USA Today
Housing market expected to heat
Цены на рынке жилья еще поднимутся
SUE KIRCHHOFF
СЬЮ КИРЧХОФФ
С повышением процентов по ипотечным кредитам перегретый рынок жилья, на котором в марте был поставлен очередной рекорд, должен наконец начать остывать. Но только после того, как цены поднимутся опять.
Экономисты и специалисты отрасли ожидают встряски на рынке жилья, который уже в течение нескольких лет растет гораздо быстрее, чем экономика в целом. Федеральная резервная система (ФРС), как ожидается, этим летом повысит краткосрочную учетную ставку с целью сдерживания инфляции. В ожидании этого проценты по ипотечным кредитам уже начали повышаться.
В краткосрочной перспективе темпы роста первичного и вторичного рынков жилья могут даже увеличиться, поскольку потребители торопятся покупать. По данным департамента торговли, в марте объем продажи новых домов достиг рекордного уровня, увеличившись на 8,9% по сравнению с февралем и на 21,8% с мартом прошлого года (цифры даны без учета недавнего повышения процентов по ипотечным кредитам).
В долгосрочной перспективе рост цен и продаж должен замедлиться. В некоторых районах, включая Западное и Восточное побережье, они могут упасть, если проценты будут расти быстрее, чем ожидается, или экономический рост замедлится. Большинство экономистов и экспертов не согласны с утверждением, что "пузырь" национального рынка жилья вот-вот лопнет, указывая на большие региональные различия в ценах и предложении. Однако даже оптимисты признают, что определенные проблемы на рынке существуют.
"По мере роста процентных ставок каждый, кто когда-либо задумывался о покупке жилья, попробует войти на рынок,— говорит Роберт Толл, глава компании Toll Bros., строящей дома класса 'люкс'.— Это позволяет надеяться на 'мягкую посадку'". Толл считает, что "рост на рынке строительства жилья в конце концов замедлится на полгода-год, а затем вновь достигнет нынешнего уровня".
За последние четыре года цены на жилье выросли на 30%, что намного превышает уровень инфляции. Продажи также находятся на рекордном уровне, и спрос на новые дома более высок, чем в последние несколько десятилетий, хотя региональные различия значительны и здесь.
Региональные различия в ценах
По данным Национальной ассоциации ритейлеров, рост цен на жилье с конца 2002 года по конец 2003-го составил около 29% в районе Риверсайд/Сан-Бернардино, штат Калифорния, где средняя цена достигла $239,4 тыс., и 26% в Сарасоте, штат Флорида, где средняя цена достигла $222,1 тыс.
В то же время в городе Экрон, штат Огайо, цены снизились. Цены колеблются от $83,8 тыс. в Буффало, рядом с Ниагарским водопадом, до $574,3 тыс. в Сан-Франциско. Рост цен в городах в среднем составил 14,5% на северо-востоке, 11% — на западе, лишь 2,3% — на Среднем Западе и 4,8% — на юге. В Национальной ассоциации ритейлеров считают, что в этом году цены вырастут еще на 4,4%.
По данным DataQuick Information Systems, специализирующейся на анализе рынка недвижимости, в Южной Калифорнии средняя цена дома в марте достигла $371 тыс., что на 23,3% больше, чем в прошлом году,— это самый большой скачок за 15 лет. "На двух третях территории страны ситуация на рынке недвижимости нормальная,— говорит Ван Дэвис, глава компании Century 21 Real Estate.— Сумасшествие наблюдается в основном там, где невозможно расширить предложение".
Дин Бейкер, содиректор Center for Economic and Policy Research, расположенного в Вашингтоне, считает, что, даже учитывая региональные различия, можно сделать вывод о том, что на рынке возник опасный ценовой "пузырь". "Мы никогда не наблюдали общенационального спада цен на жилье, однако никогда не видели и такого роста цен",— говорит Бейкер.
Но другие специалисты, например глава ФРС Алан Гринспен, не согласны с этой идеей. По мнению экономистов, пока процентные ставки увеличиваются, экономика будет расти; при этом ежемесячные выплаты по кредитам остаются вполне реальными; региональные различия на рынке жилья сохраняются; настораживающих сигналов о спекулятивных покупках нет.
Это не означает, что в некоторых регионах цены не перестанут расти или даже не начнут падать. "Рост процентов при неизменных прочих факторах ведет к снижению цен",— говорит Лян Юго, управляющий директор отделения по исследованию рынка при Prudential Real Estate Investors. Учитывая уровень процентных ставок, увеличение доходов и другие факторы, эксперты Prudential ожидают, что рост средней цены на жилье замедлится до 2,5-3% в год.
Однако господин Лян предостерегает, что прогнозы зависят от того, насколько сильно и быстро вырастут ставки. Если ставки по 30-летнему ипотечному кредиту быстро увеличатся с нынешних 5,94 до 7%, то на рынке дорогой недвижимости на обоих побережьях начнется стагнация или даже падение. В марте ставки по 30-летним кредитам были ниже 5,5%.
Остерегайтесь небольших "пузырей"
Марк Занди, главный экономист Economy.com, предостерегает от небольших "пузырей", которые могут образоваться в Южной Калифорнии, во Флориде и на Восточном побережье, от Бостона до Вашингтона, округ Колумбия.
Федеральный резервный банк Далласа, указывая на небольшой риск возникновения общенационального "пузыря" на рынке жилья, предостерегает об угрозе, которая возникнет в северо-восточных штатах и штатах тихоокеанского побережья в случае ослабления региональных экономик. Однако все эти прогнозы не дают потребителям ясных указаний относительно того, как действовать. "Мы не знаем, стоит ли нам рискнуть и снять дом в надежде, что цены на жилье опустятся",— говорит Ларс Риишойгорд, который недавно продал свой дом в пригороде Вашингтона гораздо дороже, чем покупал его. Цены в этом районе за год выросли почти на 20%.
При том что уровень ставок по кредитам остается серьезным фактором, рост на рынке жилья обусловлен также увеличением населения, в том числе за счет иммиграции, и недостатком предложений в некоторых районах. Однако нет сомнений в том, что самым важным фактором были именно низкие ставки — ниже 6% с января 2003 года.
По прогнозам Ассоциации ипотечных банков, к 2006 году ставки по ипотечным кредитам вырастут до 6,9%, а число покупок нового жилья, совершенных впервые, снизится с почти 2 млн в настоящее время до 1,6 млн в год. Дайан Саатчи, вице-президент по продажам риэлтерской компании The Corcoran Group, считает, что проценты по трехлетним кредитам вырастут в ближайшие 12-18 месяцев до 7-8%. Господин Толл тоже полагает, что ставки достигнут 8% или превысят этот уровень. Тем не менее госпожа Саатчи уверена в том, что спрос в Хэмптоне, дорогом районе Лонг-Айленда, на котором она специализируется, сохранится на высоком уровне. "Те, кто покупает второй дом в этом районе,— это в основном 50-60-летние люди, которые уже достигли пика своего благосостояния",— говорит Дайан Саатчи.
Перевела ЕЛЕНА БУШИНА