Петербург отъедает инвестиции у столицы
Инвестиции
2021 год на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга стал рекордным. Общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 113 млрд рублей, что более чем в два раза превышает показатель 2020 года и в 2,5 раза превышает уровень «допандемийного» 2019 года. При этом аналитики обращают внимание, что доля Петербурга на инвестиционном рынке страны выросла на 7 п. п. по сравнению с 2020 годом.
За счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п. п., до 67%, а в регионах — на 2 п. п., до 4%
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
За счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п. п., до 67%, а в регионах — на 2 п. п., до 4%
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Такие данные приводят аналитики консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg. При этом на общероссийском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% в 2020 году. Таким образом, за счет инвестиционной активности Петербурга доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п. п., до 67%, а в регионах — на 2 п. п., до 4%, отмечают в компании.
Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам в нескольких сегментах: площадках под девелопмент и складском сегменте. Высокие ожидания в отношении дальнейшего развития рынков и большой спрос на рынке складской недвижимости и жилья стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
Наибольшая доля инвестиций пришлась на сделки с площадками под девелопмент: объем таких вложений увеличился почти в 24 раза по сравнению с 2019 годом и в 2,3 раза по сравнению с 2020-м, составив около 92 млрд рублей.
В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 81,2% против 74,3% годом ранее. Причиной тому стали высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка, что создает ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент составил 91,8 млрд рублей. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств, в пополнение собственных земельных банков,— Setl Group, ГК «ПИК», ГК «ПСК» и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки тех или иных площадок.
Наибольшее количество инвестиций, после площадок под девелопмент, привлек сегменты офисной недвижимости и складской недвижимости, доля которых составила по 8,5% от общего объема инвестиций в активы Санкт-Петербурга, против 9,3 и 13,6% в 2020 году соответственно. Инвестиции в данные сегменты в абсолютном значении составили по 9,6 млрд рублей, увеличившись в 1,9 и 1,3 раза на фоне общего восстановления интереса инвесторов в 2021 году после неопределенности 2020 года.
Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 83% всех инвестированных средств, что на 14 п. п. больше доли 2020 года.
При этом в прошлом году снизилась доля инвестиционных компаний и частных инвесторов: 14% против 25% по итогам 2020 года. При этом появилась доля такого типа покупателей, как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компанией «Отал Недвижимость».
Доля иностранных инвесторов составила 3,4%, что на 3,5 п.п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.
Николай Пашков, вице-президент по инвестициям Knight Frank St. Petersburg, резюмирует: «Структура спроса на инвестиционные объекты в Петербурге обусловлена высоким спросом на рынке жилья и активным развитием девелоперами своих инвестиционных программ. По сути, данный тренд сохранится и в 2022 году — жилые девелоперы продолжат лидировать в части приобретения и поглощения активов. Кроме того, можно отметить большой интерес столичных игроков рынка к объектам инвестиционного качества в Петербурге. Это может быть обусловлено тем, что московский рынок уже не может удовлетворить тот объем запросов, который существует у институциональных инвесторов. Мы ожидаем, что в 2022 году случится ряд крупных сделок с объектами коммерческой недвижимости московских инвесторов в Петербурге».