Среди пяти крупных региональных рынков жилищного строительства, на долю которых приходится до 47% всех возводимых в стране новостроек, по итогам 2022 года снижение объемов зафиксировано в Подмосковье и Санкт-Петербурге. В этих регионах сокращение составило 13–16% год к году отчасти из-за того, что в докризисные годы локальные застройщики неактивно пополняли свой земельный банк. В то же время на рынках Москвы и Краснодарского края, где строительная активность была выше, наблюдалось снижение спроса. Девелоперы не особо рассчитывают на изменение ситуации, поэтому в начале 2023 года намерены продавать квартиры небольшими партиями.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Как подсчитал “Ъ” на основе данных единой информсистемы жилищного строительства «Наш.Дом.РФ», к концу 2022 года общая площадь возводимых новостроек в Подмосковье составила 8,3 млн кв. м. Это меньше на 13,5% год к году, на 14,4% по сравнению с 2020 годом и на 30,2%, чем в 2019 году. Заметное снижение зафиксировано и в Санкт-Петербурге, где в 2022 году строилось 7,9 млн кв. м, что на 16% меньше год к году. По сравнению с 2019–2020 годами сокращение оказалось еще существеннее — на 38,2% и 21% соответственно.
Председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова объясняет сокращение объемов строительства жилья в Подмосковье заметным снижением в регионе спроса. В Санкт-Петербурге в декабре 2020 года власти города и Минстрой РФ подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного вывода жилья, напоминает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина.
В топ-5 крупных региональных рынков жилья только в Подмосковье и Санкт-Петербурге зафиксировано снижение.
Для сравнения: в Москве к концу 2022 года строилось 16,6 млн кв. м, что больше на 6,4% год к году и на 3,7% по сравнению с 2020 годом. Ленинградская область, где в прошлом году возводилось 3,3 млн кв. м, показала рост на 3% год к году и на 13,7% по сравнению с 2020 годом. Эти рынки могли бы продемонстрировать и более заметную динамику роста, если бы из-за кризиса в ушедшем году в этих регионах спрос также не просел бы, говорят опрошенные “Ъ” застройщики. По данным «ЦИАН.Аналитики», в Москве самое сильное падение спроса было в октябре, на 36%, при среднем по стране — 10%. В Ленинградской области прирост обеспечен в значительной мере за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС), считает Виктория Кирюхина.
Резкий скачок объемов строительства показал Краснодарский край, несмотря на действующий в Сочи мораторий на согласование новых проектов. В этом регионе к концу 2022 года строилось 9,1 млн кв. м, что больше почти на 23% год к году и на 19,7%, чем в 2020 году. Большая часть этого объема пришлась на Краснодар. Несмотря на это, продажи жилья в этом регионе за 11 месяцев 2022 года оказались ниже на 20% год к году, отмечает Виктория Кирюхина.
На долю пяти крупных региональных рынков на протяжении трех лет приходится 45–47% всего строящегося в России жилья, следует из данных «Наш.Дом.РФ».
В целом по стране в 2022 году на этапе строительства находилось 99 млн кв. м жилья, что больше на 2,8% год к году и на 5,3%, чем в 2020 году, но на 8% меньше по сравнению с допандемийным 2019 годом.
Руководитель управления развития продукта и аналитики ГК «Самолет» Леон Пряжников считает статистику за 2022 год отголоском первых лет пандемии. Рост объемов в ушедшем году показывают те рынки, где после запуска 2,5 года назад льготной ипотеки девелоперы из-за высокого спроса стали больше покупать площадок под застройку, часть которых и застраивается сейчас, поясняет эксперт.
Опрошенные “Ъ” девелоперы говорят, что после приобретения в 2021 году более или менее ликвидных участков в ушедшем году они снизили темпы пополнения своих земельных банков из-за невозможности спрогнозировать потенциальный спрос на жилье в 2023–2024 годах на фоне текущей неопределенности в экономике. Это скажется на общих объемах жилищного строительства в целом по стране уже в начале 2025 года, считают собеседники “Ъ”.
По мнению Ирины Доброхотовой, в следующие два года объемы останутся на прежнем уровне, если удастся избежать дальнейших экономических потрясений. Как минимум в первом квартале 2023 года девелоперы будут внимательно следить за колебаниями спроса и выводить на рынок сравнительно небольшие объемы, отмечает коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. При этом цены на квартиры в новостройках в 2023 году могут сократиться не более чем на 10%, прогнозирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (объединяет застройщиков) Владислав Преображенский. Однако Леон Пряжников не видит причин для этого. «Рынок будет регулироваться объемом, а не ценой»,— говорит он.