Столичный рынок ИЖС отстает

Эксперты фиксируют бум индивидуального жилищного строительства во всей стране. Пандемия перевернула представления об удобном жилье и заставила искать недорогую и просторную альтернативу комфортным городским квартирам. Рост спроса на земельные участки под индивидуальное строительство начался в прошлом году и в этом находится на впечатляющем уровне: он вырос в полтора раза, а цены на дома — на 17% в среднем по России. Москва и Санкт-Петербург бьют рекорды по количеству построенных квадратных метров частных домов, но в общем объеме строящегося в регионах жилья доля ИЖС остается самой маленькой в стране.

Более половины всего нового жилья в России в первом полугодии 2021 года введено за счет ИЖС. За три года показатель существенно вырос. С 2010 по 2018 год доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 40–43%. По данным социологических опросов, 70%, или 41 млн жителей страны, хотят жить в собственном доме. «В пригороде ниже, чем в центре города, плотность населения, меньше шума, спокойнее ритм жизни. Развитие сервисов доставки и автомобилизация населения усиливают процесс»,— говорится в материалах ЦИАН. Пандемия усилила эту тенденцию. «За период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади: необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи. Это сложно сделать в городской квартире»,— комментируют в ЦИАН.

За последние полгода спрос на загородные участки вырос в полтора раза, а цены на дома в России — на 17%. Развитие ИЖС стимулирует и дефицит ликвидного предложения на рынке индивидуального строительства. За год количество домов, выставленных на продажу, сократилось на 3,5%. В результате жители самостоятельно построили 20,2 млн кв. м жилья. Это на 41% больше, чем год назад.

По доле ИЖС в общем объеме жилищного строительства лидируют Северо-Кавказский федеральный округ (71,8%), Урал (64%), Приволжский округ (60,7%), Сибирский округ (58,3%) и Южный округ (57%). По сравнению с другими регионами в городах федерального значения и их агломерациях этот показатель гораздо меньше: в Москве — 10%, в Санкт-Петербурге — 8,7%. Основная причина более медленного развития индивидуального строительства — высокая цена земли. Крупные застройщики пока не могут обеспечить достаточный объем предложения. Их не устраивает рентабельность проектов ИЖС, которая снижается из-за дополнительных трат на коммуникации и длительной экспозиции домов на рынке. Тем не менее по объему ИЖС и Москва, и Санкт-Петербург опережают другие регионы из-за большего объема рынка жилья в целом. В Московской области в первом полугодии этого года построено 2,1 млн кв. м частных домов, в Ленинградской — 1,2 млн кв. м.

Несмотря на скачкообразный рост в последние полгода, в целом рынок ИЖС растет медленно: c 2010 года — в среднем на 5,5% ежегодно. Развитию мешают отсутствие стандартов индивидуального домостроения и поддержка институциональных участников рынка: застройщикам приходится привлекать кредиты на рыночных условиях или строить за свой счет. Ипотека, которая обеспечивает более половины сделок по покупке жилья в многоквартирных домах, в этом сегменте развита слабо. Ее используют только в 2% сделок. Развитие ипотеки на рынке ИЖС подтолкнет его развитие. По оценке Ассоциации ИЖС, он может вырасти в два раза в течение трех-четырех лет и достичь объема в 1 трлн руб. Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», объемы ввода индивидуального жилья должны вырасти более чем в два раза — до 50 млн кв. м — к 2030 году.