Ячейка для общества
Склады индивидуального хранения жмутся к жилью
Темпы роста сегмента складов индивидуального хранения (self storage) замедляются после бума, продиктованного ротацией бизнеса из-за пандемии и отъездом за рубеж россиян. В этом году ожидается открытие 10–15 тыс. кв. м новых проектов, что в два-три раза меньше, чем годом ранее. Эксперты ждут, что такие склады будут перемещаться из промзон в жилые микрорайоны, что приведет к росту стоимости аренды, которая за последний год уже подорожала на 23%.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Объем предложения self storage в Москве в этом году может вырасти на 4,4–6,7%, до 235–240 тыс. кв. м год к году, прогнозируют в NF Group и Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ). По оценкам АКИХ, в этом году ожидается открытие 10–15 тыс. кв. м новых проектов. Темпы роста сегмента относительно прошлого года замедлятся. В 2022 году, по данным АКИХ, объем предложения self storage в Москве увеличился на 14,8%, до 225,42 тыс. кв. м.
Объекты self storage обычно расположены в городской черте и ориентированы на хранение в индивидуальных ячейках вещей физических и юридических лиц. Услуги оплачиваются помесячно. Последние несколько лет сегмент переживал бум из-за ротации малого бизнеса в связи с пандемией, отъезда из страны части россиян и тренда на закупки впрок. Доля арендаторов физлиц в self storage в 2022 году достигла рекордных 87,8% против 78,9% годом ранее. Заполняемость таких складов сократилась за год с 91,22% до 88,9%.
Связанные с пандемией, отъездом за рубеж россиян и мобилизацией точки роста сегмента self storage уже отработаны, отмечает гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров.
Эксперт не сомневается, что рынок продолжит свое развитие, но более сдержанными темпами. «Сохраняется тренд на оптимизацию площадей, в том числе офисных, а временно невостребованные вещи и документы нужно где-то хранить»,— говорит он. Партнер NF Group Константин Фомиченко добавляет, что self storage интересен инвесторам за счет низкого порога инвестиций по сравнению с классической складской недвижимостью. Гендиректор «Хоумсклада» Дмитрий Майер отмечает, что его компания намерена продолжить открытие новых площадок и не испытывает проблем с привлечением банковского финансирования.
Сам формат проектов self storage трансформируется. В NF Group обращают внимание на снижение средней площади складов индивидуального хранения, которая за год сократилась на 6,6%, до 878 кв. м, что меньше уровня 2019 года на 58%. Аналитики связывают это с открытием небольших площадок в локациях с хорошей транспортной доступностью для населения. По данным NF Group, это объекты площадью 100–300 кв. м, расположенные не в отдельных зданиях, а в подвалах жилых домов, в составе паркингов, в хозблоках и т. п. Дмитрий Майер указывает, что операторы сейчас подбирают площади в зонах сложившейся инфраструктуры из-за активной позиции властей относительно редевелопмента промзон, стремясь избежать демонтажа своих объектов.
Гендиректор DNA Realty Антон Белых говорит, что в промзонах возник дефицит помещений из-за активного развития обычных городских складов, распределительных центров e-commerce и т. д.
По его словам, у операторов self storage появилась возможность развиваться в жилых массивах за счет строительства новых комплексов с коммерческими помещениями с высокими потолками. Но, отмечает эксперт, ставки в спальных районах у МКАД находятся в диапазоне 1,5–3 тыс. руб., что выше обычной стоимости аренды в self storage.
По словам Константина Фомиченко, средняя стоимость аренды помещений self storage в 2022 году выросла на 23%, до 2,1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Аренда уличных контейнеров подорожала на 13%, до 1,1 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Михаил Бурмистров уверен, что цены продолжат расти, так как операторы будут закладывать в ставку увеличившуюся стоимость аренды площадей.