На рынке апартаментов Петербурга по итогам первого полугодия 2022 года произошел существенный рост доли апартаментов рекреационного формата. Эксперты говорят, что бум на сервисные апартаменты постепенно проходит: на это серьезно повлияли два года пандемии и непростая геополитическая ситуация.
По итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным Knight Frank St. Petersburg, по итогам первого полугодия 2022 года свободное предложение на рынке апартаментов составило 4,2 тыс. юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. Доля сервисного формата в общей структуре предложения составила 75%, что на 14 п. п. ниже значения за первое полугодие 2021 года за счет существенного увеличения предложения в рекреационном формате. Несервисные лоты заняли только 3% суммарного предложения, что сопоставимо с результатом прошлого года. Предложение сервисных лотов за год снизилось по количеству юнитов на 4%, несервисных — на 17%. «Однако полугодовая динамика по обоим форматам положительная: +87% по несервисному и +35% по сервисному благодаря новым объектам»,— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.
«Бум на сервисные апартаменты прошел, в последний год мы наблюдаем снижение продаж. Сейчас покупатели в большей степени ориентированы на рекреационные апартаменты за пределами города или в курортной зоне. Те, кто не готов к содержанию собственного дома или хочет и на отдыхе пользоваться инфраструктурой, выбирают именно такой формат»,— соглашается с коллегой Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Ольга Захарова, коммерческий директор инвестиционно-строительного холдинга AAG, говорит, что весной сегмент сервисных апартаментов особенно сильно пострадал от резкого роста ипотечных ставок. «Льготная ипотека, во многом спасавшая рынок жилья, не распространялась на апартаменты. Спад продаж в мае относительно января составил десятки процентов. В ответ застройщики вынуждены были вводить стимулирующие меры — не только в виде скидок, но и в виде опции отказа от чистовой отделки. При этом в предложении практически исчезли программы гарантированной доходности. Наиболее перспективные на рынке апартаментов сегодня два направления: небольшие проекты, сочетающие жилую и сервисную функции в историческом центре, и рекреационные комплексы в Курортном районе»,— подтверждает она слова коллег.
В первом полугодии 2022 года в Петербурге было реализовано 1,1 тыс. апартаментов общей площадью 35,7 тыс. кв. м. 71% продаж составили лоты сервисного формата, 24% — рекреационного, а остальные 5% пришлись на несервисный и элитный форматы. Продажи, по данным Knight Frank St. Petersburg, за первое полугодие 2022 года оказались на 40% ниже значения аналогичного периода прошлого года и сопоставимы с результатами аналогичного периода 2017 года. Спрос по всем форматам апартаментов показал отрицательную динамику, за исключением рекреационных, где за первое полугодие 2022 года было продано в два раза больше юнитов, чем в 2021 году. «Накопившийся отложенный спрос обеспечил высокие показатели спроса на данный формат по итогам первого квартала 2022 года, однако спрос во втором квартале 2022 года не достиг такого же высокого уровня, как в предыдущем квартале»,— говорит госпожа Московченко.
Площади сокращаются
Квартирография объектов, выходивших в продажу в течение 2022 году, состояла из помещений более мелкой нарезки, что изменило структуру предложения и, как следствие, продаж. Средняя площадь проданных апартаментов в первом полугодии 2022 года (по сравнению с первым полугодием 2021 года) в сервисном формате составила 25,6 кв. м (–5 кв. м), в несервисном — 45,6 кв. м (–5,5 кв. м) и в рекреационном — 41,3 кв. м (+0,6 кв. м), говорят в Knight Frank St. Petersburg.
Впрочем, не все участники рынка пока почувствовали эту тенденцию, в некоторых проектах, напротив, наблюдался рост площадей. «За последнее полугодие старта новых проектов не было, поэтому об изменении метражей говорить пока рано. В период пандемии (а именно тогда проекты, которые продаются сегодня, были выведены на рынок) размер апартаментов увеличился: в условиях ограничений все стремились к большему объему площади»,— считает директор по продажам группы «Аквилон» Егор Федоров.
По итогам июня 2022 года средние цены предложения увеличились на все типы апартаментов. Динамика по сравнению с декабрем 2021 года варьировалась от 14 до 32%. Средняя цена апартаментов сервисного формата на конец июня 2022 года составила 273 тыс. рублей за квадратный метр, несервисного — 318 тыс. рублей, рекреационного — 316 тыс. рублей. Наиболее заметное удорожание средней цены произошло в формате несервисных апартаментов за счет увеличения интереса к объектам в высокой стадией готовности. За квартал цены увеличились от 2 до 9%, наибольший прирост отмечен в сегменте сервисных апартаментов за счет выхода в продажу более дорогих объектов, в том числе с меблировкой.
Элитный сегмент замедляется
Элитные апартаменты сегодня составляют в общем объеме рынка апартаментов очень небольшую часть: менее 5% в структуре предложения, от 50 до 100 сделок в год в спросе. «В этой категории всего пять объектов: Del Arte на Крестовском, "Резиденция на Каменном" (1-я Березовая аллея, продается с 2015 года), "Новая Голландия" на Конногвардейском бульваре, "Дом Балле" на улице Глинки и "Императорский яхтъ-клуб" на Безымянном острове. Фактически такие объекты обычно и строятся для постоянного проживания: конкурировать с пятизвездочными отелями за гостей сложно, а в сегодняшней ситуации и бессмысленно. При бюджете сделки от 50 млн рублей и выше уже неважно, жилой комплекс это или апартамент-комплекс»,— говорит Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что сейчас на рынке представлено три комплекса элитных апартаментов, все для постоянного проживания. «В объеме элитного рынка они занимают менее 1%. Подобное предложение всегда было очень ограниченным. В последнее время элитные апартаменты появлялись чаще всего после реконструкции зданий в историческом центре, а не как объекты нового строительства»,— говорит госпожа Трошева.
Мария Онучина, генеральный директор гостиничного оператора 25/7, добавляет: «Сегодня можно говорить о постепенном замедлении роста цен в элитном сегменте, даже несмотря на снижение предложения. Спрос в первом квартале был довольно неплохим, но опять же не достиг показателей четвертого квартала 2021 года».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, подтверждает: «На данный момент на рынке апартаментов нет ажиотажа в части стартов продаж, как это было в 2019 году, когда рынок пополняли проекты с номерным фондом, исчислявшимся тысячами. Девелоперы запускают клубные проекты, составом менее 300 лотов. Как правило, они располагаются в центральных локациях и часто являются реконструкцией зданий».