Как выяснил «Ъ-Черноземье», в прошлом году в сравнении с 2020-м в макрорегионе объем ввода жилья увеличился почти на 2%, или на 116 тыс. кв. м — до 5,886 млн кв. м. Лидерами являются Воронежская, Липецкая и Белгородская области: в каждой построено более 1 млн кв. м. Орловщина оказалась единственным регионом, где показатель снизился. В этом году в Черноземье ожидается рост ввода еще на 1,5%, только в Орловской и Липецкой областях показатель может снизиться. Застройщики полагают, что при этом спрос на недвижимость будет снижаться и рост цен замедлится.
Девелоперы ожидают снижения спроса на рынке новостроек
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
В Белгородской области в минувшем году в сравнении с 2020-м сдано немногим больше жилья — 1,165 млн кв. м против 1,148 млн. Довольно существенно перераспределилось соотношение между многоквартирными домами (МКД) и индивидуальным жильем (ИЖС). Первого ранее было сдано 213,6 тыс. кв. м, а в прошлом году — 149,3 тыс., второго — 934,9 тыс. и 1,015 млн. Значительно выросла стоимость квадратного метра — в полтора раза на рынке первичного жилья, с 45,2 до 70 тыс. руб. «Вторичка» подорожала с 48,1 до 57,8 тыс. руб.
В 2022 году в регионе ожидается перераспределение объемов строительства в пользу МКД. Всего должно быть введено 1,181 млн кв. м. Но из них на МКД придется 400 тыс. — в 2,7 раза больше, чем в 2021 году. Еще 781 тыс. будет построено ИЖС. В облправительстве рассчитывают, что рост доли МКД увеличит предложение на рынке и замедлит рост цен.
По прогнозам властей, в первом квартале стоимость квадратного метра на первичном рынке составит 73,5 тыс. руб., на вторичном — 60,7 тыс.
За счет чего губернатор Белгородчины собирался снизить стоимость жилья
«Сегодня одна из самых больших претензий со стороны жителей — крайне высокая цена за 1 кв. м. Стоимость жилья становится практически недоступной. Помимо этого, мы конкурируем за военнослужащих, за людей, которые работают вахтовым методом, тех, кто уже вышел на пенсию и хочет сменить место жительства. Нам нужно увеличивать количество многоквартирных домов»,— заявил недавно белгородский губернатор Вячеслав Гладков. На пресс-конференции в конце года глава региона даже не исключал прихода в регион новых застройщиков, если местные не увеличат темп. Впрочем, уже вскоре Вячеслав Гладков отметил пользу и от существенных объемов ИЖС. «Если в начале прошлого года у меня складывалось впечатление, что у нас получается слишком много ИЖС и его нужно сокращать, строить больше МКД. То сегодня я думаю, что сокращать объемы ИЖС нельзя. Потому что дома в основном строятся самими людьми. За счет предоставления участков с подведенными коммуникациями и достаточно большим количеством механизмов по поддержке ИЖС мы также можем сократить стоимость квадратного метра. Но, безусловно, сегодняшняя потребность — увеличение квадратных метров в МКД. И даже тот объем ввода, который мы запланировали в этом году, для области в целом небольшой»,— рассказывал он на совещании с местными девелоперами.
По данным департамента строительной политики Воронежской области, в 2021 году в регионе было введено 1,863 млн кв. м. Из них 981 тыс. пришлось на ИЖС и 882,6 тыс. — на МКД. Это на 138 тыс. кв. м больше показателя 2020 года. Тогда в регионе построили 1,725 млн, включая 844,6 тыс. ИЖС и 881,2 тыс. МКД. На изменение параметров, пояснили в департаменте, повлияли действие «дачной амнистии», позволяющей в упрощенном порядке оформить право собственности на жилые дома, и догазификация, благодаря которой жители не платят за подведение ресурса до участка в газифицированных населенных пунктах.
«Рост цен на строительные материалы существенного влияния на ввод жилья не оказал»,— отметили в ведомстве. Вместе с тем цены на недвижимость выросли: с 56,9 до 67,7 тыс. руб. за квадратный метр на первичном рынке и с 50,6 до 58,5 тыс. на вторичном. В 2022 году в регионе планируется немного увеличить ввод жилья — до 1,865 млн кв. м. При этом в 1,3 раза вырастет доля МКД: показатель может составить 1,155 млн.
На ИЖС придется 710 тыс. кв. м. Показатели установлены нацпроектом «Жилье и городская среда», добавили в департаменте.
В Курской области в 2021 году ввели 551 тыс. кв. м жилья, включая 313 тыс. ИЖС и 238 тыс. МКД. Это на 5,4% больше, чем годом ранее, когда показатели составили 330 тыс. ИЖС и 193 тыс. МКД. Рост обусловлен увеличением объема ввода многоквартирных домов на 23,4%, отметили в региональном комитете строительства. Там также связали рост стоимости квадратного метра с увеличением цены стройматериалов. По данным Курскстата, в 2021 году цены на первичном рынке жилья поднялись на 26,8% (с 50,6 до 65,4 тыс. руб.) и на 24% на вторичном (с 48,6 до 63,9 тыс. руб.).
В комитете отметили, что рост в 2021-м был более высокий, чем годом ранее: за 2020 год средняя цена квадратного метра «первички» выросла на 17,9%, а «вторички» — на 16%. В этом году в регионе планируется ввести 594 тыс. кв. м. При этом доля МКД останется почти на прежнем уровне — 236 тыс. Показатель по ИЖС вырастет до 358 тыс.
В прошлом году по сравнению с 2020-м в Липецкой области ввод жилья почти не изменился — 1,232 против 1,231 млн кв. м — но при этом в два раза вырос объем МКД. Ранее было построено 178,2 тыс. кв. м в многоэтажках, а теперь — 363,7 тыс. Показатель ИЖС сократился с 1,053 млн до 868,8 тыс. «Причиной снижения активности населения по строительству и вводу индивидуального жилья может быть удорожание строительных материалов и наличие дефицита рабочей силы в период вспышки коронавируса»,— предположили в региональной администрации.
Цена квадратного метра выросла: на первичном рынке в четвертом квартале 2020-го она составляла 47,7 тыс. руб., в третьем квартале 2021 года — уже 56,4 тыс.
В этом году ввод жилья в регионе может снизиться. По нацпроекту показатель составит 1,23 млн кв. м. Причем объем МКД уменьшится до 200 тыс., а объем ИЖС вырастет до 1 млн. В администрации не стали прогнозировать рост цен на жилье, так как «увеличение прямо пропорционально удорожанию строительных материалов и повышению уровня себестоимости проектов».
При этом власти ожидают, что стоимость стройматериалов вырастет на 10% при инфляции в 4,2%. «Например, такой материал, как цемент, ждет незначительное удорожание — в пределах 10%. Асфальт, теплоизоляционные и кровельные материалы — 15%. Не стоит забывать и о сезонном удорожании, которое начиная со второго квартала, в связи с активизацией строительства, также может повлиять на цены»,— отметили там.
Единственным регионом Черноземья, где от года к году ввод жилья снижается, остается Орловская область. В 2021-м показатель сократился в 1,4 раза. В регионе было возведено 315,8 тыс. кв. м жилья, а годом ранее — 440,3 тыс. В 2,7 раза упал показатель МКД, с 221,7 до 81,7 тыс. кв. м. ИЖС же немного подросло, с 218,6 до 234,1 тыс. кв. м.
Вместе с тем в 1,4 раза выросла цена первичного жилья — с 45,8 тыс. руб. в 2020 году до 63,7 тыс. руб. в третьем квартале прошлого года. На вторичном рынке стоимость квадратного метра увеличилась в 1,3 раза, с 39,1 до 50,4 тыс. руб. В 2022 году объем ввода также сократится: «по результатам мониторинга муниципальных образований» планируется построить 300,1 тыс. кв. м.
При этом значительно перераспределятся показатели ИЖС и МКД. Первый запланирован на уровне 70 тыс. кв. м (в 3,3 раза ниже прошлого года), второй — 230 тыс. кв. м (в 2,8 раза выше). Причины снижения объемов и изменения их структуры в облправительстве не пояснили. По итогам встречи губернатора Андрея Клычкова с главой Минстроя РФ Иреком Файзуллиным облправительство 15 февраля уточнило, что в 2021 году было введено 308,3, что на 3% превышает план.
В Тамбовской области ввод жилья вырос на 57,3 тыс. кв. м: в 2021 году было сдано 760 тыс. кв. м, тогда как годом ранее — 702,7 тыс. При этом показатель МКД остался практически на одном уровне — 156 тыс. кв. м в прошлом году и 155,9 тыс. ранее. Объемы ИЖС выросли с 546,8 тыс. кв. м до 604,7 тыс.
По данным региональной администрации, стоимость недвижимости почти не изменилась. В 2020 году цена квадратного метра «первички» составляла 46,2 тыс. руб., по итогам трех кварталов 2021 года — 46,5 тыс. руб. В этом году власти планируют ввести 810 тыс. кв. м жилья. Сколько из них придется на ИЖС и МКД, в администрации не уточнили.
Гендиректор крупнейшего застройщика Воронежа АО «Домостроительный комбинат» Андрей Соболев считает неизбежным снижение спроса на жилье в ближайшее время. По его словам, это связано с ростом ставок по ипотеке и возможным сокращением продаж.
«Прийти к пониманию того, как удержать рынок, достаточно сложно. Но если застройщики начнут демпинговать, то каждая последующая волна будет приводить к ожиданию снижения стоимости жилья. И рынок, разумеется, замрет»,— отметил господин Соболев. По его мнению, «реальную проблему» составляют статистика обеспечения квартирами детей-сирот и темпы сноса ветхого и аварийного жилья:
«Регион, систематически не выполняющий эти задачи, сразу попадает в поле зрения федерального центра. И возникшее напряжение тут же сказывается на отношении власти к строителям. Объем жилья, который нужен региону для выполнения социальных программ, не могут обеспечить всего несколько компаний. Нужно подключаться всем».