Ритейлеры выходят на аренду
Система оплаты стала предметом спора с торгцентрами
Две трети ритейлеров рассчитывают, что владельцы торгцентров отменят полностью установленные до кризиса базовые ставки аренды. Сети рассчитывают, что вместо фиксированных платежей они смогут перейти на оплату из расчета от определенного процента от товарооборота. Операторы торгцентров называют такую схему непрозрачной, считая, что продавцы намеренно занижают свои финансовые показатели.
Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Подгорчук, Коммерсантъ / купить фото
Почти 65% российских ритейлеров рассчитывают на полную отмену базовой ставки аренды площадей в торгцентрах, свидетельствуют результаты опроса Watcom. Еще 14% заявили, что наиболее приемлемы для них выплаты на базе процента от товарооборота магазина (сейчас для ритейлеров действуют в основном фиксированные ставки). По данным Watcom, полностью заморозить арендные платежи удалось 37% опрошенных ритейлеров.
Четверть продавцов готовы закрыть магазины в торгцентрах, если не получат преференции от владельцев торговых помещений. В целом оптимизировать число магазинов рассчитывают 33% игроков.
«Операторы торгцентров готовы идти навстречу ритейлерам, но у них другое видение»,— говорит президент Watcom Роман Скороходов. Так, 32% владельцев и управляющих торгцентрами готовы предоставить скидку и отсрочку в рамках существующих договоров, а 30% — только скидку.
Противостояние между ритейлерами и девелоперами привело к тому, что власти инициировали принятие поправок к законодательству, позволяющих арендаторам в одностороннем порядке расторгать договоры аренды. Это вызвало скандал на рынке: владельцы торгцентров, заявляя о возможном массовом банкротстве операторов таких объектов, призвали не принимать предложенные поправки.
Гендиректор сети «Республика» Анатолий Шутка объясняет, что платить по условиям договоров, заключенных до начала кризиса, сейчас и в дальнейшем в принципе невозможно. Оптимальным вариантом он называет переход к финансированию аренды исходя из процента от выручки. Гендиректор сети «Улыбка радуги» Алексей Баулин указывает, что его сеть также ведет переговоры о переходе на аналогичную систему и скидке от стоимости базовой аренды, соразмерной падению продаж. У Hoff сейчас существуют устные договоренности с 30% арендодателей о скидках, рассказывает совладелец компании Михаил Кучмент.
Управляющий партнер RedStone (управляет рядом торгцентров) Индира Шафикова называет схему с процентом от товарооборота крайне непрозрачной.
«Например, рестораны иногда отказываются принимать карты и работают только за наличный расчет,— говорит она.— Отследить их реальный оборот невозможно».
По ее словам, арендаторы часто сознательно врут собственникам, кратно занижая оборот. «Для получения достоверных сведений мы должны вмешиваться в коммерческую деятельность компаний»,— добавляет она. Кроме того, добавляет директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева, такой формат работы с арендаторами невыгоден владельцам торгцентров: «Снижается инвестиционная привлекательность объекта из-за абсолютно непрогнозируемого дохода».
По словам Индиры Шафиковой, после возобновления работы владельцы недвижимости готовы дать многим арендаторам скидки в размере 20–50% от ставки. Управляющий партнер «Ванчугов и партнеры» Алексей Ванчугов говорит, что в его объектах практически все арендаторы оплачивают коммунальные и эксплуатационные расходы, к которым добавляется процент от оборота. Доля таких арендаторов — 12–18%, добавляет он. Руководитель направления аренды торговых помещений CBRE Александра Чиркаева подтверждает, что доля арендаторов, которые платят за площади исходя из процента от товарооборота, минимальна, хотя и может немного вырасти из-за кризиса.
Роман Скороходов ждет, что при возобновлении нормальной работы торгцентров 60–70% трафика может вернуться уже к осени. Руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев констатирует, что во многих странах Европы открытие магазинов после карантина стало причиной потребительского ажиотажа.