Строительство доведет до компенсации
Как изменятся правила возмещения ущерба для владельцев недвижимости
Правительство упростит процедуру компенсации ущерба владельцам земельных участков. Речь идет о случаях, когда рядом с частными домами строят, например, трассу или завод. Собственники могут претендовать на возмещение, но из-за действующих норм сделать это бывает непросто. Новые правила, разработанные Минэкономразвития, должны это исправить. В них четко прописаны случаи, когда владельцы жилья могут претендовать на выплаты, и даже методика расчета суммы. Но поможет ли это исправить ситуацию? Разбирались Владислав Викторов и Сергей Гусев.
Пожалуй, самый очевидный пример, когда владельцы земельных участков пострадали из-за развития инфраструктуры — многолетнее строительство ЦКАД в Подмосковье. Трасса проходит через населенные пункты, и часть из них властям пришлось расселять, за что, к слову, некоторые собственники действительно получили компенсации.
Но часть земельных участков оказались буквально под трассой. Очевидно, что качество жизни на такой земле резко ухудшилось, а следом и упала и рыночная стоимость участка. Но действующие нормы не предполагают никаких компенсаций в таких случаях. И новые правила должны это исправить, считает управляющий партнер компании «Содружество земельных юристов» Денис Литвинов: «Проблемы в подавляющем большинстве случаев возникают на интенсивно развивающихся территориях, в агломерациях, в развитии дорог. Этот проект, будем надеяться, решит проблему. Но проект указывает на достаточно узкий перечень оснований для компенсаций, и все эти основания крутятся вокруг земельных участков. А у нас есть ситуации, когда ухудшаются характеристики объектов недвижимости».
Действительно, в новых правилах перечень случаев, когда владельцы земли или арендаторы могут претендовать на компенсации, состоит всего из шести пунктов. И там указано, что возмещение можно получить не только за утрату своей земли, когда она, например, оказалось вблизи газопровода, но еще и за упущенную выгоду, что полезно, прежде всего, тем, кто арендует землю для сельскохозяйственных нужд. Для этого придется привлекать оценщиков и предоставлять бухгалтерскую отчетность.
Впрочем, вряд ли новые правила сделают сам процесс оценки ущерба понятным, отмечает адвокат юридической фирмы Lidings Александр Попелюк: «Трудно оценить прямую связь между строительством, например, той же теплотрассы с тем, как понизилась стоимость жилья, либо, наоборот, повысилась, если говорить, что была проведена, допустим, дорожная сеть. В каждом случае производится оценка, привлекаются эксперты и, как правило, это доходит до суда, который перепроверяет утверждения сторон».
Согласно новому документу, убыток собственника или арендатора будет складываться из размера реального ущерба и размера упущенной выгоды. И в некоторых случаях возмещать потери будут недвижимостью. В целом и действующие правила предполагают все эти меры, однако в них не было никакой детализации. В новом проекте Минэкономразвития это исправлено, и теперь будет проще добиться справедливости, уверен управляющий юрист компании Capital Legal Services Дмитрий Раев: «Будет речь идти, как расценивать причиненный вам ущерб. Например, расширена санитарная зона или прокладывается трубопровод – соответственно, у него охранная зона. Четко теперь понятно, в каких случаях вы можете рассчитывать на компенсацию. И во-вторых, собственно, как ее считать? Допустим, если вы вообще не можете больше использовать объект недвижимости — это один расчет. Если, допустим, вы можете продолжать использование, но у вас теперь падает рыночная стоимость — это другой порядок».
Тем не менее, опрошенные “Ъ FM” юристы отмечают, что проект Минэкономразвития все еще требует доработки — хотя и не столь значительной — в части формулировок. Но, в целом, шаг сделан в правильном направлении, хоть его и стоило сделать раньше.