Ежегодно в Москве продаются десятки тысяч квартир в новостройках, столько же собственников получают долгожданные ключи. Готовясь принимать квартиру у застройщика, следует иметь в виду, что она едва ли будет выглядеть как на картинке. Квартира может оказаться немного больше или меньше оплаченной, с неровными стенами, без водопровода, с поврежденными или заедающими стеклопакетами. Частично функцию чек-листа, с которым можно свериться, выполняет договор долевого участия. Собственник может подписать документы о получении жилья самостоятельно. Но если недостатки проявятся после заселения, устранять их придется за свой счет или через суд.
Фото: Getty Images
Фото: Getty Images
Покупка квартиры в строящемся доме стала безопасной. Риски покупателей потерять вложенные деньги теперь сведены к нулю: деньги точно вернут, если застройщик прогорит. Следующий этап, не менее важный в жизни покупателя жилья в новостройке,— получение ключей и подписание документов о приемке квартиры. В договоре долевого участия (ДДУ) застройщик указывает срок передачи квартиры покупателю. «Срок готовности дома тоже указывают, хотя это необязательно»,— замечает директор по продажам «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева. В течение двух месяцев с момента наступления срока передачи квартир покупатель обязан прийти получить ключи и подписать акт приема-передачи. Если покупатель не пришел, застройщик имеет право отправить ему документы почтой. В этом случае собственник нового жилья получит акт приема-передачи, подписанный в одностороннем порядке. Участники рынка рекомендуют этого избегать. «После подписания акта исправлять недочеты придется за свой счет»,— предупреждает заместитель исполнительного директора — руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов. Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев говорит, что после подписания документов можно добиться устранения недочетов за счет застройщика. Но! Через суд и только с помощью юриста. «Среднестатистический собственник с этим не справится»,— считает он.
В ДДУ помимо пунктов о цене и сроках передачи указывают проектную площадь квартиры, комнат, их количество, фиксируют планировку. «Также прописывают пул работ по разводке инженерных коммуникаций: устройство канализации, вентиляции, водо- и электроснабжения, отопления, слаботочных систем. Включают описание конструкций ПВХ и остекления, потолка и стен»,— перечисляет директор по коммуникациям ГК «А101» Елена Платонова. Если квартира продана с отделкой, в документах должен быть перечень отделочных работ в каждой комнате с указанием используемых материалов. «Но их марки с точностью до спецификации, как правило, не указывают»,— добавляет госпожа Платонова.
Перед тем как приглашать покупателей, чтобы забрать ключи, девелопер получает свидетельство о введении дома в эксплуатацию. После этого специалисты бюро технической инвентаризации замеряют площади квартир, чтобы провести взаиморасчеты с покупателями. Застройщик может включить в договор пункт, согласно которому при несущественном изменении площади квартиры ее цена не меняется. По словам Алмаза Кучембаева, это не в интересах покупателя. «Дольщик не может влиять на площадь квартиры. А застройщик, оказавшись в ситуации, когда нужно выбрать, площадь какой квартиры уменьшить, может выбрать ту, покупатель которой подписал договор с неменяющейся ценой»,— говорится в материалах на сайте адвоката. Если площадь квартиры после замеров БТИ изменилась относительно указанной в договоре и документ предусматривает изменение суммы оплаты, покупатель сначала приезжает к застройщику и подписывает дополнительное соглашение. В нем фиксируют изменение площади и суммы взаиморасчетов. Смотреть готовую квартиру и принимать работу приглашают после того, как стороны рассчитались.
По окончании замеров возможны варианты. Некоторые застройщики передают обязанности по показу квартир и подписанию документов управляющей компании. Если компания небольшая и сдает один дом, соответствующие функции могут быть у сотрудников отдела продаж. Когда проектов много, часто существует специальный отдел. В очереди за ключами покупатели уже не стоят. «На осмотр и прием можно записаться онлайн, при оформлении записи видно, какие слоты свободны. Это минимизирует возможность пересечения с другими покупателями»,— рассказывает Татьяна Подкидышева.
Визит начинается с получения ключей. Затем собственник и сотрудник отдела продаж или управляющей компании идут осматривать квартиру. После осмотра покупатель подписывает акт приема-передачи или же оставляет замечания и ждет их устранения, после этого следует повторное приглашение на осмотр.
На что смотреть
По словам Татьяны Подкидышевой, стандартного чек-листа, которым можно руководствоваться при осмотре квартиры, нет. Ориентиром служит договор долевого участия. В квартирах без отделки оценивают состояние окон, подоконников, радиаторов отопления, системы пожаротушения, работу водопровода и канализации. Все нужно включить, выключить, открыть-закрыть. «Принимая квартиру с отделкой, обращайте внимание на соответствие материалов в договоре тем, что использованы при ремонте квартиры. Есть ли натяжные потолки, ламинат на полу, ровно ли поклеены обои»,— перечисляет эксперт. По ее словам, иногда собственники приходят на осмотр со специалистом по надзору или строителем, который помогает оценить квартиру на предмет функциональных, а не косметических недостатков. В меблированных квартирах сверяют наличие предметов мебели с заявленными по договору.
Роман Соколов говорит, что после площади квартиры проверяют окна и коммуникации.
«Треть покупателей бывает недовольна стеклопакетами. Объективно — это самый хрупкий элемент в квартире.
Обращают внимание на качество резинового уплотнителя, фурнитуры — это слабые места. Важно убедиться, что на окнах нет следов окалины: они работают как линза, это создает риск возникновения пожара в солнечную погоду»,— рассказывает он. По опыту господина Соколова, на качество исполнения санузлов обращают внимания меньше, чем на окна. «Одна из самых частых претензий сопровождается просьбой заменить дверную ручку. Ее видят первым делом при входе в квартиру, и во всех сегментах жилья почти 100% покупателей хотят ее заменить»,— говорит Роман Соколов. Осматривая пол, собственники пытаются выяснить, насколько ровная стяжка, задают вопросы о трещинах. «Трещины необязательно влияют на качество и функционал покрытия. Они появляются вследствие естественной усадки материала»,— продолжает эксперт. Если в квартире есть межкомнатные перегородки, стоит их осмотреть, в том числе на предмет того, насколько ровно лежит штукатурка. Не все собственники знают, что на период активного заселения и ремонтов в квартирах в новом доме застройщики зашивают гипсокартоном места общего пользования — лифты, холлы. «Возникают сомнения, что дом готов. На практике это просто защита декора МОПов на время, пока все делают ремонт и привозят мебель»,— отмечает Роман Соколов. Участники рынка уверяют, что сейчас недовольных квартирами собственников немного. Господин Соколов говорит, что лишь 10–15% дотошных приобретателей отмечают и требуют устранить мельчайшие недочеты. В пресс-службе ГК ФСК заметили, что большинство претензий возникает при приеме квартир с отделкой. В квартирах без отделки процесс проходит быстрее и проще. Обычно около 80% квартир компании передают без замечаний.
Искусство не соглашаться
В спорной ситуации необходимо письменно зафиксировать претензии, чтобы избежать разногласий в дальнейшем. «Если претензии обоснованны, застройщик проводит работы, необходимые для устранения недочетов в сроки, установленные законодательством. Если обоснованность претензии вызывает сомнения, назначается осмотр комиссией. В нем участвуют заявитель и уполномоченные представители застройщика, затем стороны ищут компромиссное решение»,— говорят в пресс-службе ГК «Лидер», добавляя, что застройщики прикладывают максимум усилий, чтобы договориться во внесудебном порядке.
«Существенные недостатки, которые делают квартиру непригодной для использования, предусмотренного в ДДУ, застройщик обязан устранить в регламентированный срок и предъявить квартиру дольщику повторно»,— подчеркивает Елена Платонова.
Перечень недостатков, которые относятся к существенным, обычно фиксируют в договоре. Это дополнительно страхует застройщика от необоснованных отказов в приемке квартиры. «Практически все участники рынка после подписания акта осмотра устраняют все разумные замечания клиентов, даже несущественные. Однако претензии, составленные исключительно с целью получить неустойку за качество работы, ни судьи, ни застройщики не рассматривают всерьез»,— отмечает госпожа Платонова. Неустойка начисляется и за устранение недостатков, и за нарушение срока передачи квартиры, указанного в договоре. В первом случае это 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка, за день просрочки. Во втором — двойной размер 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
По словам Алмаза Кучембаева, спорные ситуации, возникшие из-за претензий к качеству отделки, очень редко доходят до суда, в отличие от споров из-за просрочки. «Застройщики охотнее идут в суд по вопросам просрочки, так как судебная практика сложилась в их пользу, судьи уменьшают размер неустойки»,— пояснил господин Кучембаев. Конструктивные недочеты, такие как отсутствие окна, лишние колонны, отнимающие площадь, сейчас встречаются редко. «Если не удается договориться с застройщиком о снижении стоимости договора, можно обращаться в суд и с привлечением независимого оценщика, который подтвердит разницу в стоимости квартиры с недостатками и без»,— рекомендует адвокат. «Большинство собственников при осмотре ограничиваются квартирой и следят за тем, чтобы были ровными пол и стены. Мало кто знает, что каждый дольщик может обратиться за взысканием в счет некачественно выполненных МОПов»,— отмечает господин Кучембаев, добавляя, что в случае победы перечисленные деньги необходимо направить на устранение недостатков, чтобы самому не оказаться в суде.