Упал, отжался, но пока не встал
Как застройщики жилья оказались в «яме спроса»
Первичный рынок жилья в России, который рос даже в самые острые периоды пандемии, к новому кризису, вызванному геополитическим конфликтом, ожидаемо оказался не готов. Продажи застройщиков в таких крупных городах, как Москва и Санкт-Петербург, упали вдвое, объем выданных ипотечных кредитов сократился более чем на треть. У девелоперов пока расчет на то, что после снижения ставок по банковским депозитам вкладчики понесут деньги в офисы продаж квартир в новостройках.
Рынок жилых новостроек, чувствовавший себя комфортно всю пандемию, теперь вынужден адаптироваться к кризису в экономике
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Рынок жилых новостроек, чувствовавший себя комфортно всю пандемию, теперь вынужден адаптироваться к кризису в экономике
Фото: Влад Некрасов, Коммерсантъ
Апрельские итоги рынка жилой недвижимости Москвы — самого капиталоемкого в стране — оказались катастрофичными. За прошлый месяц продажи квартир в столичных новостройках рухнули: управление Росреестра по Москве зарегистрировало сокращение новых договоров долевого участия (ДДУ) до 5,22 тыс., что на 44,9% меньше, чем в марте, и на 35,5% меньше год к году. Снизился и объем выдачи ипотеки в Москве. В апреле ведомством зарегистрировано всего около 8 тыс. ипотечных договоров о покупке жилья, что на 35,2% меньше показателя марта и на 38,3% — год к году.
Заметно сокращается и выручка застройщиков. По подсчетам Dataflat, в апреле поступления на эскроу-счета, определяющие уровень продаж квартир на первичном рынке, в Москве и Подмосковье оказались на 38% меньше, чем год назад. В Петербурге — еще одном капиталоемком рынке жилой недвижимости страны — продажи квартир в новостройках упали на 59% год к году.
Признаки скатывания вниз рынка, который даже в разгар пандемии из-за обширной программы льготной ипотеки чувствовал себя на высоте, стали наблюдаться уже в марте. За этот месяц в столице Росреестр зарегистрировал 6,28 тыс. ДДУ по жилым и нежилым помещениям с использованием ипотеки — это на 11,3% меньше, чем в феврале, и меньше на 7,7% год к году.
Первый шок
Причина падения рынка очевидна: после начала военной операции РФ на территории Украины и последовавшими за ней западными санкциями Центробанк России вынужден был повысить до 20% ставку рефинансирования. Это привело к росту ставок по ипотечным кредитам, в том числе по льготным программам. «К основным причинам сокращения выдачи ипотеки можно отнести причины психологического характера — нежелание со стороны граждан брать жилищные кредиты по высоким ставкам»,— подтверждает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Кроме того, часть россиян, планировавших покупку квартир в новостройках, в начале кризиса решили повременить и накопленные для первоначального взноса средства перенаправить на банковские депозиты. Как раз в это время ставки по таким вкладам достигли рекордных значений — от 19% и выше.
К середине марта спрос на жилье заметно снизился, констатирует председатель совета директоров «Бест Новостроя» Ирина Доброхотова. Ссылаясь на данные bnMap.pro, она говорит, что в старых границах Москвы в марте спрос упал на 6% по сравнению с февралем, а в апреле — уже на 48% по отношению к марту. Этому, по словам эксперта, способствовали не только подорожание ипотеки и рост цен на квартиры, но и сокращение реально располагаемых доходов из-за высокой инфляции.
Оказавшись в такой «яме спроса», застройщики ищут разные варианты поддержки продаж, предлагая программы пониженных ставок по ипотеке совместно с банками-партнерами. Пока это не очень-то помогает, так как льготные условия по таким предложениям ограниченны.
Власти, конечно, из-за кризиса сохранили льготные программы по ипотеке, но уже по новым, повышенным ставкам. Это позволило застройщикам продавать квартиры, но не в таких объемах, как прежде. Март и апрель действительно были сложными, соглашается замдиректора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Но он не драматизирует ситуацию: «В мае покупательская активность на рынке новостроек вновь начала расти, количество обращений увеличилось на 20–25%. Банки с застройщиками смогли предложить программы с более комфортными ставками по кредитам». Однако собеседники “Ъ” из числа банкиров осторожно оценивают возможное восстановление выдачи ипотеки по итогам мая.
Некуда вложить деньги
Снижение ЦБ в апреле ставки рефинансирования после первого февральского шока до 15% пока особо не отразилось на ситуации по банковских депозитам. А на их снижение очень рассчитывают застройщики, надеясь, что это приведет к перетоку вкладчиков на рынок недвижимости. Похоже, это самовнушение или соломинка, за которую пытаются ухватиться девелоперы.
По разным оценкам, из 20 трлн руб. срочных вкладов физлиц около 2 трлн руб. приходится на краткосрочные рублевые вклады по ставкам 18–20%. После того как будут пересмотрены ставки по вкладам в сторону уменьшения, потенциально вкладчики могут изъять эти средства, пытаясь реинвестировать их в более прибыльные инструменты. Но таковых остается все меньше. Котировки на золото скачут, его покупка непрофессиональным инвестором таит опасности. Конвертация накоплений в валюту тоже несет в себе риски: здесь все менее предсказуемо из-за жесткого валютного контроля. Западные фондовые рынки для россиян захлопнулись. Покупать акции российских эмитентов невыгодно, так как большинства компаний в качестве антикризисной меры решили временно заморозить выплаты дивидендов. Покупка автомобиля также затруднена. На это и расчет девелоперов.
Впрочем, за два года цены на жилую недвижимость выросли, по разным оценкам, на 50%, что практически сокращает ее доходность для инвесторов, поэтому за последние месяцы такие сделки на рынке заметно сократились. Иначе говоря, застройщики оказались на развилке: продажи упали, а повысить их невозможно из-за того, что россияне пока не имеют ясного представления, как дальше будет развиваться экономическая ситуация.
Предчувствие кэша
Казалось бы, в такой ситуации застройщики могли снизить цены, что привело бы к росту продаж. «Этого все хотят, но при этом не могут или не хотят смотреть на реальные затраты девелоперов, а они лишь повышаются»,— говорит Алексей Новиков. Строительство дорожает, услуги рабочих дорожают, проектное финансирование заложено по определенным ставкам, перечисляет он. Впрочем, если верить данным Минпромторга, рост цен на базовые стройматериалы в апреле не показал огромного роста. А по данным Главгосэкспертизы, к концу апреля стоимость стальной арматуры и вовсе сократилась на 4,3%, конструктивных элементов зданий — на 0,8%.
Тревогу бьют цементники. Себестоимость цемента в 2022 году вырастет на 30% год к году, предупреждают в «Союзцементе». Из-за западных санкций на 66% увеличились затраты на ремонт и техническое обслуживание оборудования цементных заводов. К тому же на 78–86% подорожал уголь, используемый при производстве цемента. На фоне роста себестоимости у девелоперов по текущим стройкам, по прогнозам господина Новикова, они могут сократить объем нового предложения. А это четкий сигнал к тому, что ждать снижения цен на квартиры в новостройках в обозримом будущем не стоит.
Однако сами участники рынка считают, что для поддержки в кризис объемов продаж даже не надо пересматривать прайс-листы в сторону уменьшения. Сергей Нюхалов рассчитывает «на укрепление положительных тенденций на рынке недвижимости»: «Адаптация экономики к колебаниям внешней конъюнктуры проходит быстрее, чем первоначально ожидалось».
Эксперт аргументирует свой тезис тем, что если снижение ключевой ставки ЦБ продолжится и сохранится стабильность на валютных рынках, то покупательская активность вырастет, объемы ипотеки вновь начнут расширяться. Но эмпирически это можно будет выяснить только в конце 2022-го, когда будут подведены итоги первого сложного года не только для российского рынка недвижимости, но и для всей экономики.