Рынок недвижимости Екатеринбурга пополняется новыми игроками. В 2022 году сразу несколько федеральных и региональных девелоперов успешно зашли на рынок Свердловской области. При этом негативные факторы — подорожание строительных материалов, повышение ставок по ипотеке и пессимизм покупателей пока не сказываются на реализации проектов. Региональные девелоперы положительно оценивают приход новых застройщиков в уральскую столицу.
В этом году о планах по строительству в уральской столице заявили несколько крупных девелоперов
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В этом году о планах по строительству в уральской столице заявили несколько крупных девелоперов
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Короткими перебежками: что происходило на рынке новостроек
Ажиотажный спрос на новостройки в Екатеринбурге, традиционный для начала года, усилился к марту. Он наблюдался и со стороны покупателей с уже одобренной ипотекой, и от покупателей с «живыми деньгами», которые на фоне экономической нестабильности стремились сохранить свои сбережения в «квадратных метрах», рассказали в Циан.Аналитике. К апрелю спрос был реализован, а активность упала в два раза. Восстановление рынка началось лишь в начале лета, когда возобновилась выдача льготной ипотеки под 7%, появились специальные условия для IT-специалистов и, в целом, ситуация в экономике стабилизировалась. Девелоперы отреагировали на это мгновенно и увеличили предложение. Застройщики возлагали надежды на отложенный спрос за весенние месяцы.
По словам аналитиков, девелоперы «придерживали» старт продаж новых объектов с весны. Однако на фоне восстановления спроса и успешного решения логистических проблем с поставками строительных материалов стали активнее предлагать новостройки. К сентябрю прирост нового предложения замедлился, выбор стал сокращаться. В октябре неопределенность снова стала определяющим трендом на рынке недвижимости на последние месяцы года. Впрочем, и горизонт планирования снизился до нескольких суток.
Чем сердце успокоится
Заместитель главы Екатеринбурга по строительству Рустам Галямов, в сентябре заявил, что плану 2022 года по вводу жилья в столице Урала ничего не угрожает. В мэрии отметили рост и по объемам вводимого жилья, и по количеству запросов на начало строительства. Статистика также позволяет смотреть на ситуацию с оптимизмом. Так, за 8 месяцев прошлого года было сдано 1,5 млн кв.м жилья, а за такой же период 2022 года — 1,8 млн, отметил господин Галямов.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, по итогам сентября 2022 года рынок жилья Екатеринбурга обновил несколько пиковых показателей. Число нереализованных квартир на первичном рынке достигло 34,8 тыс. штук. Это выше предыдущего максимального значения в 33,4 тыс., которое было отмечено в конце 2021 года. По мнению аналитиков, теперь недостатка в предложении нет. Последнее слово остается за покупателем, настроение которого снова определяют нерыночные факторы.
Стоит отметить, что в сентябре цены на первичную недвижимость продолжили расти, отмечают в УПН. Средняя цена квадратного метра в новостройке достигла 125 тыс. руб. (это на 17% больше по отношению к началу года). Именно стоимость квадратного метра, наряду с другими факторами, делает сектор недвижимости все более привлекательным как для региональных, так и для федеральных девелоперов.
Екатеринбург прирастает регионами
Интерес девелоперов из других регионов к проектам в Екатеринбурге рос в течение всего 2022 года. Его определяют высокая рентабельность бизнеса и средняя стоимостью квадратного метра, а также значительный объем сделок и открытость городских и областных властей к диалогу.
Строительство объектов в областном центре уже начал такой крупный игрок, как ГК «Эталон», выкупив застройщика микрорайона «Солнечный». Девелопер приобрел участок в Екатеринбурге с продаваемой площадью 1,5 млн кв.м. Еще одна компания-гигант, реализующая свои проекты на Урале — ГК ПИК. Девелопер уже возводит ЖК «Исеть парк» и строит жилой комплекс на бывшей территории завода «Уралпластик». В июне ПИК заявил о третьем проекте в Екатеринбурге — это ЖК «Утес» из 10 разноэтажных жилых корпусов в микрорайоне Уктус. О планах на строительство в уральской столице заявила и ГК «Самолет». Девелопер планирует частично освоить неиспользованную территории «Уралмашзавода».
Помимо крупных федеральных девелоперов в областной центр активно заходят и региональные застройщики. Так, летом тюменская компания ГК «ЭНКО» приобрела земельный участок под застройку и приступила к разработке концепции. Начать строительство планирует и компания «Ньютон» из этого же региона. Проект будущего ЖК по адресу Куйбышева, 99 уже готов. В 2021 году тюменская «Страна Девелопмент» также заявила о планах по экспансии в уральской столице, а в 2022-м пополнила земельный банк площадкой под комплексное освоение территорий (КРТ) на Эльмаше.
Уральский рынок считается высококонкурентным
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Уральский рынок считается высококонкурентным
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В июле девелоперская компания «Прогресс» из Астрахани представила новый проект — жилой квартал Amundsen, расположившийся в районе «Академический» в границах улиц Амундсена — Академика Ландау. ЖК будет состоять из четырех домов общей площадью около 100 тыс. кв.м и более 1,9 тыс. квартир. Закончить строительство первой очереди планируется через 2,5 года, а полное завершение проекта ожидается через 3,5–4 года. «В пользу Екатеринбурга сыграли пять основных факторов: общее количество сделок на первичном рынке. Так называемая “толщина пирога” рынка недвижимости здесь одна из лидирующих из всех регионов страны. Во-вторых, средняя цена продажи за кв.м. также достаточно высокая и регион также находится в лидерах. Кроме того, понятная позиция администрации — относительно других регионов демократичная и равная для всех участников рынка»,— объяснил генеральный директор ГК «Прогресс» Виктор Тарасенко.
В Академическом планирует строить и компания «Икар» из соседней Челябинской области.
По мнению уральских девелоперов, приход новых игроков не окажет существенного влияния на стоимость квадратного метра в Екатеринбурге. По словам директора компании Prinzip Геннадия Черных, Свердловская область привлекательна для инвестиций, а рынок недвижимости позволяет работать и зарабатывать всем участникам.
«Хорошо, что приходят застройщики из первой десятки или даже пятерки. Это говорит о том, что рынок новостроек в Екатеринбурге очень конкурентоспособный с перспективой роста»,— также отметил генеральный директор «УГМК-Застройщик» Евгений Мордовин.
Не видят рисков в расширении пула застройщиков и федеральные девелоперы, пришедшие в Свердловскую область. Им импонирует политика региональных властей, которые открыты к сотрудничеству. «Рынок девелопмента в Екатеринбурге достаточно насыщен как региональными, так и федеральными участниками. Видим, что власти региона и муниципалитетов приветствуют и поддерживают наращивание объемов строительства — объемы ввода растут несколько лет подряд. Современная градостроительная политика позволяет создавать крупные комфортные и экономически эффективные городские проекты»,— рассказал член совета директоров группы «Самолет», управляющий партнер «Самолет Страна» Александр Прыгунков.
С приходом новых игроков на рынке региона наметился новый тренд — совместная реализация проектов уральскими и иногородними девелоперами. Например, весной девелоперская компания Prinzip привлекла к застройке жилого микрорайона Исток в Екатеринбурге тюменскую компанию «Партнер». Господин Черных отмечал, что «Партнер» в течение двух лет построит 104 тыс. кв.м жилья первой очереди.
День простоять да ночь продержаться
В текущем году на рынке недвижимости наблюдались разнонаправленные тенденции. В начале года — ажиотажный спрос, затем — кратное падение продаж весной, за которым последовал рост цен и заметные скидки в отдельных секторах. Летом на фоне снижения ставок по ипотеке и стабилизации цен снова наметился рост, который к осени сменился неопределенностью. «Главное отличие 2022 года от предыдущих годов — то, что ключевые факторы, определяющие динамику рынка, лежат далеко за его пределами. Поэтому все рыночные прогнозы и ожидания не раз подвергались корректировкам и уточнениям»,— отметил Михаил Хорьков.
Застройщикам интересны, как бывшие промышленные территории, так и площадки под КРТ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
Застройщикам интересны, как бывшие промышленные территории, так и площадки под КРТ
Фото: Марина Молдавская, Коммерсантъ
В ближайшее время рынок останется в состоянии, далеком от стабильности, подтверждает эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина. «Покупатели в такой ситуации могут принимать эмоциональные решения, которые кратковременно повлияют на динамику спроса: кто-то решит отложить покупку, кто-то, наоборот, попытается успеть купить квартиру»,— отметила аналитик.
Долгосрочных прогнозов в настоящее время не дают большинство девелоперов, опрошенных Review. Дальнейшая динамика рынка будет определяться внешними обстоятельствами — в частности, мерами поддержки отрасли, которые, безусловно, потребуются.
«Прогнозы сегодня можно делать только на 1–2 дня вперед. Стагнация рынка, которая началась с конца сентября — начала октября, повлечет уменьшение цены. Точные параметры назвать трудно. Оптимистичный прогноз на 2023 год — дисконт 5–10% к текущей стоимости квартир на первичном рынке»,— предположил Алексей Шаклеин из АН «Новосел».
В 2023 году в Екатеринбурге запланирован ввод 1,7 млн кв. метров, а обеспеченность жильем составляет 28 кв.м на человека, что ниже нормы, отметили в ГК «Самолет». Это позволяет надеяться, что масштабного падения на рынке новостроек все же не случится ни в 2022 году, ни следующем году.