Планировки типовых квартир зачастую оставляют желать лучшего. Всегда хочется что-нибудь перестроить. Однако ломать стену, повинуясь минутному порыву, не следует. Лучше запастись терпением и деньгами. Если все делать как следует, отбойный молоток понадобится очень не скоро. С подробностями ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА.
Незаконная перепланировка может оказаться, так сказать, миной замедленного действия. Когда вы соберетесь продавать свою квартиру, придется приглашать сотрудников проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), которые проверят жилье на предмет соответствия официальному техпаспорту. Без этого документа оформить продажу нельзя. Согласовать же перепланировку задним числом практически невозможно. Так что останется только заплатить сотрудникам ПИБа, чтобы они "не заметили" изменений в квартире. Техпаспорт при этом останется в первозданном виде и в дальнейшем может создать проблемы новым собственникам квартиры.
Прокрустово ложе нормативов
Согласно Жилищному кодексу, собственник владеет лишь "объемно-пространственным образованием", ограниченным стенами, перегородками и дверями. То есть, по сути, воздухом, а не стенами и потолком. Любое действие, меняющее это пространство, придется согласовывать с чиновниками. Независимо от того, приватизирована квартира или нет.
Чтобы узнать, что можно, а что нельзя менять в квартире, придется изучить строительные нормы и правила (СНиП), правила пожарной безопасности и санитарные нормы для жилых помещений. При этом выяснится, что изменить в квартире можно очень немногое. "Почти ничего нельзя, — говорит дизайнер фирмы MK-Interio Анна Басова. — Нельзя менять местами жилые и нежилые комнаты, нельзя переносить канализацию, газовые плиты, устраивать сауну на территории жилой зоны. То есть как раз то, что чаще всего и хотят сделать заказчики. Дело в том, что СНиПы давно устарели, они не менялись десятилетиями. Например, по СНиПам нельзя делать в квартире теплые полы".
Как пояснил Ъ директор архитектурного бюро C&C Architects Геннадий Челбогашев, при проектировании дом делится на условные зоны — шумную и тихую. Тихая — это жилые комнаты, шумная — хозяйственный блок: санузел и кухня. Промежуточное положение занимают коридор, прихожая, холл. "Менять местами эти зоны нельзя, поэтому узаконить, скажем, сооружение гостевого туалета в жилом отсеке очень сложно", — рассказывает господин Челбогашев.
Нельзя почти ничего
Перепланировочные работы в Петербурге регламентируются распоряжением мэра — председателя правительства Петербурга #872-р от 22 августа 1994 года. В этом документе есть следующие слова: "Запрещается производить переустройство инженерного оборудования и перепланировки квартир, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, ухудшению сохранности и внешнего вида зданий и не отвечающие противопожарным требованиям, а также ухудшающие условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры".
В переводе это означает, что, например, поделить большую 20-метровую комнату с двумя окнами на две отдельные можно, если в обеих окажется по одному окну. А вот сделать две комнаты из 12-метровой "клетушки" не получится, потому что по нормам площадь жилого помещения должна быть не меньше 9 кв. м. Переносить, сносить и изменять не несущие межкомнатные перегородки обычно разрешается. Но прорубить в несущей стене арку, новое окно, дверь или объединить комнату с балконом или лоджией очень проблематично. "Сначала нужно обследовать, выдержит ли дом такие изменения. Если несущие стены в плохом состоянии, то ломать их не стоит. Но даже если состояние стен нормальное, при прорубании новых проемов и переносе перегородок необходимо укрепить несущие конструкции, представив соответствующие расчеты городским чиновникам", — поясняет Геннадий Челбогашев.
Как считают специалисты, в большинстве случаев обрушения домов или взрывы газа происходят именно из-за неправильной перепланировки. Например, мало кто задумывается, можно ли переносить газовую плиту из одной комнаты в другую. А ведь чаще всего надзорные органы запрещают это делать: слишком опасно. И даже не пытайтесь согласовать ликвидацию вентиляционного короба. "Часто клиенты хотят перенести или изменить конструкцию вентканала. Но это сделать практически невозможно, ведь он завязан на все квартиры по стояку снизу вверх, может нарушиться вентиляция у всех соседей — например, пойдет плесень по стенам. Некоторым хочется устроить в квартире камин, а трубу вывести в вентиляцию. Это тоже нельзя, потому что тогда дым через вентканал пойдет к соседям", — объясняет Анна Басова. Незаконно зашитые вентканалы легко обнаруживают трубочисты, которые регулярно проверяют их исправность, спуская с крыши в канал 30-килограммовую гирю. Так что если находчивый жилец втиснул в венткороб холодильник (что случается очень часто), после такой проверки хранить продукты станет негде. И никто не виноват.
Неприкасаемые метры
Бывает, что из-за реконструкции одной квартиры приходится делать ремонт и укрепление всего дома. "Сейчас очень модно надстраивать мансарды. Обычно для этого нужно укреплять крышу, стены дома, вести наверх канализацию и водоснабжение, что требует замены всех труб в доме. То есть, по сути, проводится полный капремонт здания. Но это не останавливает клиентов", — говорит господин Челбогашев.
При проведении перепланировки в домах старого фонда и зданиях, расположенных в исторической части Петербурга, помимо обычных согласований заказчику необходимо заручиться визой Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП). Если в здании дореволюционной постройки, даже не являющемся памятником архитектуры, уцелели уникальная лепнина на потолке, редкая литая лестница, камин, их придется реставрировать или, по крайней мере, сохранить. Как отмечают архитекторы, реставрация стоит очень дорого, поэтому чаще всего лепнину маскируют подвесным потолком.
Прорубать новые дверные или оконные проемы в исторических зданиях и вообще как-либо менять их фасад нельзя. Даже новую оконную раму вместо старой придется делать с таким же рисунком перекладин, как раньше. Зато обитатели домов старого фонда, затеяв перепланировку, могут получить приятный сюрприз в виде замурованных в стены или пол фамильных реликвий. "Недавно наша фирма переехала в новый офис, расположенный в исторической части Петербурга. И когда мы стали прорубать новый проем в стене, нашли в ней шкатулку с драгоценностями", — говорит Анна Басова.
Пожарные, санитары и прочие гости
Оформление планировки по всем правилам можно охарактеризовать не иначе, как "хождение по мукам". Прежде всего, нужно собрать пакет документов (см. врезку) и передать их в районную межведомственную комиссию (МВК). После этого жилец может успокоиться месяца на три и приготовиться периодически принимать у себя дома гостей из СЭС, пожарной охраны и прочих контролирующих органов, которые входят в МВК. Если заключение комиссии будет положительным, можно заказывать лицензированной фирме проект перепланировки. Готовый проект снова внимательно изучает МВК. И предсказать заранее, какие дополнительные документы потребуют от вас чиновники, невозможно. Это может быть письменное согласие всех соседей вашего дома или справка о собственниках квартиры за последние 50 лет. Нередко согласование растягивается на годы. Ускорить процесс можно старым испытанным способом — путем доверительных переговоров с чиновниками.
Наконец разрешение получено. С воплощением задуманного придется поторопиться. Дело в том, что разрешение комиссии действительно только в течение года. Если не уложились — придется все начинать сначала. Остается лишь отметить, что строительные работы в квартире также может вести только лицензированная компания. За этим будет следить технадзор от МВК, периодически навещая стройплощадку. По окончании работ члены комиссии составляют акт. Заказчик снова зовет в гости СЭС, пожарных и ПИБ. Завершающий этап — составление нового техпаспорта, который регистрируется в ГБР.
В новостройках тоже не все можно
Значительно проще перепланировать жилье в строящемся доме. Многие застройщики заранее предусматривают варианты свободных планировок. "Мы стараемся в своих домах сделать минимум несущих стен, оптимально расположить инженерные сети", — сообщил исполнительный директор центра развития проектов компании "Петербургская недвижимость" Илья Еременко.
Правда, и в новостройках есть ряд ограничений. "Под свободными планировками подразумевается изменение положения внутренних перегородок. Мы обеспечиваем это за счет использования колонн и безбалочных перекрытий. А вот поменять расположение инженерных сетей и привязанного к ним хозблока почти невозможно", — разъясняет Валерий Тимофеев, генеральный директор ЗАО "Центральное управление эксплуатации" (дочерняя компания "Петербургстрой Skanska").
Перепланировка на этапе строительства позволяет не тратиться на то, чтобы ломать старые перегородки и ставить новые. "Если вы просто переносите стену с одного места на другое и расход материала от этого не увеличивается, доплачивать за проведение работ не нужно", — поясняет менеджер по перепланировкам ЗАО "Северный город" Анатолий Ячников. Да и составление и согласование проекта обойдется значительно дешевле, чем для старого дома. В зависимости от сложности проекта потребуется $300-2000.
Правда, нередко клиент решает сделать перепланировку слишком поздно — когда до окончания строительства осталось несколько месяцев. В этом случае есть риск, что сроки сдачи дома затянутся, ведь на согласование уйдет время. Поэтому застройщики неохотно идут на изменение проекта на последнем этапе работ.