льготы
В Москве существует несколько программ, направленных на уменьшение очередей за муниципальным жильем. Наиболее известна программа ипотечного кредитования, активно развивающаяся благодаря частным инвестициям. Но далеко не все жители столицы, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут позволить себе ипотеку. Однако многие могут получить субсидию на приобретение жилья или стать участниками программы "Молодой семье — доступное жилье".
Безвозмездно, то есть даром
Субсидии на приобретение жилья выдаются только очередникам, то есть лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Встать в очередь несложно. Прежде всего вы должны проживать в квартире, где на каждого прописанного приходится меньше 10 кв. м общей площади (для коммунальных квартир — меньше 15 кв. м). Кроме этого существует еще ряд дополнительных условий, дающих право на постановку на учет. Эти условия перечислены в законе Москвы "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы" от 15 января 2003 года за #22. В частности, необходимо проживать (быть прописанным) в Москве не меньше десяти лет. Это требование, строго говоря, неконституционно, поскольку нарушает принцип равноправия. Но доказать незаконность ценза оседлости можно только через суд, а это означает упущенное время, нервы и деньги на услуги адвокатов.
Кроме того, денег на субсидии в городском бюджете выделено недостаточно и они доступны далеко не всем очередникам. Как известно, существуют три категории очередников: лица, поставленные в очередь на общих основаниях, очередники первой очереди (инвалиды, многодетные семьи, ветераны войны, жители коммуналок и др.) и внеочередники (фронтовики, сотрудники государственных органов, имеющих право на внеочередное получение жилья и др.). Согласно предложениям московского правительства, утвержденным Мосгордумой, в 2004 году будут рассматриваться заявления на получение субсидий от обычных очередников, которые стоят в очереди не меньше десяти лет, и от очередников-льготников, ожидающих улучшения жилищных условий не меньше пяти лет.
Жилищная субсидия выдается на всех членов семьи, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Она предоставляется либо взамен той площади, которая у них уже есть (квартиры или комнаты в коммунальной квартире), либо в дополнение к ней — по желанию заявителя. Второй вариант выгоднее — ведь имеющееся жилье оценивается по данным БТИ, как правило, ниже его рыночной стоимости. Гражданам, проживающим в собственных квартирах (приватизированных или приобретенных ранее), в любом случае приходится оставлять их за собой, а субсидию получать только на остаток метров.
Размер получаемой ссуды напрямую зависит от срока ожидания в очереди и доходит до 90%. Однако это проценты не от рыночной стоимости жилья, а от установленного московским законодательством норматива стоимости. На сегодняшний день это 20 тыс. рублей за 1 кв. м. Очевидно, что рыночная стоимость жилья выше даже в районах массовой застройки на окраинах. Поэтому лучше позаботиться о получении не только субсидии, но и ипотечного кредита.
Жилищная субсидия предоставляется безвозмездно, то есть даром. И поскольку дареному коню в зубы не смотрят, получателям субсидий приходится мириться с рядом ограничений. Например, субсидия выдается только в безналичной форме, путем зачисления на специальный блокированный счет. Снять деньги с него нельзя, нельзя их потратить и на другие цели, не связанные с приобретением жилья. Субсидия может быть использована лишь прямым банковским переводом непосредственно на счет продавца жилья. Использовать субсидию можно в течение полугода с момента ее перевода. Если за это время вы не подберете себе подходящую квартиру, деньги вернутся на счет московского правительства и вам придется пройти процедуру получения субсидии заново.
Предъявление прав
За субсидией нужно обращаться в жилищный отдел того муниципалитета, где заведено ваше учетное дело о постановке на очередь. К заявлению о получении жилищной субсидии необходимо приложить выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, справку о проверке жилищных условий, справку с места работы, справки о наличии льгот на получение жилплощади, если такие льготы есть, и т. д. При оформлении заявления на получение жилищной субсидии важно правильно указать состав семьи. Предположим, в квартире проживает семья с взрослыми детьми: супруги, двое детей, а также зять или невестка. В заявлении на получение субсидии можно указать, что семья состоит из пяти человек, и получить субсидию из расчета нормы предоставления в 90 кв. м. Ошибка! В квартире проживает не одна семья, а целых три: взрослые родители, сын-холостяк или незамужняя дочь и молодые супруги. Взрослым родителям полагается квартира 42 кв. м, столько же — молодым супругам, а еще не вступивший в брак отпрыск получает право на однокомнатную квартиру (33 кв. м). То есть при правильной постановке вопроса можно получить субсидию не на 90 кв. м, а на 117.
Жилищная комиссия округа рассматривает ваши документы и, если все в порядке, принимает решение о предоставлении вам субсидии. Решение оформляется распоряжением префекта административного округа, где указывается сумма субсидии и размер общей площади жилья, которое оплачивается за счет московского бюджета.
Но деньги вы получите не сразу. Вам, скорее всего, придется еще некоторое время ждать — постоять в очереди на получение жилищной субсидии. Если в 2004 году на вас хватит выделяемых денег, вы получите субсидию в этом году, если нет, то в следующем.
После того как ваша очередь на получение субсидии подойдет, жилищный отдел муниципалитета выдаст вам свидетельство о предоставлении субсидии на строительство или приобретение жилья. Затем в Банке Москвы будет открыт именной блокированный целевой счет. На него из бюджета города перечислят положенную сумму субсидии. Когда вы найдете подходящую квартиру и представите проект договора купли-продажи и другие документы, эти деньги перечислят на счет продавца жилья. Можно потратить деньги на квартиру в новостройке (не менее 70% готовности) или на вторичном рынке. Если продавец хочет получить деньги наличными, и не в рублях, а в валюте, то можно воспользоваться услугами риэлтеров, которые принимают безналичные платежи в рублях, а выдают продавцам наличную валюту по договорному курсу. Понятно, что за услуги посредников придется платить.
Для определения общего размера субсидии необходимо учитывать норму предоставления жилья. На сегодняшний день эти нормы таковы: для одного человека — 33 кв. м общей площади, для семьи из двух человек — 42 кв. м, для семьи из трех и более человек — по 18 кв. м на каждого члена семьи. Если, семья, например, из трех человек хочет купить квартиру в 60-70 кв. м, то за лишнюю площадь ей придется платить самой.
Предположим, такая семья относится к льготной категории и стоит в очереди пять лет. В этом случае размер субсидии составит (18 кв. м х 3 члена семьи) х 20 000 руб. х 60% = 648 000 руб., то есть около $22 700. Этих денег вполне достаточно для первоначального взноса при покупке трехкомнатной квартиры по линии ипотечного кредитования в районе массовой застройки. Приобретаемое жилье может находиться не только в Москве или Подмосковье, но и в любом месте РФ. Для пожилых людей, пенсионеров, может быть, имеет смысл подумать и над тем, чтобы уехать из Москвы поближе к природе и свежему воздуху. В Подмосковье много небольших городов со стабильной социальной инфраструктурой и невысокими ценами в магазинах. А старую квартиру в Москве можно оставить детям.
Общая площадь приобретаемой квартиры не может быть меньше 16 кв. м на человека, квартира приобретается в общую долевую собственность всех членов семьи. Если стоимость жилья оказалась меньше размера субсидии, остаток возвращается.
Субсидия не может быть использована на приобретение жилого помещения, находящегося под арестом, под залогом, обремененного чьими-либо правами на проживание в нем.
Очередник обязан согласовать проект договора купли-продажи недвижимости с департаментом муниципального жилья и жилищной политики. Счет в Банке Москвы будет разблокирован и использован на оплату по этому договору только в случае его одобрения. С этого момента очередник снимается с учета и повторно получить субсидию не может.
Молодым семьям
Отдельно несколько слов о программе "Молодой семье — доступное жилье". Для того чтобы стать участниками программы, оба супруга должны быть моложе 30 лет. Для молодых семей, не являющихся очередниками, предусмотрены лишь накопительные формы участия в жилищных программах — жилищные облигации КБ МИА или участие в ЖСК. Поэтому молодоженам сразу после вступления в брак имеет смысл встать в очередь на улучшение жилищных условий.
Если молодожены признаны очередниками, они могут получить жилищную субсидию по описанной выше схеме. Они также могут получить квартиру по договору так называемого коммерческого найма. Впрочем, слово "коммерческий" не должно их пугать. Для семьи из трех человек (супругов и ребенка), снимающей двухкомнатную квартиру, плата за жилье составит 1120 руб. в месяц. плюс коммунальные платежи. В случае рождения второго ребенка квартплата будет снижена до 746 руб. Параллельно молодая семья может стать участником накопительной программы московского правительства (облигации и ЖСК). При этом учитываются их права на жилищные субсидии, предусмотренные московским законодательством.
Молодые очередники также могут приобрести жилье в рассрочку по льготной ставке кредитования. Первый взнос, как и в большинстве программ ипотечного кредитования, составляет 30%. Рассрочка предоставляется на срок до пяти лет под 3-8% годовых. На первый взгляд такие условия ничем не привлекательнее коммерческих ипотечных кредитов. Однако в случае приобретения жилья по программе для молодых семей жилье продается не по коммерческим, а по инвентаризационным ценам. Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы предлагает однокомнатные квартиры по ориентировочной цене 14 400 у. е., двухкомнатные — по 21 600 у. е. и трехкомнатные — по 27 000 у. е. Значит, первый взнос для семьи из двух человек, претендующей на "однушку", составит 4320 у. е., "двушка" обойдется в 6480 у. е., а "трешка" — около 9000 у. е. (ДИПС оценивает свои у. е. в 30 рублей).
Улучшение жилищных условий по договору купли-продажи также дает возможность воспользоваться еще одной льготой — с целью стимулирования рождаемости при рождении в семье детей с нее списывается часть еще не выплаченного долга: при рождении первого ребенка — 10 кв. м общей жилой площади; второго ребенка — еще 14 кв. м общей жилой площади; третьего ребенка и всех последующих — еще по 18 кв. м общей жилой площади.
МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ