В Анапе построят свой Дубай

На Кубани создают рабочие группы для проведения экологического исследования в преддверии реализации проекта «Новая Анапа» в районе станицы Благовещенской. Ранее экологи выразили опасения, что строительство нового курортного города может нанести вред особо охраняемой природной территории (ООПТ) «Анапская пересыпь». Экономисты и представители бизнеса уверены, что современные технологии позволяют построить город без ущерба экологии региона. При этом проект привлечет в край масштабные инвестиции и позволит развить неиспользованный ранее потенциал Кубани.

Город с нуля

Власти Краснодарского края организуют рабочие группы для проведения экологического исследования в преддверии строительства курорта «Новая Анапа» в районе станицы Благовещенской. Об этом сообщили в пресс-службе краевой администрации. Губернатор Кубани Вениамин Кондратьев подчеркнул важность сохранения природной экосистемы Бугазской косы. «Анапа — это курорт и природно-климатический оазис. К застройке этих территорий важно подойди взвешенно, бережно соблюдая баланс, чтобы сохранить наши уникальные дюны и ценные виноградопригодные земли»,— отметил глава региона.

Как рассказал в эфире телеканала НТВ гендиректор корпорации «Туризм.рф» Сергей Суханов, на территории 1,6 тыс. га построят более 100 гостиниц с номерным фондом 15–25 тыс. Главная достопримечательность выбранного места — 17-километровый песчаный пляж. Курирующий проект вице-премьер РФ Дмитрий Чернышенко ранее говорил, что реализация проекта даст Краснодарскому краю 14 тыс. новых рабочих мест.

Авторы проекта нацелены на развитие семейного туризма, а не традиционного для Анапы детского отдыха

«Мы объявили конкурс на изыскание этой территории. В апреле подведем итоги этого конкурса. В конце года будет сделана градостроительная концепция, а в следующем — детальный мастер-план»,— сообщил господин Суханов. При этом авторы проекта нацелены на развитие семейного туризма, а не традиционного для Анапы детского отдыха.

Как рассказал «Ъ-Кубань» собеседник из краевой администрации, позиция губернатора Краснодарского края относительно масштабного строительства курорта «Новая Анапа» такова, что прежде чем забить первую сваю — необходимо все досконально взвесить и провести все обязательные в таких случаях природоохранные процедуры. «Планируется, что, как в случае с олимпийской стройкой в Имеретинской низменности, которая велась вокруг Орнитологического парка, возведение курортной инфраструктуры ''Новой Анапы'' будет вестись вокруг особо охраняемой природной территории ''Анапская пересыпь''. По данным экспертов, строительство курорта будет в разы дороже олимпийской стройки и более затратно по времени. Но в итоге мы получим курорт, который можно будет сравнить с уровнем Дубая, не уступающий турецким и египетским курортам»,— говорит источник.

Пересыпь под угрозой

Выбор места для реализации проекта вызывает опасения у экологов. По мнению президента АНО по содействию сохранению природного и историко-культурного наследия «Западный Кавказ», члена экспертного совета по особо охраняемым природным территориям Краснодарского края Юлии Набережной, даже при самом экологичном подходе при реализации проекта будет утрачена значительная часть ООПТ «Анапская пересыпь». Это, по ее словам, создаст очень нехороший прецедент на фоне деградации природоохранного законодательства России в целом.

«Мне кажется, что оптимальным вариантом было бы выбрать место для курорта в районе Таманского полуострова, потенциал которого не исчерпан. В целом проект интересен, он дает возможность применить природосберегающий подход при проектировании и строительстве»,— считает госпожа Набережная.

Председатель краснодарского регионального отделения общественной организации «Российская зеленая лига» Евгений Витишко обращает внимание, что «Анапская пересыпь» представляет собой уникальный природный комплекс, сочетающий в себе географические компоненты (рельеф, климат, поверхностные и подземные воды, почву, растительность, животный мир), находящиеся в сложном взаимодействии и образующие единую неразрывную систему. Природный парк, по словам эколога, является уникальным для России местом постоянного обитания или временного пребывания охраняемых видов животных и произрастания редких растений.

«Эоловые формы рельефа природного парка, образующиеся в результате перемещения и отложения ветром песчаных частиц, являются крайне неустойчивыми к антропогенным факторам воздействия»

«Здесь могут обитать популяции до 50 краснокнижных видов животных, включая 25 видов, внесенных в Красную книгу РФ. Кроме того, на территории природного парка ''Анапская пересыпь'' сформировались уникальные ландшафты из песчаных дюн. Дюны являются природным резервом для естественного пополнения пляжей, защищают лежащую за ними территорию от воздействия ветра и волн. Эоловые формы рельефа природного парка, образующиеся в результате перемещения и отложения ветром песчаных частиц, являются крайне неустойчивыми к антропогенным факторам воздействия. Их частичное, тем более полное разрушение недопустимо»,— утверждает господин Витишко.

Он уточняет, что под проект «Новая Анапа» планируется изъять 886 га «Анапской пересыпи». При этом ООПТ — единственное место обитания розового и кудрявого пеликана, могут быть утрачены 19 видов краснокнижных растений. «Территория, которая сейчас планируется под "Новую Анапу",— это остров, расположенный между лиманами и ограниченный Витязевской и Бугазской косами, состоящих из дюн, очень уязвимой экосистемы»,— поясняет господин Витишко.

Эколог добавляет, что требуется и корректировка округов санитарной охраны курортов Анапы. С этой целью экологи предложили властям создать компьютерную модель объекта, учитывающего все экофакторы и ООПТ, что позволит понять, возможно ли строительство нового курорта без ущерба экологии. Сам Евгений Витишко уверен, что всероссийский пляжный семейный курорт «Новая Анапа» уничтожит природный парк «Анапская пересыпь» и песчаные дюны вокруг.

Выбор места для строительства нового города вызывает сомнения не только у экологов. Руководитель краснодарской туристической компании «НиКа-М» Дмитрий Саржанов утверждает, что в этом месте мелкое и даже летом цветущее море, а также огромное количество комаров с лимана. «Надеюсь, у властей есть что предложить в этом плане. Из минусов также отсутствие деревьев, а значит тени. В общем, на мой взгляд, место спорное для больших финансовых вложений. Однако, при должном обустройстве, все может измениться»,— допускает господин Саржанов.

Управляющий партнер федеральной риэлтерской компании «Этажи-Кубань» Вадим Камалов считает, что в районе станицы Благовещенской логично строить экоотели невысокой этажности. В мировое практике, по его словам, есть множество примеров, когда отели органично вписывают в природный ландшафт. «К сожалению, у нас есть печальная традиция сажать на один квадратный земли максимальное количество квадратных метров. Будем надеяться, что в этот раз будет иначе»,— говорит господин Камалов.

Удачное место

Доктор экономических наук, профессор, заслуженный экономист Кубани Александр Полиди не видит препятствий для соблюдения экологических стандартов при реализации проекта «Новая Анапа». «Уровень экологического воздействия современных, даже промышленных, предприятий весьма приемлемый. Сейчас есть технологии и рекультивации, и очистки, да и сами предприятия, которые будут там размещаться, могут изначально заложить высокие экологические стандарты и нормативы, современные технологии это позволяют. Важно найти баланс между экологичностью и приоритетами для бизнеса»,— уверен господин Полиди.

«Это очень хорошее экономико-географическое положение и большой потенциал инфраструктурного развития, включая постоянно растущие мощности таманских портов»

При этом с точки зрения комплексности и долгосрочности влияния на социально-экономическое развитие этот проект, по мнению Александра Полиди, беспрецедентен. «Фактически это проект уже новой формации, нового экономического смысла»,— считает экономист. По его словам, юго-западная часть Краснодарского края сегодня активно развивается. «Здесь сошлись все факторы. Это очень хорошее экономико-географическое положение и большой потенциал инфраструктурного развития, включая постоянно растущие мощности таманских портов. Интерес крупных инвесторов к этой стороне края ощутим. И именно здесь планируется построить новый город. Локация выбрана верно. Здесь меньше всего ограничений и зажимов для развития инфраструктуры в отличие от других территорий края»,— пояснят Полиди.

С экономистом соглашается аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Она обращает внимание на то, что рядом расположены аэропорт и железнодорожный вокзал, а в 40 км — Крымский мост. «При этом предполагаемая территория строительства на данный момент представляет собой почти голое поле, что убирает потенциальные сложности с освоением уже занятой территории (расходы на снос, переселение людей и т. д.)»,— считает госпожа Пырьева.

Глава туроператора «Дельфин» Сергей Ромашкин говорит, что береговая протяженность Краснодарского края достигает почти 200 км, однако значительная часть этой территории либо уже застроена, либо неудобна для строительства. «Во многих местах слишком близко расположены горы. Здесь же идеальный плоский незастроенный участок площадью 16 кв. км»,— говорит господин Ромашкин.

Риск вложений

Такой проект нужен был и ЮФО, и России еще вчера, считает коммерческий директор анапского застройщика ООО «УК ''ЮГ''» Алла Тишкова. «Это огромный рывок вперед как для экономики региона, развития в целом, так и для жителей края. Территория выбрана шикарная, полюбившаяся избирательному кругу людей. В перспективе развития территорий — это, конечно, отели и комплексы апартаментов. В последнее время наиболее перспективное вложение — это апартаменты, все же, если мы говорим про инвестиции в недвижимость, а если про бизнес, пускай и небольшой, то это апартаменты с отельным оператором»,— считает госпожа Тишкова. Вкладываться в апартаменты «Новой Анапы» эксперт рекомендует на старте строительства. «Чем ближе срок реализации, тем больше ценность продукта, тем он дороже»,— поясняет эксперт рынка.

Тем не менее Вадим Камалов считает, что в первые лет пять стоит посмотреть, как будет проходить реализация проекта, а потом уже вкладываться в недвижимость. В самом начале строительства заходить туда, по мнению эксперта, рискованно. «Должны быть масштабные инвестиции. А сейчас достаточно сложная ситуация в экономике. Кто будет вкладываться в крупные проекты с отдачей в 50–100 лет? Посмотрим. Топовой локацией пока остается Геленджик, который активно развивается»,— заключает господин Камалов.

Он сомневается, что в «Новой Анапе» будут строиться жилые дома. «Глава нашего региона говорит о том, что Кубань — это житница и здравница, а не всероссийский спальный район. Поэтому он застройку жилыми домами курортных территорий давно и планомерно ограничивает. Я считаю, что это правильно. На Бугазской косе нет ничего для жилья. Там уже как-то были подписаны инвестсоглашения, выкопаны котлованы, но дальше котлованов дело не пошло. Предполагаю, что туда зайдут крупные отельеры, а для постоянного проживания, за исключением апартаментов, там ничего не будет»,— говорит господин Камалов.

В этом случае у Сергея Ромашкина возникает вопрос: где будет жить персонал, обслуживающий курорт, и их семьи. Кроме того, Сергей Суханов в интервью НТВ говорил о строительстве в новом городе школ и детских садов. Поэтому жилью быть, считает господин Ромашкин. «В Анапе холоднее, чем в Сочи, особенно зимой, курортный сезон короче, соответственно, сроки окупаемости отельных проектов длиннее, чем в олимпийской столице»,— добавляет эксперт туристического бизнеса.

«Даже если брать самую оптимистичную цифру — 25, то на 20 тыс. номеров (40 тыс. мест) мы можем получить миллион человек в год — это предел для такого курорта»

Его удивили цифры, которые связывают запланированный номерной фонд в 15–25 тыс. номеров и объем турпотока в 3–5 млн человек. Он уверен, что цифра нереалистичная. «Мы практики и знаем соотношение между емкостью отеля и потоком туристов, который он генерирует. Мы используем коэффициент 25, то есть на одно место люди заезжают 25 раз в год. Если это отдых с детьми, то 18–20. Даже если брать самую оптимистичную цифру — 25, то на 20 тыс. номеров (40 тыс. мест) мы можем получить миллион человек в год — это предел для такого курорта. Средняя загрузка отелей 56–58% по году. Они заняты примерно половину года, 180 дней, при условии, что турист живет семь дней. Я пока не услышал, за счет чего предполагается такая огромная загрузка»,— поясняет господин Ромашкин. Самым сильным конкурентом проекта он считает старую Анапу, где идет интенсивное отельное строительство.

Деньги останутся в стране

Российская туристическая отрасль выходит на новый уровень развития и в ближайшее время составит достойную конкуренцию зарубежным курортам, уверен заместитель генерального директора российского сервиса онлайн-бронирования «Едем-в-Гости.ру» Леонид Курагин. Большую роль в этом сыграла популяризация формата «все включено». В результате на рынке туристических услуг наблюдается ежегодное повышение спроса на бронирование жилья. А теперь в приоритет поставили еще и крупные комплексные проекты.

Помимо жилья, планируется построить элементы курортной экосистемы: субтропические детские площадки, зоны отдыха на открытом воздухе, а также современные сервисы гостеприимства

«Поскольку развитие такого направления имеет градообразующее значение, то в рамках проекта ''Новая Анапа'', помимо жилья, планируется построить элементы курортной экосистемы: субтропические детские площадки, зоны отдыха на открытом воздухе, а также современные сервисы гостеприимства. Все это приведет к облагораживанию внешнего вида туристического региона, улучшению его навигации для туристов и местных жителей»,— говорит господин Курагин.

Сергей Суханов говорит, что в «Новой Анапе» будет представлена вся гостиничная линейка. На начальном этапе планируется следующее соотношение: 50% — четыре звезды, 40% — три звезды и 10% — пять звезд. «Но к 30-му году мы будем менять это соотношение и будем строить 60% — трешки, 30% — четверка, 10% — пятерка. Мы пытаемся удовлетворить спрос как раз тех людей, которые сегодня не могут себе позволить высокий уровень. Но это не значит, что будут какие-то гостиницы с пониженным комфортом, нет. Это будут современные комфортные номера»,— сообщил господин Суханов.

Леонид Курагин изучил подробности проекта и рассказал, что кластер будет представлять из себя мини-город, в котором уместится все, что нужно для полноценного отдыха: современные гостиницы; реабилитационный центр для детей; детский спортивный лагерь, школа дайвинга, серфинга, кайтсерфинга и т. д.; аквапарк, океанариум, аттракционы, игровой центр для детей; современная клиника для онкобольных; кинопарк; всевозможные СПА-центры, рестораны, бары и многое другое. Кроме того, в «Новую Анапу» проведут современную автомагистраль, которая будет связана с новой трассой на Крым. «Реализация проекта даст 8 млрд руб. налогов ежегодно. Будет задерживать в России 80 млрд руб. ежегодно (которые иначе вывозили бы в Турцию, Египет, Грецию и т. д.). Даст рост экономики в смежных областях (вплоть до улучшения дел у аграриев, ведь 3 млн туристов надо чем-то кормить)»,— резюмирует эксперт.

По мнению Михаила Бурмистрова, сегодня есть все возможности для запуска таких мегапроектов — активное развитие внутреннего туризма в условиях, когда привычные зарубежные туристические направления недоступны: с одной стороны, сформировался устойчивый спрос на внутренний туризм, с другой — правительство увеличило масштабы инвестиций в развитие туристической отрасли. «Кроме того, за последние несколько лет существенно ускорилась реализация тех же строительных проектов, упростились процессы согласования, разрешено одновременное проектирование и строительство. Все это сократило сроки реализации проектов, что стимулирует интерес российских девелоперов к таким масштабным проектам»,— поясняет господин Бурмистров.

«Сроки окупаемости зашкаливают»

Главные опасения бизнеса связаны с большими сроками окупаемости инвестиций. «Для того чтобы курорт смог окупить себя, должны пройти годы, кроме того, необходима тщательная работа по созданию действительно конкурентоспособных условий и сервиса, которые смогли бы переманить туристов — любителей Турции и Египта. Соответственно, помешать реализации создания туркластера может недостаток средств и, возможно, сложности, связанные непосредственно со строительством (поскольку территория не освоена, предстоит масштабная работа по проведению канализации и т. д.)»,— считает Наталья Пырьева.

Сроки окупаемости зашкаливают, утверждает Александр Полиди. «Думаю, об окупаемости стоимости инфраструктурных проектов говорить вообще не стоит. Потому что это 30–50+ лет. Если мы говорим о промышленных и логистических объектах, это не меньше 15–20 лет. О жилом и рекреационном девелопменте — жилые дома, санатории, соцобъекты — 7–10 лет»,— говорит экономист.

В этой ситуации, по мнению эксперта, необходимы гарантии для тех, кто решит вложить в проект деньги, так как такие большие сроки окупаемости требуют очень высокой степени доверия. Сергей Суханов ранее упоминал, что рассматривается ряд предложений по преференциям, которыми можно наделить эту территорию для привлечения инвесторов.

Руководитель краснодарской туристической компании «НиКа-М» Дмитрий Саржанов допускает, что реализации проекта могут помешать санкции, закрытые аэропорты Анапы, Краснодара и Геленджика, СВО, мировой экономический кризис. «Хватит ли у государства денег на создание должной инфраструктуры и не побоится ли бизнес на долгосрочные вложения?» — сомневается господин Саржанов.

Об этом же говорит Александр Полиди. «Такие проекты требуют колоссальных государственных инвестиций. Это в основном бюджетные деньги или участие государства в концессионных соглашениях. Но это истории крайне дорогостоящие, это сотни миллиардов рублей, которые всегда находятся тяжело, особенно когда экономика стагнирует»,— констатирует господин Полиди.

С экспертами соглашается Сергей Ромашкин. Он говорит, что сегодня в России «с нуля» развиваются всего два города — Иннополис в Татарстане и Доброград во Владимирской области, и оба проект реализуются «очень непросто».

«Я был участником многих обсуждений проектов к олимпиаде. Та реализация, которую мы получили, она была частичной. Было много других интересных решений, которые не были реализованы ввиду нехватки денег. Она обнаруживается обычно к середине строительства. Например, в Дубае есть насыпной остров с отелями. Предполагалось, что рядом с Сочи сделают насыпной остров ''Федерация'', повторяющий по форме контуры РФ. Но денег на проект не хватило. Он тогда стоил миллиард долларов»,— вспоминает господин Ромашкин. Он подчеркивает, что, чтобы инвесторы заходили в проект «Новая Анапа», для них нужно формулировать конкретное предложение, которого пока нет.

Тем не менее Александр Полиди уверен, что реализация проекта будет выгодна и инвесторам, и государству. «Появление в этой зоне достаточно крупного нового города — это синергетический эффект, преодоление ограничений, с которыми не могут справиться такие города, как Анапа, Новороссийск, Геленджик, Краснодар. А здесь есть все шансы поставить комфортный город для жизни и развития бизнеса»,— резюмирует эксперт.

Маргарита Синкевич

Читайте нас в Telegram