управление недвижимостью
Строители зарабатывают не только на стремительном росте цен на столичную недвижимость. Крупные застройщики создали дочерние компании, которые занимаются обслуживанием построенных головной компанией домов. Рентабельность работы таких эксплуатирующих организаций достигает 50% в год.
Все в наших руках
Объекты массовой застройки обычно не удостаиваются чести обслуживаться частной компанией и после сдачи в эксплуатацию передаются соответствующему ДЕЗу. В домах более высокого класса, как правило, создается товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое управляет домом самостоятельно или нанимает для этого специализированную компанию. В ее функции входит взаимодействие с поставщиками услуг и материалов, набор обслуживающего дом персонала, организация обслуживания и текущего ремонта. ТСЖ вправе нанять для обслуживания дома любую организацию, лицензированную для определенных видов работ. Однако многие застройщики учреждают собственные управляющие структуры для обслуживания своих домов.
Есть ряд причин, по которым крупные застройщики предпочитают иметь собственную компанию для управления домами. Во-первых, этот рынок пока не развит, и лишь немногие организации способны эффективно обслуживать сложный в инженерно-техническом плане нетиповой дом повышенной комфортности. Во-вторых, в идеале управляющая компания должна приступить к работе еще на стадии разработки проекта и в процессе монтажа инженерных систем. Однако законодательно это никак не урегулировано, и застройщик вправе не пускать независимого управдома на стройплощадку. Наконец, компания не может допустить, чтобы из-за неправильной эксплуатации здания жильцы начали жаловаться на качество строительства.
"Все должно быть в одних руках, от проекта до эксплуатации дома,— считают в компании 'Дон-строй'.— При этом решаются не только задачи обеспечения удобства для жителей, но действительно качественной эксплуатации, продлевающей срок службы всех систем". Фирма "Жилстройиндустрия" для управления своим жилым фондом учредила ООО "Жилстройэксплуатация". Семь его подразделений обслуживают 19 домов.
Самое дорогое — охрана
По данным застройщиков, ежемесячные затраты на содержание квартиры бизнес-класса составляют до $3 на квадратный метр. Они состоят из коммунальных платежей (за электроэнергию, тепло и водоснабжение, канализацию и вывоз мусора) и эксплуатационных расходов (эксплуатация инженерных систем, уборка несколько раз в день, охрана здания, отчисления на обустройство дома). Электроэнергия по квартирным счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. Как правило, договор на обслуживание заключается сначала с застройщиком, а после организации товарищества собственников жилья как юридической организации непосредственно с председателем товарищества.
"До организации ТСЖ дому предоставляется необходимый минимум — техобслуживание инженерных систем, уборка общественных помещений здания и прилегающих территорий. С приходом собственников решаются вопросы об увеличении штата охраны, улучшении инженерных систем, о режиме уборки зданий, штатном расписании, об окладах сотрудников, ориентируясь на то, что может им позволить их бюджет"-- рассказывает пресс-секретарь ОАО "Квартал" Анна Швидунова. Чаще всего усовершенствования касаются охраны здания и автостоянки. При необходимости устраивается тендер среди охранных фирм.
Нормативы по количеству персонала являются внутренним делом обслуживающей организации. Тем не менее чаще всего диспетчерская и дежурные техники (слесари, сантехники, электрики, кондиционерщики, столяры, стекольщики) работают круглосуточно. Коменданты, дворники, уборщицы работают стандартный рабочий день. На случай серьезных повреждений или крупных плановых работ большие эксплуатирующие организации имеют собственные аварийные бригады и специалистов-инженеров, а малые — договоры с городом или частными специализированными организациями. В элитных домах принято иметь свою диспетчерскую службу для обеспечения круглосуточного вызова мастеров и решения технических проблем.
Ежемесячное содержание дома в коттеджном поселке среднего уровня будет стоить его владельцу $150-200. Оно включает охрану, вывоз мусора, коммунальные услуги, причем 60-70% суммы тратится на уборку и обслуживание территории. В элитных поселках с развитой инфраструктурой плата управляющей организации возрастает на порядок и составляет от $500 до нескольких тысяч долларов в месяц, более половины из которых уходит на обеспечение охраны.
Правильный выбор управляющей структуры может сократить расходы жильцов в несколько раз. "При подробном изучении системы управления коттеджными поселками оказалось, что эксплуатационные расходы на уровне $1-3 тыс. в месяц редко бывают оправданны,— рассказывает ведущий специалист отдела загородной недвижимости агентства Vesco Realty Алексей Овсянников.— Например, товарищество жителей поселка Чигасово обратилось в нашу дочернюю фирму 'Веско-сервис' за экспертизой, и оказалось, что реальные месячные затраты на обслуживание поселка не превышают $700-800 на дом. При этом управляющая компания работала столь 'успешно', что резервные фонды на капремонт коммуникаций в поселке отсутствуют, но документы в порядке и деньги отмыты".
Официально декларируемая рентабельность эксплуатирующих организаций сегодня колеблется в очень широких пределах. Например, в компании "Квартал" неплохим результатом считается прибыль на уровне 3-10%. В "Конти" считают, что норма прибыли должна быть не менее 15% — "чтобы считать это не сервисом, а бизнесом". А рентабельность эксплуатационных подразделений "Кутузовского проспекта" уже сегодня достигает 50%.
От каждого по возможностям
Отработав практику управления на собственных домах, дочерние эксплуатирующие организации некоторых застройщиков уже начинают расширять поле своей деятельности. Например, "Квартал" сегодня продвигает так называемую концепцию открытого общества, уже реализуемую на территории 32-го и 33-го кварталов района "Проспект Вернадского". Она состоит в том, что в одном квартале расположены дома разного класса, обслуживанием инфраструктуры и коммунальных нужд которых занимается единая организация. В результате происходит субсидирование жителями элитных домов своих менее состоятельных соседей.
Более того, частные компании, обслуживающие элитные дома и имеющие опыт управления, утверждают, что при льготной налоговой политике могли бы составить серьезную конкуренцию муниципальным организациям, предлагая обслуживание на более высоком уровне. Они обещают при этом улучшить качество уборки домов и придомовых территорий, инженерно-техническое обслуживание, а также решить проблему финансирования текущих и капитальных ремонтных работ, не увеличивая при этом размер ежемесячной оплаты.
Простые расчеты показывают, что планы новых игроков рынка коммунальных услуг вполне реальны. Если высококачественное обслуживание в элитном доме обходится жильцу в 25-40 руб. с квадратного метра, 30% из которых тратится на охрану здания, то в муниципальном доме на эти цели тратится от 22 руб. плюс дотации мэрии, иногда достигающие 70%. То есть реально стоимость услуг частных и городских эксплуатирующих организаций уже сегодня почти одинакова.
КСЕНИЯ ЧЕРНАЯ