Новая схема для новостроек
|
Новая схема для новостроек |
 |
| Фото: АЛЕКСЕЙ КУДЕНКО, "Ъ" |
| Более сорока покупателей квартир в этом доме недавно узнали, что оплаченное два года назад жилье им уже не принадлежит |
Ажиотаж вокруг приобретения жилья, начавшийся в Москве еще весной, к середине октября перешел все разумные границы. Квартиры приобретаются даже без предварительного просмотра — и не для того, чтобы в них поселиться, а как выгодное вложение денег. Особенно популярны не слишком престижные, но современные дома в городах-сателлитах — Реутове, Химках, Красногорске. Новостройки в Москве и ближнем Подмосковье раскупаются еще на стадии рытья котлована, когда цена квадратного метра площади не достигла угрожающей величины.
Граждане уже почти не опасаются проблем со строящимся жильем. Последние громкие аферы с двойными продажами квартир в столице случались лет пять назад, и помнят их только опытные риэлтеры. В основном счастливые обладатели жилплощади в новостройках сегодня сталкиваются с трудностями, связанными со сроками сдачи домов, изменением цены квартир, пропиской, организацией жилищно-коммунальных услуг и спорами об их стоимости.
Однако, как стало известно корреспонденту "Денег", покупателям новостроек вокруг кольцевой автодороги снова угрожает опасность быть обманутыми и в конце концов остаться без заблаговременно оплаченной квартиры. Причем схемы, используемые для этого, практически невозможно оспорить в суде.
Посторонним покупателям вход запрещен
Инвестором-застройщиком 14-этажного дома в Химках в мае 2000 года стала местная фирма ООО "Форбс". В октябре она подписала договор на строительство и долевое инвестирование с ИСПК "Стройсервис", которая должна была получить 70% площадей. ИСПК начала стройку, а квартиры в будущем доме реализовала через несколько риэлтерских фирм, в том числе "Черемушки Риэлти" и "Альянс Сити". В 2001 году по договорам долевого инвестирования, обычным для продажи строящихся домов, жилье быстро разошлось по $435 за квадратный метр. Продавали риэлтеры не сами квартиры (до сдачи дома и оформления прав собственности это невозможно), а, по сути, лишь обязательство передать покупателю жилплощадь к определенному сроку.
Как рассказал "Деньгам" гендиректор "Черемушки Риэлти" Андрей Воронежский, первый тревожный сигнал о проблемах с квартирами в Химках фирма получила еще весной. Одна из покупательниц решила перепродать полагавшуюся по договору жилплощадь. И обнаружила, что квартира принадлежит другому человеку.
Расследование, в течение нескольких месяцев проведенное службой безопасности "Черемушки Риэлти", привело руководство фирмы в панику. Оказалось, что 27 реализованных ею квартир в доме на улице Мельникова проданы другим собственникам по цене $740 за квадратный метр. Та же ситуация возникла и с 12 квартирами у риэлтеров из "Альянс Сити".
Как удалось выяснить риэлтерам, инвестор "Форбс" еще зимой расторг договор с подрядчиком "Стройсервис", так как тот не выполнял обязательства, оговоренные в их соглашении. А поскольку дом к этому моменту не был достроен, ИСПК вернула "Форбсу" часть переданных ей площадей — всего 44 квартиры. Инвестор заключил договор на достройку дома с другим подрядчиком, а квартиры благополучно реализовал на рынке.
Летом "Черемушки Риэлти" попыталась обратиться по поводу сложившейся ситуации в прокуратуру, но там в возбуждении уголовного дела отказали. Не принял иск несостоявшихся владельцев квартиры и Московский городской суд.
В результате в начале октября юристы фирмы подали в Химкинский городской суд коллективный иск от нескольких пострадавших покупателей о подтверждении их права собственности на квартиры, оплаченные в 2001 году. К моменту сдачи в печать этого номера "Денег" дата рассмотрения иска еще не была определена. "Альянс Сити" оказалась более удачливой — фирме удалось наложить арест на проданные через нее спорные квартиры, однако перспективы их получения клиентами пока не определены, ведь для удовлетворения их требований квартиры придется отобрать у таких же, как они, покупателей.
Инвестиционно-строительный заговор
Господин Воронежский уверяет, что никаких официальных уведомлений от "Стройсервиса" о возврате части квартир "Форбсу" его компания не получала. Более того, риэлтеры обвиняют застройщика и подрядчика в сговоре и целенаправленном обмане покупателей.
"К моменту расторжения соглашения между 'Форбсом' и 'Стройсервисом' дом был построен на 95% — оставался только последний этаж,— поясняет господин Воронежский.— А по окончательному договору об урегулировании претензий между фирмами он завершен только на 70%. То есть ИСПК специально занизило готовность стройки, чтобы квартиры, проданные по низкой цене, вернулись 'Форбсу' и были реализованы уже вдвое дороже. Договориться им удалось легко — фирмы близки между собой, фактически ООО создано на базе 'Стройсервиса'. По нашим оценкам, от этой аферы партнерам удалось выручить около $1,5 млн".
В "Форбсе" уверяют, что все претензии несостоявшиеся владельцы квартир должны предъявлять "Стройсервису". "Да, мы знаем о ситуации с двойными продажами, к нам уже обращались граждане по этому поводу,— заявили корреспонденту 'Денег' в ООО.— Но мы разорвали договор со 'Стройсервисом' еще 25 февраля в соответствии с условиями соглашения — компания в течение трех месяцев не оплачивала строительство. Наши взаимные претензии полностью урегулированы. Глава фирмы Евгения Тетенина согласилась на возврат 44 квартир. А со своими покупателями они должны разбираться сами".
Представители "Форбса" категорически отрицают факт сговора со "Стройсервисом", говорят, что сами пострадали от нерадивого подрядчика и обещают больше никогда с ним не работать. Дом на Мельникова достраивала уже компания "Жилподряд". Кстати, ООО сейчас строит в Химках еще два дома — на Первомайской улице и на Березовой аллее.
В "Стройсервисе", куда корреспондент "Денег" также обратился за разъяснениями, прокомментировать ситуацию категорически отказались.
Область высокого риска
Опрошенных участников рынка недвижимости ситуация с двойной продажей квартир в Химках удивила до крайности. Первой реакцией риэлтеров в большинстве случаев были слова: "Такого давно не было. О двойных продажах квартир мы не слышали уже лет пять". А вот в юридической среде рассказ вызвал гораздо меньше эмоций.
Юрист компании "Бест-Финанс" Алексей Павлов пояснил, что сделки по покупке строящегося жилья как были, так и остаются высокорисковыми. "Дело в том, что в последнее время изменилась структура рынка подрядов на строительство,— отмечает он.— Реальные строители не хотят связываться с бюрократическими формальностями, возникающими при сдаче дома и оформлении сделок по продаже квартир. Поэтому генподрядчиками становятся посреднические фирмы, нередко небольшие и малоизвестные, которые уже и заключают договора субподряда со строителями. Эти компании не имеют собственных финансовых ресурсов, быстро увлекаются разнообразными злоупотреблениями и мошенничеством, а потом просто исчезают".
Правда, и господин Павлов о двойных продажах квартир уже давно не слышал. Зато рассказал о последней в его практике крупной афере с новостройками в столице.
Речь идет о домах на Юго-Западе, которые строят "Ремстройтрест" с ДСК-2. По словам господина Павлова, в данном случае под конец строительства были значительно повышены цены — покупателям, уже купившим квартиры, предложили доплатить практически до их рыночной стоимости. Застройщики обосновали свои претензии тем, что неожиданно выросла себестоимость стройки. А в договорах указано, что граждане, выступающие соинвесторами, получают квартиры по себестоимости. Сейчас суды рассматривают около сотни исков клиентов ДСК-2 и "Ремстройтреста". И в данном случае господин Павлов надеется на благополучный исход — интересы покупателей отстаиваются на основании закона о правах потребителей.
"Перспективы неудачливых покупателей в Химках неясны,— говорит он.— Все зависит от того, в какое время и какие конкретно договора были заключены между всеми участниками цепочки, начиная с инвестора-застройщика". Однако каких-то определенных рекомендаций для граждан, желающих уберечься от подобных проблем, господин Павлов дать не смог, посоветовав только внимательнее относиться к фирмам-застройщикам и подрядчикам.
Руководство "Черемушки Риэлти" полно решимости отстоять интересы своих клиентов. "Мы могли бы вернуть покупателям деньги,— поясняет господин Воронежский.— Но многим это не нужно — за такие суммы сегодня уже невозможно купить квартиру. Да и в платежеспособности 'Стройсервиса' я сомневаюсь".
В "Черемушки Риэлти" уверены, что появилась новая схема обмана покупателей новостроек в Подмосковье и теперь работать в этом регионе откровенно опасно. "В Москве подобные аферы провернуть сегодня невозможно, поскольку здесь гораздо более жесткая и централизованная схема оформления документов по договорам инвестирования,— утверждает господин Воронежский.— А в области мы с новостройками связываться просто больше не будем".
Выводы руководства "Черемушки Риэлти" подтверждают и в "Бест-Финанс". "Действительно, в Москве достаточно сильная система защиты договоров инвестирования по новостройкам,— соглашается господин Павлов.— К ним предъявляются жесткие требования, обязателен учет, регистрация контрактов и долевых требований. Кроме того, в столице высококонкурентный рынок. Стоит один раз попасться на двойной продаже — и ты не получишь ни земельных участков, ни разрешений на строительство. В области все гораздо проще, там не происходит такого жесткого отбора инвесторов, подрядчиков и застройщиков. Хотя абсолютных гарантий успешного исхода при покупке жилья на этапе строительства вам и в Москве никто не даст".
РЕНАТА ЯМБАЕВА