Офисы наращивают спекулятивную долю
Коммерческая недвижимость
В первом квартале 2023 года в Петербурге были введены в эксплуатацию восемь офисных зданий, совокупной арендопригодной площадью 49 тыс. кв. м. Из них 88% офисного предложения — спекулятивные и предлагаются в аренду. В первом квартале 2023 года объем спекулятивного ввода превысил аналогичный показатель 2022 года в 8,5 раза.
48% валового спекулятивного ввода пришлось на офисные центры класса А, 52% — класса B. Такие данные приводит компания Maris. По данным аналитиков Maris, арендопригодная площадь офисных центров классов А и В Санкт-Петербурге по итогам первого квартала 2023 года составила 4,1 млн. кв. м. Из них площадь бизнес центров класса А составляет 1 388 300 кв. м, класса В — 2 713 400 кв. м.
До конца 2023 года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию около 110 тыс. кв. м офисной недвижимости (арендопригодная площадь). В спекулятивном сегменте ожидается валовый прирост предложения около 100 тыс. кв. м (91%). В случае благоприятной экономической ситуации валовой объем ввода спекулятивных офисных площадей в 2023 году, по предварительным оценкам, будет ниже на 10% относительно показателя 2022-го.
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах классов А и B в первом квартале 2023 года составил немногим более 40 тыс. кв. м. Относительно показателей первого квартала 2022 года объем спроса в сегменте качественной офисной недвижимости снизился на 26%.
Лидерами по объему спроса в первом квартале выступали предприятия сферы услуг для населения, а также компании нефтегазового сектора и аффилированные с ними структуры (18 и 17% соответственно). В абсолютном значении объем спроса со стороны нефтегазового сектора увеличился на 82%. Предприятия, оказывающие услуги населению, за три месяца арендовали на 41% меньше офисных площадей, чем годом ранее.
По данным Maris, по состоянию на конец марта 2023 года в Петербурге свободно около 468 тыс. кв. м. По итогам первого квартала 2023 года средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах классов А и B увеличился на 0,2 п. п. по сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 года и составил по состоянию на конец марта 2023 года 11,4%. Увеличение объема вакантных площадей в анализируемом периоде было обусловлено в первую очередь приростом нового спекулятивного предложения.
На конец марта 2023 года в офисных центрах класса А вакантно 163 тыс. кв. м, или 11,8% площадей (+0,3 п. п. к декабрю 2022 года). В классе В уровень вакансии составил 11,2% (+0,2 п. п. к декабрю 2022 года), или 305 тыс. кв. м в абсолютном выражении.
В первом квартале 2023 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга наблюдалась положительная динамика ценовых индикаторов. По итогам первого квартала 2023 года средневзвешенная арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А составляет 2150 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, ставка возросла на +3,4% (по сравнению с аналогичным показателем на конец 2022 года). Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1430 рублей за «квадрат» в месяц, включая НДС и операционные расходы, ставка увеличилась на +2,1% в первом квартале 2023 года (относительно итоговых показателей 2022 года).
В 2023 году при условии сохранения активности спроса на текущем уровне и при относительно невысоких объемах прироста нового спекулятивного предложения уровень запрашиваемых ставок аренды будет оставаться стабильным.
По данным аналитиков компании Maris, в Санкт-Петербурге на конец первого квартала 2023 года функционировал 91 коворкинг-центр в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Большая часть коворкинг-пространств располагается в центральных районах города: 53% валового объема предложения. Лидерами по-прежнему остаются Центральный (26%), Петроградский (9%), Адмиралтейский (9%), Василеостровский (9%), Выборгский (8%) районы.
В первом квартале 2023 года на рынок вышли три новых офисных пространства: два небольших проекта в периферийной части города и шестой объект сети гибких офисных пространств Smart на Новгородской улице. В общей сложности за три месяца рынок пополнился 200 новыми рабочими местами (1400 кв. м). Валовой объем предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах Санкт-Петербурга с начала года увеличился на 2%.
По оценкам консультантов компании Maris, до конца 2023 года анонсировано открытие десяти новых коворкинг-пространств и одно расширение — общей площадью более 15 тыс. кв. м. По предварительным оценкам, рынок гибких офисных пространств увеличится на 2400 рабочих мест (–7% к показателю 2022 года). Таким образом, прирост количества рабочих мест на рынке в этом году составит 24% — при условии сохранения относительно стабильной экономической ситуации.
