Raven Russia освоится в Подмосковье

Инвестфонд покупает новый объект

Британский инвестфонд Raven Russia после почти двухлетнего перерыва может вернуться к покупкам на российском рынке. Компания ведет переговоры о приобретении логопарка стоимостью 6 млрд руб. в Подмосковье. Cделка покажет самую низкую ставку капитализации в складской недвижимости за всю историю рынка из-за продолжающегося снижения доходности в этом сегменте. Но, скорее всего, она будет исключением, считают эксперты: ждать наплыва западных фондов на рынок РФ не стоит из-за нестабильной геополитической и экономической ситуации.

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ  /  купить фото

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ  /  купить фото

Складской комплекс в подмосковном Красногорске площадью 91,5 тыс. кв. м, строящийся под нужды X5 Retail Group, может приобрести Raven Russia, рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По их словам, инвестфонд находится в наиболее продвинутой стадии переговоров о покупке актива. В Raven Russia от комментариев отказались. Застройщик логопарка Smart Development на вопросы “Ъ” не ответил.

Стоимость логопарка на Новорижском шоссе, строительство которого планируется завершить в конце 2021 года, продавец оценивает в 6 млрд руб., следует из презентации объекта (есть у “Ъ”). Управляющий активами логистической недвижимости Accent Capital Виктория Кохтачева говорит о 5,5–5,9 млрд руб. У директора по инвестициям и управлению активами Knight Frank Сергея Кузичева оценка чуть ниже — 5,2 млрд руб.

Учитывая долгосрочный договор с арендатором, эта сделка может показать самую низкую ставку капитализации в сегменте за всю историю рынка в 10%, считает управляющий партнер фонда AREF Наталия Тишендорф.

До начала пандемии этот показатель в складском сегменте варьировался от 11% до 12%, напоминает она. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков добавляет, что в прошлом году снижение процентных ставок по банковским займам создавало дополнительный потенциал для инвестора, а сейчас при получении кредитования вариант повышения доходности будет ограничен.

К тому же увеличение стоимости строительства логопарков превышает темпы роста арендных ставок, добавляет Виктория Кохтачева. Но даже несмотря на это, российская коммерческая недвижимость остается одной из самых доходных в Европе, утверждает директор департамента рынков капитала Colliers Денис Платов.

Андрей Воробьев, губернатор Подмосковья, в феврале 2021 года
Большое число девелоперов желает работать в нашем регионе

Созданный в Великобритании Raven Russia — крупнейший владелец логистических комплексов в России: в его портфеле 1,84 млн кв. м такой недвижимости. Но последние два с половиной года фонд не заключал сделки. Последним приобретением инвестфонда в РФ была покупка индустриальных парков «Север» в Подмосковье и «Волжский» в Нижнем Новгороде в 2018 году, подтверждает Сергей Кузичев. Последние пару лет наиболее активными претендентами на логистические парки стали фонды «Сбера», ВТБ и консорциум РФПИ и арабского фонда Mubadala. Как отмечают собеседники “Ъ” на рынке недвижимости, эти игроки были наиболее конкурентны на рынке и в условиях борьбы за складские активы выходили на сделки быстрее, чем Raven Russia.

Однако основной сложностью для иностранных компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость РФ, остается волатильность рубля, напоминает Андрей Новиков. В отличие от валютных спекуляций на рынке ценных бумаг, где имеется возможность зафиксировать доходность при обесценивании локальной валюты, инвестиции в недвижимость являются низколиквидными, что не дает иностранным инвестфондам возможности оперативно реагировать на валютные колебания.

Осторожность западных инвесторов связана еще и с геополитическими факторами, добавляет Денис Платов. Из-за этого российский рынок покидают те немногие западные инвесторы, которые еще остались в России. К примеру, так планируют поступить финская Itella Logistics и литовская Sirin Development. В текущей ситуации, заключает госпожа Тишендорф, вряд ли стоит ожидать прихода новых западных инвесторов.

Дарья Андрианова

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...