Крупные непродовольственные ритейлеры в войне с арендодателями, не идущими на уступки во время нынешнего кризиса, решили воспользоваться еще одним шансом. Топ-менеджеры сетей направили коллективное письмо в Верховный суд (ВС) с просьбой рассмотреть дополнительные вопросы по договорам аренды, которые «уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения». Большинство описанных ритейлерами спорных моментов, по словам некоторых юристов, носят частный характер и их можно разрешить во время судебных споров. Ритейлеры, напротив, считают, что эти споры могут затянуться, если ВС сейчас не даст разъяснения.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
О том, что ряд непродовольственных розничных сетей, включая «Дримс ритейл» модельера Алены Ахмадуллиной, «Модный континент» (бренд Incity) семьи экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева, Inventive Retail Group, обувные сети «Эконика» и Tervolina, обратились к председателю ВС Вячеславу Лебедеву, “Ъ” сообщили сразу несколько подписантов письма. Его копия есть у “Ъ”. Ритейлеры просят рассмотреть некоторые вопросы, связанные с арендными отношениями и которые «уже сейчас не находят надлежащего правового разрешения».
Ключевой вопрос, который ритейлеры ставят в своем обращении, связан с пунктом, где указано право любой стороны отказаться от договора в случае, если в результате форс-мажора сторона объективно утратила интерес на дальнейшее исполнение договора.
«Это действительно очень спорное положение, но ритейлерам не следует переживать на счет этого пункта, поскольку в окончательную редакцию постановления пленума Верховного суда он не вошел»,— говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин.
Принятие этой нормы опасались и владельцы коммерческой недвижимости. Об этом свидетельствует письмо, направленное управляющим директором Российского совета торговых центров Олегом Войцеховским Вячеславу Лебедеву перед заседанием пленума ВС. Господин Войцеховский сообщал, что эта норма противоречит логике принятого Госдумой закона, предусматривающего возможность для малого и среднего бизнеса расторгать договоры аренды без штрафов, если с собственником не удалось договориться об уменьшении платежей на период до 1 октября 2020 года.
Ритейлеры также просят главу ВС разъяснить, каким способом арендаторы могут защищать свои права, если арендодателем незаконно начислена арендная плата за период, когда невозможно использовать помещение. Или вправе ли сторона договора в одностороннем порядке оценить и установить объективную утрату интереса и по каким критериям. Эти и другие описанные в письме моменты носят узкий и частный характер, считает Олег Шейкин. «Такие вопросы могут быть решены в конкретных судебных спорах, без дополнительных разъяснений Верховного суда»,— считает юрист.
Сами ритейлеры так не считают.
«Мы уже начали сталкиваться с большим количеством вопросов, связанных с удержанием имущества (ритейлеров.— “Ъ”) со стороны арендодателей, с их категорическим несогласием с выездом арендаторов, с отказом от приемки уведомлений»,— говорит основатель Retail Trust Евгения Булавицкая.
По ее прогнозам, в ближайшей перспективе все эти вопросы спустятся в суды. Поэтому, полагает госпожа Булавицкая, «гораздо правильней ответить на эти вопросы сейчас, нежели загрузить еще больше и без того перегруженную судебную систему».
Отсутствие единообразного толкования, в частности, по вопросам применения норм о расторжении договоров аренды из-за невозможности их исполнения, неминуемо приведет к перегруженности судебной системы массовыми исками по спорам между ритейлерами и владельцами торгцентров, соглашается начальник юридической службы сети «Леонардо» Константин Пирожкин. «Своими разъяснениями пленум Верховного суда,— продолжает он,— сможет привести к единообразию в восприятии сторонами появившихся и уже имевшихся норм права и четкому обоснованию переговорной позиции каждой из сторон».
Сейчас специфика отрасли такова, продолжает господин Пирожкин, что «реально зайти в хороший торгцентр возможно, только приняв диктатуру арендодателя в договоре, что и происходит повсеместно».
По мнению президента сети Baon Ильи Ярошенко, в условиях возникшей неопределенности арендодатели и арендаторы будут стремиться интерпретировать правовые нормы каждый в свою пользу. «Это будет мешать достижению соглашений и быстрой стабилизации ситуации»,— опасается он.