В то время как спрос инвесторов в строящееся жилье с началом нового кризиса в 2022 году увеличился, выходить из таких активов россияне пока не спешат. Количество переуступок договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) в новостройках Москвы и Подмосковья в текущем году сократилось на 35,2% год к году, а в Новой Москве и вовсе упало на 70%. Эксперты считают, что из-за высоких ставок ипотеки на вторичное жилье сейчас не самый подходящий момент для перепродажи недвижимости. Но на первичном рынке столицы в мае цены впервые за долгое время снизились, и не исключено, что такая тенденция сохранится, предупреждают аналитики.
Переуступка прав договоров долевого участия в строительстве из-за кризиса может оказаться невыгодной
Фото: Getty Images
Переуступка прав договоров долевого участия в строительстве из-за кризиса может оказаться невыгодной
Фото: Getty Images
В январе—мае текущего года в Москве и Подмосковье количество переуступок ДДУ сократилось на 35,2% год к году, подсчитали в «Метриуме» для «Ъ-Дома». CEO Dataflat.ru Александр Пыпин говорит о падении на 18%, до 4,2 тыс. таких сделок. Если учитывать сделки не только с гражданами, но и с юрлицами, которые на старте продаж выкупают большие объемы квартир в новостройках, в Москве показатель упал на 22%, уточнили в агентстве «Бон Тон». Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин зафиксировал падение количества таких соглашений в новостройках Новой Москвы в январе—мае на 70% год к году.
Смена тренда
В 2020 году во время действия льготной ипотеки по 6,5% годовых россияне с целью инвестиций активно приобретали квартиры в новостройках на этапе котлована. В 2021-м дольщики начали их перепродавать, не дожидаясь завершения строительства, чтобы зафиксировать прибыль. В первые девять месяцев прошлого года объем переуступок ДДУ в новостройках Москвы вырос на 38,2% год к году, до 4,7 тыс. сделок. Тогда из-за значительного роста цен на жилье в новостройках на таких инвестициях можно было заработать до 25% годовых, оценивали эксперты.
Но теперь тренд сменился. Уже в первый месяц геополитического кризиса из-за военной операции РФ на Украине инвесторы приостановили продажу квартир в новостройках. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков говорит, что в старых границах Москвы количество переуступок ДДУ в марте сократилось на 23%, в апреле — на 41%, а в мае — на 70%. Однако связывать снижение переуступок ДДУ с общим снижением спроса на жилье не стоит, так как динамика этих показателей разная, считает Ярослав Дарусенков. По данным столичного Росреестра, в январе—мае было зарегистрировано всего 36,45 тыс. ДДУ на рынке жилой недвижимости, что на 1% меньше, чем годом ранее.
Не исключено, что инвестиционный цикл, который начался в середине 2020 года с введением льготной ипотеки, подошел к концу, считает господин Щекин. По его подсчетам, за это время цены выросли примерно на 40%, и многие инвесторы уже успели уступить свои права в пользу других покупателей, зафиксировав прибыль.
Без шансов, без вариантов
В условиях экономической неопределенности у инвесторов не осталось альтернативы недвижимости как надежному способу вложения и сохранения средств, что и объясняет их желание пока не выходить из активов, считает управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. Напротив, россияне, приобретающие жилье в новостройках в инвестиционных целях, стали активнее скупать недвижимость. По данным аналитиков bnMap.pro, число оптовых сделок с жильем (покупка от трех квартир в одном жилом комплексе) в новостройках в старых границах Москвы в январе—апреле выросло почти в два раза, до 980 сделок (см. “Ъ” от 16 июня).
Для продажи квартир сейчас не самое подходящее время, считает председатель совета директоров «Бест-Новостроя» Ирина Доброхотова. Сегодня ситуацию можно назвать неопределенной: нарушение логистических цепочек приводит к повышению стоимости стройматериалов, что приводит к увеличению конечных цен на новостройки, поясняет коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. При этом, продолжает он, падает уровень доходов населения, снижая спрос на новостройки. Часть инвесторов заняли выжидательную позицию до момента, когда произойдет восстановление спроса на фоне уменьшения ипотечной ставки, добавляет гендиректор агентства «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Большую роль сыграла и стоимость ипотеки, значительно выросшая на фоне повышения в марте ключевой ставки Центробанка, отмечает Надежда Коркка. На переуступку прав на ДДУ не распространяется льготная ипотека, и покупатели вынуждены были соглашаться на рыночные ставки, которые с 10–11% в феврале выросли до 23% в марте, напоминает она. Доля ипотечных сделок по правам уступки снизилась незначительно — с 30% до 26%, отмечает Владимир Щекин. По его словам, такие покупки, как правило, совершают покупатели с полной суммой стоимости квартиры на руках.
Для инвесторов, которые хотят продать строящееся жилье, важным сигналом станет динамика цен, говорит Ярослав Дарусенков. По итогам мая в проектах комфорт-класса Москвы впервые за долгое время было отмечено падение цен на 1,5%, и если динамика сохранится, то это может подстегнуть граждан поторопиться с продажей купленных ранее квартир, поясняет он. Инвесторы склонны избавляться от активов, когда на рынке наблюдается рекордный спрос с сопутствующим повышением цен, возражает Дмитрий Голев.
В марте и апреле инвесторы приобретали жилье в основном для того, чтобы сохранить сбережения, так как в текущих условиях немногие ожидают, что цены будут расти так же быстро, как в 2020—2021 годах, считает Владимир Щекин. Поэтому нет предпосылок к тому, что граждане начнут распродавать свои квартиры через полтора-два года, а вот предложение арендного жилья может заметно вырасти, резюмирует он.