Торгово-развлекательный комплекс «Фокус» на северо-западе Челябинска выставили на торги в третий раз. Стоимость объекта площадью более 59 тыс. кв. м с последней продажи снизилась более чем на 200 млн руб., до 2,79 млрд. В объявлении говорится, что ежегодный арендный доход составляет почти 430 млн руб. Эксперты затрудняются с прогнозами, когда наступит более подходящее время для продажи ТРК, учитывая уход западных брендов с российского рынка.
Первое объявление о продаже «Фокуса» появилось более двух лет назад
Фото: Родион Платонов, Коммерсантъ
Первое объявление о продаже «Фокуса» появилось более двух лет назад
Фото: Родион Платонов, Коммерсантъ
В Челябинске вновь выставили на торги торгово-развлекательный комплекс «Фокус». Начальная цена объекта с последней продажи снизилась на 205 млн руб. и составила 2,79 млрд руб. Информация об этом опубликована на площадке «Межрегиональная электронная торговая система».
Объектом продажи являются 100% уставного капитала ООО «Адреналин», которое владеет и эксплуатирует ТРК «Фокус» на улице Молдавская на северо-западе Челябинска. «ТРК “Фокус” — значимый для города объект. Один из крупнейших на Урале. Площадь комплекса — почти 60 тыс. кв. м. Полностью заполнен арендаторами с 2009 года. Арендный поток, включая прочие доходы, составляет 429 млн руб. в год»,— говорится в объявлении. Среди крупнейших арендаторов продуктовый гипермаркет SPAR, гипермаркеты бытовой техники DNS и «М.Видео», сети «Снежная Королева», «Спортмастер», Modis , Zola, O'stin, FunDay и другие. Также в комплексе имеются кинотеатр на восемь залов, гастропарк и детский развлекательный центр. Вместе с пятиэтажным зданием (включая нулевой этаж) в состав собственности ООО «Адреналин» входит право аренды на земельный участок площадью более 40 тыс. кв. м.
«Площадь и конфигурация земельного участка, а также заранее спроектированный конструктив здания позволяет при желании пристроить еще до 20–30 тыс. кв. м торговых площадей»,— указано в объявлении.
Торги проводятся в форме аукциона с отрытой формой представления предложений о цене. Заявки на участие принимаются до 30 ноября. Аукцион запланирован на 1 декабря. Шаг составит 2%, или 55,8 млн руб.
Владелец 100% уставного капитала ООО «Адреналин» Владимир Ланде причины продажи не раскрыл, отказавшись разговаривать с «Ъ-Южный Урал». По данным «СПАРК-Интерфакс», по итогам 2021 года выручка компании «Адреналин» составила 268,7 млн руб. (211,8 млн в 2020 году), чистая прибыль — 16,6 млн (убыток — 1,5 млн).
ТРК «Фокус» был построен в 2009 году и на тот момент это был крупнейший торгово-развлекательный центр Челябинска. Впервые его пытались продать в 2020 году за 3,5 млрд руб. Тогда собственник Владимир Ланде заявил, что вопрос о продаже является «пустяковым» и «несущественным» на фоне событий, которые сейчас происходят в стране, например, избыточных мер профилактики коронавируса. Желающих купить комплекс два года назад не нашлось.
Во второй раз торги объявили в июле этого года. Стоимость 100% уставного капитала компании «Адреналин» составила 2,995 млрд руб. На этот аукцион также не поступило ни одной заявки.
Эксперты считают, что продать объект будет проблематично. «Самая частая ошибка собственников активов — это неверное представление о формировании финансовой модели. Очень часто происходит ситуация, в которой либо не учитываются расходы, либо не очень достоверно отражаются доходы. В конечном итоге финансовая модель для нового собственника становится скорее проблемой, чем возможностью. Это главная проблема, почему не могут продать “Фокус”, скорее всего, основанием для формирования цены была некая суммарная стоимость произведенных затрат, будущих улучшений, некое представление, которое с рынком имеет мало общего. Москва, Петербург, Казань, Екатеринбург, Новосибирск более-менее научились считать, чего не скажешь о других городах»,— говорит исполнительный директор компании «IBC Недвижимость» Евгений Коротков. По его словам, любую цифру, указанную в объявлении о продаже, необходимо перепроверять, а чтобы понять справедливость цены, необходимо вникнуть в каждый контракт.
По его словам, в целом сегодня не лучшее время для инвестиций в ТРК. «Сегодня я с огромным скепсисом отношусь к продаже торговых комплексов в принципе, потому как чуть ли не наихудшая ситуация для реализации этих активов сейчас сложилась. Все мы знаем, какое количество иностранных брендов покинули российский рынок, и, на мой взгляд, это только начало, завтра это не закончится. Заместить локальными брендами опустевшие торговые площади пока не получается. Кроме того, сегодня велик риск ухода из ТРК кинотеатров, которые сейчас находятся не в лучшем состоянии. При выходе кинотеатра из “Фокуса” он просто станет неинтересен покупателям и инвесторам»,— говорит Евгений Коротков.
По данным Focus Technologies, в сентябре Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м) в торговых центрах Челябинска оказался ниже сентября 2021 года на 14%. В целом по Уральскому федеральному округу по итогам десяти месяцев 2022 года посещаемость торговых центров упала на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 23% ниже допандемийного 2019 года. При сохранении тенденции в ноябре — декабре по итогу года отставание от уровня 2021 года может составить 8–10%.