Рост ключевой ставки и последовавшее за этим увеличение ставок по ипотечным кредитам понизили долю сделок с привлечением жилищных кредитов на рыке первичного жилья премиум-класса. Тем не менее и сейчас доля ипотеки при сделках с элитным жильем остается достаточно значительной: по некоторым оценкам, она достигает 36%.
В среднем ипотека на покупку элитного жилья гасится в течение 2–5 лет после сдачи дома и завершения ремонта
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В среднем ипотека на покупку элитного жилья гасится в течение 2–5 лет после сдачи дома и завершения ремонта
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
По данным специалистов компании Glorax, при покупке элитного жилья значительно меньшая доля покупателей прибегает к использованию ипотечного кредита, чем при приобретении жилья других классов. Так, по итогам 2021 года доля ипотечных сделок в элитном и премиум-классах составила 45%, в бизнес-классе — 60%, а в классе комфорт — более 70%. При этом, по подсчетам специалистов компании, в первом квартале 2022 года доля ипотечных сделок в классах элит и премиум сократилась до 36% (в первом квартале 2021 года она составляла 48%). Значительное снижение доли ипотечных сделок пришлось на март 2022 года, когда в связи с нестабильной экономической и политической ситуацией многие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов или значительно повысили ставки.
Павел Евсюков, руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG, согласен, что в премиальном сегменте процент ипотечных сделок традиционно ниже, чем в масс-маркете. Однако, отмечает он, в 2021 году востребованность ипотеки увеличивалась на фоне сокращающегося предложения и постепенного роста ставок. «Максимум зафиксирован в четвертом квартале прошлого года, когда доля ипотечных сделок достигла 47%. Уже в первом квартале 2022 года этот показатель начал снижаться. Стремительный рост ключевой ставки временно сделал ипотеку неконкурентоспособной, вследствие чего застройщики вынуждены были расширить предложение рассрочек на гибких условиях»,— замечает эксперт.
Татьяна Любимова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, рассказала: «Наши клиенты продолжают использовать ипотеку. В первом квартале покупатели пытались успеть оформить ее по пониженным ставкам, но даже когда ставки повысились, у нас в работе был клиент, желающий заключить сделку бюджетом более 500 млн рублей с помощью ипотечного финансирования».
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, согласен: «При приобретении элитного жилья ипотека — одна из альтернатив, которой пользуются, чтобы не выводить деньги из собственного бизнеса». По его оценке, доля ипотечных сделок на рынке премиального жилья не превышает 20–25%.
«Заемщики в премиальном сегменте, как правило, стремятся погасить кредиты досрочно, используя бонусы, премии или продажу другой недвижимости. В среднем такая ипотека гасится в течение 2–5 лет после сдачи дома и завершения ремонта»,— полагает Андрей Вересов, исполнительный директор группы «Аквилон»
«Бизнесменам выгоднее купить жилье в кредит под низкий процент, чем вывести деньги из бизнеса, где доходность выше. Кроме того, они могут воспользоваться специальными условиями и программами, позволяющими снизить базовую ставку. Также ипотеку в высокобюджетном сегменте берут, если квартира понравилась покупателю, но на момент покупки нет полной суммы свободными деньгами»,— рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.
Заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко считает, что часто ипотеку берут не потому, что проблема в отсутствии свободных денег. «Ипотеку берут и затем, чтобы получить хорошую кредитную историю, которая пригодится, например, при оформлении займа на нужды бизнеса»,— полагает она.
Госпожа Любимова обращает внимание, что, как и в 2014 году, ставка уже скорректировалась и вернулась к уровню в 14%, а может быть, снизится еще. «Рынок ипотеки в элитном сегменте вернется к прежней активности. Кроме того, застройщики также будут поддерживать рынок, предлагая покупателям рассрочки от собственника, даже несмотря на то, что дом сдан, и с клиентом заключается не ДДУ, а ДКП»,— рассуждает она.
Петр Войчинский, гендиректор компании «МК-Элит», обращает внимание, что с 1 мая лимит увеличен до 12 млн рублей, вводятся «комбинированные» варианты, позволяющие привлекать займы до 30 млн. «Это окажет влияние на рынок, но вряд ли существенное. Человек, который берет кредит под льготные 9%, должен владеть бизнесом, который приносит 15–20% дохода на капитал. А какой бизнес, в каких отраслях сегодня может похвастать такой доходностью?»— скептичен эксперт.
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», говорит: «По нашей практике доля ипотечных сделок в дорогой недвижимости составляет 30%. Лимит же по льготной программе, при условии, что первоначальный взнос минимальный, позволяет рассматривать очень ограниченное, практически штучное, предложение премиальной недвижимости. Площадь таких квартир будет в среднем не более 45 кв. м».
Однако, уверен господин Софронов, ипотека в этом сегменте будет востребована, учитывая возможность сочетания программы с господдержкой с лимитом в 12 млн рублей и стандартной ипотекой. «Это увеличивает лимит до 30 млн рублей и значительно расширяет выбор. Есть и другие мотивы. Например, для предпринимателей ипотечные деньги зачастую дешевле, не требуется вытаскивать средства из бизнеса или снимать с депозитов. В конечном счете это означает кредитование под ставку значительно ниже инфляции»,— полагает эксперт.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, рассуждает: «Доля ипотеки в элитном сегменте сохраняется относительно стабильной. Возможно, ее объем будет расти при наличии специализированных ипотечных программ для IT-специалистов, проектов малоэтажной застройки с комфортной жилой средой, так называемого "зеленого девелопмента", отвечающего стандартам ESG».