Два крупных региона страны по объему строительства — Москва и Подмосковье — по итогам первого квартала этого года показали противоположные результаты. В столице объем таких работ вырос на 15,2%, до 330 млрд руб., в том числе за счет строительства транспортных объектов, а в области, напротив, сократился примерно на такую же величину. Оживление на московском рынке способствовало притоку в город региональных застройщиков, на долю которых приходится уже 10% объема будущих проектов.
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
Фото: Иван Водопьянов, Коммерсантъ
В январе—марте 2023 года объем строительных работ в Москве в сопоставимых ценах вырос на 15,2%, до 330 млрд руб., подсчитали в Sherpa Group. Это почти в два раза выше среднего уровня по всей России, где показатель вырос на 8,8%, до 2,26 трлн руб. Такая динамика в Москве связана с реализацией крупных проектов в транспортной инфраструктуре, поясняет гендиректор Sherpa Group Александра Галактионова.
Впрочем, оживление началось и в сегменте жилищного строительства. По данным «Наш.Дом.РФ», в январе—марте 2023 года в городе завершилось строительство 1,96 млн кв. м жилья, что на 25% больше год к году.
Складывающаяся ситуация привлекает на столичный рынок региональных игроков, на долю которых, по подсчетам гендиректора «НДВ Супермаркет недвижимости» Наталии Кузнецовой, приходится 10% от 232 проектов, реализация которых может начаться в ближайшие два года.
То есть речь идет о площадках, на которые получена от властей города разрешительная документация. Ранее на долю девелоперов из регионов приходилось 3% проектов в Москве. «Несколько лет назад такие компании можно было пересчитать по пальцам одной руки, а сейчас их список расширился»,— говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.
Управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов добавляет, что сейчас в Москве суммарно работают 14 региональных застройщиков компаний. Коммерческий директор «Неометрии» Ольга Нарт называет важным аргументом региональных застройщиков для выхода в Москву большой объем спроса.
По подсчетам вице-президента GloraX Александра Андрианова, рентабельность девелоперских проектов в Москве сейчас составляет 15–20%, а в регионах — около 10%.
Низкий уровень доходности региональных проектов осложняет получение проектного финансирования, добавляет он.
Исполнительный директор Glincom Иван Татаринов обращает внимание на то, что рынок жилищного строительства сейчас в целом не слишком привлекателен из-за сдержанной активности покупателей. Но в крупных городах ситуация традиционно сравнительно лучше, чем на небольших региональных рынках, замечает он.
Негативная динамика в регионах прослеживается и на примере Подмосковья: за первые три месяца этого года объем строительных работ здесь сократился на 15,6% год к году, до 123,5 млрд руб. Ввод жилья в регионе год к году снизился на 36%, почти до 3 млн кв. м.
«Спрос на рынке Москвы и Подмосковья изменился в разной пропорции, не в пользу области»,— констатирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Однако Александра Галактионова не исключает, что новое строительство в Подмосковье будет ввестись за счет подписанных в предыдущие годы концессионных соглашений. Кроме того, продолжает она, регион рассчитывает на вложения федерального бюджета в рамках национальных проектов.
Руслан Сырцов прогнозирует, что в будущем можно будет увидеть и другие попытки выхода региональных застройщиков на московский рынок: например, они могут принимать участие в аукционах в рамках проектов комплексного развития территорий. В то же время директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова отмечает, что региональным застройщикам может быть сложно работать в Москве без понимания того, как устроена система согласований. Иван Татаринов констатирует, что многие региональные застройщики начинают работать в Москве с покупки площадок, застройка которых уже согласована мэрией.
Но перспективы в целом всех девелоперов на московском рынке сильно зависят от дальнейшей рыночной конъюнктуры. Член московского регионального отделения «Деловой России» Алексей Хижняк рассчитывает на дальнейший рост объемов строительства в городе, несмотря на текущее падение покупательной способности населения. Наблюдаемое сейчас снижение продаж, по мнению эксперта, «носит краткосрочный характер и в ближайшем будущем динамика вновь станет позитивной». Впрочем, как замечает Владислав Преображенский, в целом экономическая активность в строительстве будет зависеть от стоимости кредитов, на которую напрямую влияет размер ключевой ставки Центробанка.