Мэрия Краснодара продлила до конца 2024 года разрешение на строительство одного из самых известных в городе долгостроев — ЖК «Скала». Будущий комплекс апартаментов в ближайшее время должен быть исключен из списка проблемных. Месяц назад недостроенный дом закрыли фальшфасадом. Застройщик «Скалы» пережил банкротные процедуры и добился мирового соглашения с дольщиками. По мнению опрошенных «Ъ-Кубань» экспертов, завершить проект реально и выгодно для города, однако для этого необходимо изменение отношения к объекту со стороны властных кругов.
Фото: жилой-краснодар.рф
Фото: жилой-краснодар.рф
Срок действия разрешения на строительство ЖК «Скала» на пересечении улиц Северной и Аэродромной в центре Краснодара продлен до декабря 2024 года. В связи с этим объект, строительство которого в настоящий момент приостановлено решением суда, постановившего сократить этажность здания с 22 надземных этажей до 19, в ближайшее время планируется исключить из списка проблемных. Об этом «Ъ-Кубань» сообщили в прокуратуре Краснодарского края.
К настоящему времени застройщик возвел 18-этажный монолитно-бетонный каркас, который несколько лет высился над среднеэтажной застройкой центра города. В июне этого года долгострой начали облагораживать фальшфасадом. Как пояснили в мэрии Краснодара, появление на «Скале» баннера объясняется требованиями Правил благоустройства города.
По данным городской администрации, на старте проекта предполагалось построить некий многофункциональный центр с помещениями Высшей школы бизнеса в 22 надземных этажа и три подземных, с подземной же автостоянкой. В «Скале» должны были находиться 426 апартаментов, под которые планировалось создать 532 парковочных места. Общая площадь коммерческих помещений — 5,1 тыс. кв. м. Все это должно было разместиться на земельном участке площадью 3,4 тыс. кв. м. Согласно опубликованной на сайте Domskala.ru проектной декларации от 11 января 2017 года, стоимость реализации проекта составляла почти 1,2 млрд руб. Там же сообщается о привлечении застройщиком кредита размером 1,4 млрд руб.
Корректировкой по экономике
Изначально застройщик ООО «Кэпитал инвест» планировал сдать объект в эксплуатацию до октября 2017 года. Однако краевые власти потребовали сократить этажность комплекса до 19 этажей и добились внесения изменений в разрешение на строительство через суд (согласно картотеке Краснодарского краевого суда, истцами по делу выступила администрация региона и краевое управление госохраны объектов культурного наследия). «Ъ-Кубань» писал, что после этого разрешение на строительство было продлено до конца 2021 года, застройщику предстояло внести изменения в проект и завершить работы на долгострое. По данным инвестора, на тот момент объект находился в стадии 55-процентной готовности, и изменение этажности здания потребовало корректировки экономической модели и изменения назначения части нереализованных помещений. Три года назад эксперты предполагали, что экономику «Скалы» придется серьезно пересматривать, и, даже если она будет достроена, в итоге проект может оказаться неприбыльным.
По данным системы «СПАРК-Интерфакс», ООО «Кэпитал инвест» зарегистрировано в 2006 году в Адыгее, в ауле Новая Адыгея. Уставный капитал общества составляет 10 тыс. руб., чистая прибыль за 2021 год — 707,4 млн руб. Инвестором проекта ЖК «Скала» выступало ООО «Аксис», что ранее «Ъ-Кубань» подтверждал его представитель. Согласно «СПАРКу», ООО «Аксис» зарегистрировано по тому же адресу, что и ООО «Кэпитал инвест», его уставный капитал составляет 15,6 млн руб., бенефициаром является Виталий Калашаов. В конце декабря минувшего года Арбитражный суд Адыгеи по заявлению налоговой службы признал компанию банкротом и возбудил в отношении нее конкурсное производство.
В 2019 году Арбитражный суд Адыгеи возбудил банкротное дело в отношении ООО «Кэпитал инвест» с общим объемом требований свыше 5,7 млрд руб. В декабре 2021 года конкурсные кредиторы заключили с застройщиком мировое соглашение, согласившись с изменением сроков завершения строительства до конца 2024 года в целях исполнения договоров долевого участия и отказавшись от процентов, неустоек и иных штрафных санкций. По отдельным кредиторам, чьи требования учтены в реестре как денежные, было принято решение выплатить сумму задолженности в течение двух лет после сдачи объекта в эксплуатацию.
Из документа следует, что ключевым инвестором проекта в соответствии с требованиями реестра кредиторов после отказа от претензий по штрафным санкциям по состоянию на конец минувшего года являлся Вячеслав Джамирзе (по данным «СПАРК-Интерфакс», совладелец ряда фирм, в числе которых ОО «Адыгея Телеком», ООО «Алмакс-Ресурс», ООО Фирма «Бакра», ООО «Майкопская ТЭЦ» и некоторых других), с объемом требований 2,6 млрд руб.
В настоящее время строительной активности на объекте не видно, доступ к ранее действовавшему сайту domscala.ru отсутствует. В офисах застройщика, а также инвестора ООО «Аксис Девелопмент» комментировать перспективы проекта отказались.
«Нужен радикальный административный поворот»
Старший эксперт департамента коммерческой недвижимости «Аякс» Мурат Псеунов рассчитывает на то, что объект будет сдан, несмотря на задержки, вызванные изменением этажности. «Проект очень амбициозный, и это был первый из проектов, которые вывели на рынок апартаменты. Уверен, когда данный объект будет сдан, город получит очень качественное здание. Разрешение на строительство данного объекта актуально, и в данный момент идет согласование новых техусловий»,— рассказал он «Ъ-Кубань».
Руководитель консалтинговой компании Macon Realty Илья Володько считает, что с учетом того, что изначально объект возводился по всем разрешениям, а претензии к нему возникли в процессе, необходимо заняться поиском компромиссных путей решения проблемы. «Просто так изменять параметры нереально, потому что сразу рушится экономика проекта, и девелопер не в состоянии достроить объект. Собственно, мы это и увидели. Возможно, пройдет несколько лет, изменится ситуация, сменятся управленческие команды, и ЖК будет достроен. Тут вопрос не столько юридический, сколько политический»,— считает господин Володько.
По его информации, данных о том, что объект критически влияет на городскую среду, нет, а если претензии к проекту незначительные, «девелопер может это компенсировать площадями в других проектах». Эксперт выразил мнение, что рано или поздно это произойдет.
«Поскольку мы видим, что объект уже шесть-семь лет стоит в таком состоянии, никто его не сносит, думаю, что сторона девелопера ждет, что вопрос рано или поздно разрешится, не важно, через сколько лет и каким способом, но, думаю, надежды есть»,— добавил эксперт.
Управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и Партнеры» Роман Домащенко также считает, что действия застройщика в виде заключения мирового соглашения с дольщиками свидетельствуют о его намерении завершить объект, однако он менее оптимистичен в оценке реализации этого сценария в виду «экономической» причины, а также административного фактора.
«Сомнения, что "Скалу" достроят, существенные. Дело в том, что по букве закона дольщики проблемных апартаментов даже не могут претендовать на восстановление своих прав через механизм Фонда защиты прав дольщиков, так как там предусматривается помощь только дольщикам по жилым помещениям, коими апартаменты не являются. Конечно, практика сейчас такая, что краевые и муниципальные власти в любом случае пытаются оказывать любую возможную помощь даже им. Пусть эта помощь не финансовая, но административная и организационная. Например, власти помогают подыскать инвестора, который достроит объект. Но все же и для этого варианта нужен какой-то радикальный административный поворот»,— считает адвокат.
В пресс-службе крайпрокуратуры «Ъ-Кубань» пояснили, что общий подход надзорного ведомства состоит в том, чтобы способствовать завершению недостроенных объектов. В администрации Краснодарского края получить оперативный комментарий о перспективах завершения «Скалы» не удалось.
Читайте нас в Telegram 