Французский логистический оператор FM Logistic продает более чем за 3 млрд руб. еще один свой складской комплекс в подмосковном Дмитрове Central Properties. Эта компания уже консолидировала более половины объектов, принадлежавших FM Logistic в России. Продажа логопарков не означает сворачивания оператором бизнеса в стране: он останется их арендатором на долгосрочной основе. Такие сделки, как считают эксперты, позволяют бывшим владельцам недвижимости высвобождать значительную часть средств, при этом сохраняя за собой площади.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
“Ъ” ознакомился с документом, где подкомиссия правкомиссии по контролю за иностранными инвестициями одобрила структуре Central Properties Сергея Егорова и Дениса Степанова — закрытому паевому инвестфонду «Парус-проектный 7» — покупку имущества ООО «Бати Лосино». Эта компания принадлежит французскому логистическому оператору FM Logistic, и на ее балансе находится логопарк площадью 120 тыс. кв. м в подмосковном Дмитрове. Факт сделки подтвердил источник “Ъ”, близкий к покупателю. В Central Properties и NF Group (консультант сделки) от комментариев отказались. В FM Logistic не ответили на запрос “Ъ”.
Central Properties занимается строительством коммерческой недвижимости, среди которых торгцентр «Весна» в Москве, складской комплекс Nordway в Петербурге и другие. По собственным данным, общий объем портфеля компании — 850 тыс. кв. м суммарной стоимостью 52 млрд руб.
FM Logistic — одна из крупных логистических операторов в мире. Выручка всей группы в 2022 году выросла на 10,7% год к году, до €1,5 млрд, прибыль снизилась на 18%, до €31,5 млн.
Сумма сделки между Central Properties и FM Logistic составляет 3,12 млрд руб., из которых продавец должен направить не менее 2,2 млрд руб. на погашение кредита в Сбербанке, следует из документа подкомиссии. FM Logistic, не заявлявший об уходе с российского рынка, останется арендатором объекта в Дмитрове. Актив достанется покупателю по цене гораздо ниже рыночной: полтора года назад эксперты оценивали логопарк в Дмитрове в 4,2–4,5 млрд руб. Директор «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский считает, что для достижения компромисса между покупателем и продавцом из-за снижения рыночной стоимости FM Logistic может арендовать площади по заниженной ставке на длительный срок.
Сделка sale-leaseback (продажа владельцем своей недвижимости в обмен на ее долгосрочную аренду) для FM Logistic позволит не только сохранить за собой площади, но и высвободить капитал на другие направления деятельности, считает старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.
Это эффективный способ заместить банковские кредиты для развития бизнеса, соглашается директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов.
В прошлом году FM Logistic также продала Central Properties два объекта в подмосковных Чехове и Ступине общей площадью более 250 тыс. кв. м, оставшись арендатором этих объектов. Покупка склада в Дмитрове — это продолжение пакетной сделки, считает Денис Платов. После ее закрытия более 64% портфеля FM Logistic будет консолидировано у покупателя.
В России оператор занимает несколько складских комплексов общей площадью 816 тыс. кв. м, из которых только часть находится в его собственности. Источник “Ъ” на рынке знает, что за оператором сейчас сохраняются логопарки в подмосковных Долгопрудном (68 тыс. кв. м), Толбино (38 тыс. кв. м), Ногинске (63 тыс. кв. м) и в Ростове-на-Дону (36 тыс. кв. м).
Central Properties заинтересовалась объектом в Дмитрове еще в 2021 году, но сторонам не удалось договориться об условиях. Позже логопарком интересовался «ВТБ капитал», однако и эта сделка не состоялась.
На фоне ухода западных компаний с российского рынка объем инвестиций в коммерческую недвижимость в стране продолжает бить рекорды.
В январе—июне 2023 года показатель составил 242 млрд руб., что превысило результат за весь 2022 год, подсчитали в Nikoliers.
При этом на объекты в складском сегменте пришлось только 15% сделок общей суммой 35 млрд руб.