В Нижнем Новгороде сложилась уникальная ситуация со строительством нового жилья в центре города и проектами развития застроенных территорий. Застройщики говорят, что под предлогом сохранения исторического облика города заблокирован целый ряд строек. Девелоперы заявляют, что, получив законное право строить новые дома на месте ветхого и аварийного жилья, они вынуждены останавливать стройки и не выполнять свои обязательства по расселению нижегородцев. Центр Нижнего Новгорода взамен получает гниющие деревянные дома, стоящие годами строительные заборы и обманутых дольщиков.
Застройка центральной части Нижнего Новгорода с ее стесненностью и узкими историческими улочками часто сопровождалась конфликтами строителей и местных жителей. Компромиссы в итоге находились, однако в последние два года строительный бизнес испытывает большое давление. Застройщики сетуют, что развитие города фактически блокируется тем, что подлежащие сносу аварийные дома признаются вновь выявленными объектами культурного наследия (ОКН). Например, такая ситуация сложилась на улице Новой, где ООО «Фрегат» обязалось снести несколько старых деревянных домов и построить на их месте новое жилье. Процессы расселения аварийного фонда, подготовки и согласования проектов планировки и межевания территории (ППМ) весьма длительны и затратны для инвесторов. «Мы подготовили ППМ, по договору с мэрией расселили за свой счет примерно 70% квартир в домах, подлежащих сносу. Когда было затрачено более 30 млн руб., появилась группировка “градозащитников”, которая стала препятствовать строительству», — рассказывает гендиректор ООО «Фрегат» Вадим Хоруженко. По его словам, сначала главный архитектор ООО «Научно-исследовательское предприятие “Этнос”» Ирина Агафонова направила в управление госохраны объектов культурного наследия Нижегородской области заявление о включении в охранный реестр старого деревянного дома №18/22 на улице Новой. Получив отказ, она попросила признать этот дом памятником в составе «ансамбля» с двумя соседними домами №16 и №16а. И со второго раза чиновники почему-то поставили три аварийных дома под госохрану, удивляется Вадим Хоруженко. Он отмечает, что в заявке «Этноса» не были указаны конкретные основания исторической ценности зданий, поскольку это типичная деревянная застройка окраины Нижнего конца XIX — начала XX века. Запрет на снос домов остановил реализацию проекта. «Возникла парадоксальная ситуация: одни городские и областные чиновники требуют от нас исполнить обязательства по договору, расселив и снеся аварийное жилье, другие ставят гнилые деревянные дома под госохрану, узаконив тем самым гибель новой застройки и убытки инвестора. Где логика в этих действиях? Теперь мы вынуждены добиваться исключения так называемого “ансамбля” из реестра объектов культурного наследия, поскольку экспертиза, выполненная по заказу управления госохраны, говорит, что эти три дома на улице Новой культурной ценности не представляют», — сообщает Вадим Хоруженко.
Застройка центра стала лотереей
Похожим образом развивается ситуация с проектом ООО «Новстрой», говорит директор компании Альберт Иванов. Фирма планировала построить жилые дома в квартале улиц Новая — Короленко. При подготовке проекта застройщик обратился в «Этнос» за экспертизой семи деревянных домов. Было получено заключение, что эти дома, хоть и относятся к исторической застройке, могут быть снесены с условием сохранения исторического облика фасадов на вновь построенных объектах. Застройщик подготовил предложения по воссозданию фасадов и объемно-планировочных решений, начал согласовывать ППМ в администрации. В прошлом году те же эксперты инициировали признание деревянных домов объектами культурного наследия. «Больше всего меня изумляет непоследовательность и двойные стандарты. Я уже не говорю про наши убытки, но ведь эти дома расселялись за счет бюджета. Для того чтобы впоследствии снести аварийный фонд, государство потратило на его выкуп примерно 50-70 млн руб. Теперь стоят полностью расселенные дома, и никто не знает, что делать с этой новой исторической реальностью», — добавил Альберт Иванов.
Еще один девелопер ООО «Дом на Провиантской» называет действия активистов «абсолютно деструктивными». Компания с 2014 года реализует договор по развитию застроенных территорий и построила один дом из жилого комплекса на улице Провиантской. Второй дом власти не дают строить из-за соседства стройки с объектом культурного наследия — домом, в котором 1941-1980 годах жил инженер-кораблестроитель Ростислав Алексеев. По словам заместителя директора компании Кирилла Бондарева, с родственниками известного конструктора «шел нормальный диалог о компенсации неудобств, благоустройстве их двора». «В какой-то момент появились эти общественники и настроили жителей резко против нас. Устроили целую публичную кампанию. Якобы дом Алексеева оказался под угрозой обрушения», — рассказал господин Бондарев. Министерство строительства Нижегородской области из-за скандала решило отозвать разрешение на строительство. Сейчас застройщик судится с властями, пытаясь доказать незаконность отзыва ранее выданных разрешений. Общественные активисты считают, что на месте строящегося нового дома лучше разбить сквер или парк. Инвестор, вложивший в проект около 80 млн руб. и выкупивший земельный участок, удивлен, почему общественники при содействии властей определяют судьбу его собственности и инвестиций. ООО «Дом на Провиантской» готово отказаться от земельного участка, если понесенные затраты компенсируют, а землю выкупят или предоставят другую площадку. Однако переговоры с чиновниками пока ни к чему не привели. «Что в итоге получит город в результате усилий этих активистов? Еще один синий забор на десятилетия и заброшенный котлован со сваями?» — задают в компании риторические вопросы.
Дошли до обманутых дольщиков
Девелоперы указывают, что аналогичным образом развивалась ситуация со строительством ЖК «Сердце Нижнего» на краю Почаинского оврага в центре Нижнего Новгорода. С подачи общественных активистов мэрия Нижнего Новгорода остановила стройку, которую ранее сама же согласовала, выдав всю разрешительную документацию. Власти по суду забрали у девелопера ООО «МКС» земельные участки на улице Ильинской. С иностранным соинвестором проекта компанией Strabag, готовой самостоятельно достроить ЖК, власти договориться не смогли. Городу остался недостроенный многоквартирный дом и овраг, который планировалось благоустроить, но он по-прежнему заваливается мусором и зарастает бурьяном. Несколько десятков покупателей квартир в ЖК «Сердце Нижнего» стали обманутыми дольщиками и вынуждены искать правды во всех инстанциях вплоть до президента.
Из-за вновь выявленных объектов культурного наследия и конфликтов между девелоперами и активистами стопорятся проекты развития застроенных территорий на многих улицах Нижнего Новгорода. Расселенные и покосившиеся деревянные бараки стали непривлекательной визитной карточкой города, считает директор ООО «Фрегат» Вадим Хоруженко. По его мнению, в Нижнем Новгороде появился «неформальный разрешительный орган» в виде активистов, решающих, можно ли что-то строить на месте аварийных домов. «Эти люди громко выступают от лица общественности, хотя горожане их на это не уполномочивали. Сложившаяся ситуация, когда любой старый деревянный дом можно включить в реестр ОКН, создает огромное поле для злоупотреблений и на корню губит инвестиционный климат. У меня вопрос к тем активистам, которые обращались с открытым письмом к губернатору Нижегородской области и фактически просили его отобрать у ООО “Фрегат” вложенные в расселение аварийных домов средства: зачем отвлекать главу региона, да еще делать это публично, напоказ, вызывающе? Если они действительно так сильно пекутся о домах на Новой, пусть компенсируют нам многомиллионные затраты. Это будет справедливо! Они получат милые их сердцу развалины, а мы пойдем строить в другой регион, где договоры с застройщиками соблюдаются, а правила не меняются на ходу», — возмущается Вадим Хоруженко. Он считает, что именно из-за сложностей с развитием застроенных территорий депутаты областного заксобрания начали обсуждать необходимость разработки четких критериев по присвоению зданиям статуса ОКН. В Москве эти критерии давно существуют, и Нижний Новгород остро нуждается в такие же понятных критериях, уверен предприниматель. «Существующий подковерный лоббизм может привести к тому, что центр города окончательно обветшает и превратится в деревянное кладбище аварийного жилья», — предупреждает господин Хоруженко.