных объектов, которые можно оперативно оборудовать и в сжатые сроки начать там выпуск продукции. Однако в распоряжении города подходящих проектов нет.

Единственный задуманный правительством в таком формате «Технопарк "Санкт-Петербург"», около десяти лет назад анонсированный как новое строительство недалеко от станции метро «Улица Дыбенко», был реализован на площадях завода «Ленполиграфмаш» в иных масштабах и иной концепции. «Проект был громко заявлен, для него был даже утвержден ППТ. Так ничего и не построили,— подытожил партнер и руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.— И таких прожектерских идей у города достаточно много, а вот готовых к освоению территорий — крайне мало».

На территории ОЭЗ в конце 2022 года введен в эксплуатацию инновационный центр, где резиденты могут арендовать производственные площади. Предложение в нем уже исчерпано, а для тиражирования этого опыта управляющей компании необходимы новые участки.

Остальные индустриальные мощности — частные. По данным директора Ассоциации кластеров, технопарков и ОЭЗ России (АКИТ) Михаила Лабудина, из 450 техно- и индустриальных парков, которые действуют и создаются в России, всего шесть расположено в Петербурге. Более 30% их территорий свободно. «Это значит, что в городе есть площади, где инициаторы инвестпроектов могут разместить свое производство. Но ни один из данных объектов не соответствует требованиям закона "О промышленной политике в РФ" и не входит в федеральные реестры Минпромторга. Из-за этого они не могут привлекать федеральные меры господдержки на создание и развитие инфраструктуры»,— рассуждает господин Лабудин.

Ювелирные формы

Год назад КППИТ анонсировал новый инструмент для развития промышленности — Масштабный инвестиционный проект (МаИП). В противовес стратегическому с порогом входа 1 млрд рублей он характеризуется минимальной планкой вложений в 350 млн. Какие площадки город предлагает под МаИП и есть ли претенденты, в КППИТ не ответили.

«Недавно на Ярмарке недвижимости представитель комитета сказал, что запущено два проекта и в пайплайне стоит еще восемь,— комментирует господин Некрестьянов.— В масштабах города это мизерные цифры, но давайте радоваться любому проекту, у нас их крайне мало». Господин Афанасенко говорит, что часть потенциальных интересантов программы уже переориентировалась на готовые площадки: им нужно оперативно удовлетворять текущие потребности по импортозамещению и гособоронзаказам.

Отбелить «серое»

Другая инициатива, по задумке властей Петербурга способная стимулировать инвестпроцесс,— запрет на перевод земли промышленного назначения под имеющимися объектами в статус жилой застройки. Это существующие производственные площадки с действующей инженерной и транспортной инфраструктурой, размещение на их территории новых производственных объектов выгодно с точки зрения финансовых и временных затрат, объясняет господин Соловейчик. Сохранение функционального зонирования таких площадок создаст рынок промышленной недвижимости и позволит создать новые рабочие места, полагает он.

Эксперты рынка недвижимости не согласны. «Эта идея утопична, так как никуда не делись проблемы транспортной доступности, необходимости существенных вложений в изношенные объекты и территории, а главное — несоразмерная дороговизна таких участков по сравнению со значительно более доступными по всем показателям промышленными кластерами на окраинах города»,— аргументирует господин Некрестьянов.

Промышленная недвижимость сложная, ресурсоемкая и долго окупаемая, добавляет господин Пашков. «С точки зрения капитализации земельных участков, производственная функция проигрывает всем коммерческим и катастрофически проигрывает жилой,— говорит он.— Именно поэтому мы наблюдаем массовый редевелопмент промплощадок под жилье».

«У города есть прекрасный механизм — комплексное развитие территорий (КРТ),— напоминает господин Некрестьянов.— В Правила землепользования и застройки Петербурга даже нанесены возможные зоны КРТ, в отношении них есть нормативная база. Казалось бы — возьми и начни заниматься…» По мнению эксперта, это именно та заготовка, которая могла бы «взлететь», но пока политической воли на это нет.

Виктор Сборов