Городам рисуют перспективы

В минувшем году градостроительная политика городов Черноземья стала обсуждаться активнее обычного. Курск и Липецк заявили о подготовке новых стратегических документов градостроительного планирования. Воронеж к концу года его уже подготовил. Оказалось, что городам Черноземья необходимы новые градостроительные документы, реально оценивающие перспективы развития и сложившуюся картину застройки. С одной стороны, новые документы стали «догонять реальность», с другой — ее изменять, чтобы создать условия для перспективного экономического развития городов.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

От расширения к компактности

Первой в череде масштабных градостроительных перепланировок Черноземья стала столица макрорегиона — Воронеж. Новый генплан города был согласован в конце 2020 года. И учитывая основные тезисы и положения готовящихся документов соседних городов в Черноземье, документ оказался в очевидном тренде градостроительной политики. От развития на периферии, что было характерно для большинства городов в последнее десятилетие, теперь движутся к компактности и «центростремительности».

Предыдущий генеральный план Воронежа был утвержден в 2008 году и актуализирован в 2014-м ООО «Воронежпроект». Документ был рассчитан до 2020 года с прогнозом развития до 2030 года. Таким образом, его разработка в минувшем году была плановой. Проект, по которому город строился и развивался последние 12 лет, предполагал развитие в пределах существующих территорий (без выхода за его границы или присоединения территорий в составе агломерации), а его основной задачей было повышение обеспеченности населения доступным массовым жильем. Преимущественно речь шла о многоквартирном фонде экономкласса.

Однако в результате анализа освоения строительных площадок стало очевидно, что генплан–2008 не был реализован в значительной степени. Так, на окончание расчетного срока из 47 запланированных площадок было освоено только 12. При этом объемы жилищного строительства на отдельных площадках были существенно превышены. Проекты на 16 площадках, запланированных в период 2008–2014 годов, в расчетный срок вовсе не были реализованы, остальные были переведены в план реализации после 2020 года.

Без учета инфраструктуры

При анализе соотношения территорий разработчик нового генплана Воронежа — Институт генплана Москвы — отметил тенденцию к сокращению зон сельского хозяйства, индивидуальной жилой застройки и лесных насаждений. Эти территории были использованы для реализации задач массового жилищного строительства. Город вне стратегии генплана–2008 начал разрастаться вширь.

При этом реконструкция территорий со сносом ветхого фонда, трансформация промышленных зон в Воронеже были реализованы в незначительной степени. Это привело к оттоку населения из центральной части города в периферийные районы. Освоение этих новых площадок без формирования новых мест приложения труда привело к увеличению нагрузок на существующую транспортную инфраструктуру. Помимо этого, появилась необходимость значительных затрат на инженерные и социальные объекты местного значения для обслуживания новых территорий.

Расчет потребности города в объектах социальной и транспортной инфраструктуры выполнялся разработчиками с привязкой к площадкам нового строительства. В генплане–2008 предлагался перечень площадок жилищного строительства нового освоения и реконструкции. Он содержал сведения о границах и технико-экономических показателях территорий. Развитие коммерческих, общественно-деловых и промышленных территорий предусматривалось как расширение существующих площадок в сложившихся районах. Формирование новых центров деловой и посетительской активности, требующих мероприятий по развитию транспортной и инженерной инфраструктуры, в генплане-2008 не рассматривалось.

В итоге после анализа предыдущего генплана Воронежа, в частности, были выявлены следующие инфраструктурные проблемы:

• расчетные показатели обеспеченности природно-рекреационными территориями (12,8 кв. м на человека) достигнуты только в Центральном районе (16 кв. м на человека);
• мероприятия по развитию энергетики выполнены частично;
• мероприятия по развитию дождевой канализации в основном не выполнены;
• мероприятия по развитию очистных сооружений отстают от запланированных сроков;
• запланированная магистральная улично-дорожная сеть не реализована полностью; более того, появились градостроительные ограничения по ее реализации.

Таким образом, застройка территорий в период 2008–2020 годов велась в отрыве от инфраструктуры. Новому генплану необходимо было обеспечить взаимосвязанное введение нового фонда и объектов инфраструктуры. В большой степени — «догоняющее реальность».

В поисках баланса

Притом что генеральный план Воронежа на 2021–2041 годы сохраняет задачу по повышению обеспеченности населения жильем как приоритетную, документ оптимизирует инфраструктурные затраты за счет изменения баланса между освоением новых территорий и реорганизацией существующих.

В частности, предполагается, что стратегия «Компактный город» позволит сократить инфраструктурные затраты на периферии. Повысит качество среды в сложившемся городе. Будет способствовать сокращению расстояний поездок от дома до работы для большинства жителей. А в историческом центре вырастет количество рабочих мест. В целом эта стратегия может стимулировать экономическое развитие города, считают разработчики документа.

Однако у стратегии есть свои минусы. Например, из-за ограничения освоения земель на периферии сократится строительство доступного жилья экономкласса, признают в Институте генплана Москвы. Уменьшатся территории сложившихся предприятий, а застройка будет уплотняться. Кроме того, возникнет необходимость переселения ИЖС, повысится посетительская нагрузка на исторический центр города.

Однако архитекторам-градостроителям пришлось учитывать экономические реалии и задачи города по выполнению программ жилищного развития. Быстро завершить программы жилищного строительства позволила бы стратегия «Растущий город». Она, напротив, обеспечила бы рост темпов строительства доступного недорогого жилья на периферии, способствовала бы увеличению количества рабочих мест в новых центрах деловой активности и сфере обслуживания новых районов, а также активизации агломерационных связей.

Однако в этом случае выросла бы протяженность городской инфраструктуры, стоимость ее строительства и содержания. Увеличилась бы «маятниковая» миграция и нагрузка на транспортную сеть. Ценные, но малоиспользуемые территории городского центра при такой стратегии развития деградируют. Она частично продолжила бы тренды генплана–2008, что, в свою очередь, могло бы усугубить сложившиеся проблемы пространственного развития города.

Стоит учесть, что прогноз численности населения в предложенных концепциях существенно отличается. При «компактном городе» к 2041 году она вырастет на 183,1 тыс. человек, в «растущем» — на 345,2 тыс. человек, что почти в два раза больше. При этом расчетное число работающих остается практически одинаковым — 73,9 и 74 тыс. Разница в росте многоквартирного жилфонда практически двукратная: почти 5,5 млн кв. м в «компактном» при плотности 14 тыс. кв. м на 1 га и более 10 млн кв. м в «растущем» при плотности 16 тыс. кв. м на 1 га.

С учетом участников рынка

В итоге в Воронеже был выбран сценарий «компактного города» с учетом комплексного развития периферийных территорий. «Мы не пошли по пути растягивания. Оставили два направления, которые уже находятся в реализации. Это развитие на северо-восток по улице Изыскателей. И юго-западное направление — район Шилово. Будем сосредоточивать инфраструктуру в центральной и срединной частях города», — пояснила главный архитектор Воронежа Людмила Подшивалова. Неудивительно, что исключительный акцент на развитии центральной части города не устроил строительное сообщество облцентра, которое активно участвовало в подготовке документа, в том числе предоставляя проектировщикам свои планы на освоение земель.

В итоге в документе было учтено перспективное освоение порядка 500 га на окраинах Воронежа местными застройщиками. На территориях, которые «попадали в границы других зон», девелоперы могут возвести более 3,2 млн кв. м жилья. В основном речь идет об учете интересов крупнейших игроков местного рынка — ООО «Выбор», АО «Домостроительный комбинат» и ЗАО «ВМУ-2».

Липецк устремился в центр

Важно отметить, что по тому же сценарию развития города планирует подготовить новый генплан Липецк, он будет рассчитан на 25-летний период. В новом документе также предусматривается отказ от крупномасштабной застройки городских окраин. При этом действующий генплан предлагал развивать город как раз по такому сценарию.

Действующий стратегический градостроительный документ Липецка был подготовлен в 2015 году, его разработкой занималось питерское ОАО «РосНИПИУрбанистики». Развитие города планировалось преимущественно за счет окраин: города-спутника Романово, сел Желтые Пески и Сселки. Население новых кварталов в этих локациях должно было составить 25 тыс. горожан в 2035 году. Для транспортного сообщения в городе разрабатывали проект надземного метро — легкорельса. Однако экономическая целесообразность проекта так и не была просчитана, к его реализации не приступили.

«Сегодня город имеет те границы, которые есть. В Липецке, помимо Желтых Песков и Романова, есть другие болевые точки. Мы пересматриваем прежние приоритеты. Решено не уходить на периферию, а направить силы в одну точку, в центр города. Если распыляться, ничего не получим. Центр города — это еще и 100 га зеленых территорий, необходимых для рекреационных целей. Все наши эксперты говорят, что Липецк в этом плане город уникальный. И в центре города полно аварийного жилого фонда, который нужно расселять. Все это подталкивает нас обратить внимание именно на центр города, — отметила главный архитектор региона Наида Исматулаева. — Нам нужно синхронизировать задачи всех национальных проектов при разработке генплана. Городу нужны силуэтность и видовые зоны. Минстрой РФ оценил Липецк по 36 различным индикаторам. Сейчас индекс качества городской среды города — 200 баллов из 360 возможных. Так что нам есть куда расти. Генплан должен стать документом, который объединит все эти критерии для достижения определенного результата».

Впрочем, по словам председателя департамента градостроительства и архитектуры мэрии Виктории Катасоновой, город не отказывается от развития окраин. «Нам необходимо развивать территории внутри уже сложившихся кварталов, создавать точки услуг, социальную инфраструктуру, общепит. Нужно пересмотреть требования к уже существующим площадкам по высотности нового жилья. В Липецке недостаточно территорий для жилищного строительства. На территории города есть много депрессивных мест с ветхим и аварийным жильем, есть промышленные территории, которые требуют реновации. Ведь почему из Липецка уезжает молодежь? Из-за нехватки культурных пространств и спортивных объектов», — пояснила госпожа Катасонова.

Курск подготовят к 1000-летию

В середине 2020-го о подготовке нового генплана сообщила и администрация Курска. «Нам необходим новый генплан, чтобы город был связан едиными магистралями, едиными системами жизнеобеспечения, чтобы было точно просчитано необходимое количество школ, спортивных объектов, организовано четкое зонирование», — отметил глава Курска Виктор Карамышев. Кроме того, разработку нового генплана связали с подготовкой Курска к 1000-летию города. По условиям конкурса документ планируется создать к ноябрю 2021 года, его выполнит Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор».

Стоит отметить, что генплан облцентра корректировался в 2016 году. Однако появилась необходимость соответствовать федеральному законодательству, стимулировать социально-экономическое развитие. Кроме того, при разработке генплана особое внимание планируется уделить реконструкции исторического ядра: Курского детинца, парка «Боева дача», урочищ Хохлов Лес и Пасека. Второе направление, на котором будет акцентирован генплан, — зона развития города в северном направлении. Речь идет о поселке Северный, объединяющем несколько микрорайонов высотной жилой и коттеджной застройки. По аналогии с воронежским опытом разработки градостроительной документации в Курске одновременно с генпланом разрабатываются схемы транспортного планирования ОАО «Научно-исследовательский институт автомобильного транспорта» (НИИАТ).

Стратегия с корректировками

Важно, что стратегическое развитие города, утвержденное генпланом, в итоге является не только обозначением на карте перспективного освоения той или иной территории. Современный генплан — это социально-экономический прогноз, учитывающий реалии каждого города. При этом генплан не воспринимается как догма. Это подвижный документ, детали которого постоянно корректируются, напоминают чиновники.

Однако в случае существенного перекоса в его исполнении или несвоевременного устаревания корректировке подвергается вся стратегия. Очевидное неисполнение генплана Воронежа в части инфраструктуры, в частности, привело к большим проблемам в сфере градостроительства в Воронеже. Аналогичные сложности сейчас испытывает Липецк. Например, инвестиции в социальную инфраструктуру Воронежа, по подсчетам разработчиков генплана, требуют до 8 млрд руб. ежегодных вложений. Но за 2017 год город смог потратить на эту сферу 1 млрд руб. — 3,8% своего бюджета (за эти деньги можно построить лишь 1 км скоростного трамвая). Учитывая тот факт, что догоняющим решением проблем транспортной инфраструктуры в новом генплане стал скоростной трамвай, вопрос его реализации по-прежнему остается открытым. «Или должна меняться бюджетная политика в городе, области и в стране. Или Воронеж должен получить такую привлекательность, чтобы эти вопросы решались внебюджетным способом», — отметил замдиректора Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы Александр Колонтай.