Индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге по итогам 2018 года составил 105% по сравнению с соответствующим периодом прошлого года. Оживление наблюдается и на рынке промышленно-складской недвижимости.
В 2018 году зафиксировано увеличение ввода складских площадей, построенных в формате built-to-suit, в 2,6 раза по сравнению с итогами 2017 года
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным комитета по экономической политике и стратегическому планированию Петербурга, объемы производства промышленного комплекса города демонстрируют устойчивые тенденции роста с 2016 года, после их снижения в 2013–2015 годах. «Основным драйвером восстановления темпов роста промышленных производств стали инвестиции, объем которых в промышленность за 2016–2018 годы составил более 300 млрд рублей»,— говорится в сообщении комитета.
По данным Colliers International, за последние три года производственные компании существенно увеличили свою активность в Петербурге и Ленинградской области, причем именно 2018 год пока остается рекордным с точки зрения объема арендованных и купленных ими площадей. «Если в период 2015–2017 годов средняя доля компаний-производителей в общем объеме сделок занимала от 15 до 20%, что в абсолютных цифрах составляло 28–35 тыс. кв. м арендованных и купленных площадей, то только за первое полугодие 2018 года объем сделок компаний этого профиля достиг 50% от общего объема спроса, или более 50 тыс. кв. м»,— сообщают в Colliers International.
Российская десятина
Алексей Калачев, эксперт-аналитик ГК «Финам», говорит, что Петербург подтверждает статус динамично растущего промышленного центра, на который приходится около 11% общероссийского выпуска машиностроительной продукции. «В истекшем году Петербург вновь опережал общероссийские показатели: по итогам января — ноября индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 104,6 по сравнению с общероссийскими 102,9. Причем здесь он вырос по сравнению с периодом с января по октябрь со 104,4 в то время как в целом по РФ произошло замедление со 103»,— приводит данные господин Калачев.
Обрабатывающие производства, обеспечивающие около 31% оборота организаций города, по индексу промышленного производства (ИПП) показали результат 104,8 (за 11 месяцев прошлого года). Естественно, что определяющей отраслью промышленного производства Санкт-Петербурга является машиностроение, особенно производство автотранспортных средств, доля которого в общем объеме отгрузки товарной продукции предприятий города составила 11,7%. Объем отгрузки отрасли за первые 11 месяцев прошлого года вырос на 15,4% по сравнению с тем же периодом 2017 года, а ИПП по этому виду деятельности составил 111,1.
Отрицательная динамика была зафиксирована в таких видах деятельности, как металлургическое производство (ИПП за 11 месяцев — 98,1), производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования (ИПП — 84,7), производство компьютеров, электронных и оптических изделий (96,4), производство бумаги и бумажных изделий (94), производство текстильных изделий (82,5) и производство кожи и изделий из кожи (32,5), где отмечалось самое большое падение.
Импульс для складской недвижимости
Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, говорит, что в 2018 году произошел ряд серьезных событий на рынке индустриальной и складской недвижимости. «Фармацевтическая компания “Герофарм” открыла свой новый завод общей площадью 11 тыс. кв. м по производству субстанций инсулина стоимостью 3,3 млрд рублей. Состоялось открытие третьего производственного корпуса площадью 9,8 тыс. кв. м фармацевтического завода “Полисан”, объем инвестиций составил 4 млрд рублей. Законсервированный завод General Motors приобрела белорусско-британская компания “Юнисон”. В Петербурге инновационный центр “Буревестник” на территории ОСЗ “Новоорловская” запустил завод по производству оборудования для добычи алмазов. Также на площадке особой экономической зоны “Новоорловская” открылся завод ООО “Русхлеб Исследования”, инвестором проекта выступил “Росинжиниринг”. Корпорация Procter & Gamble на своем заводе в Петербурге запустила производственную линию и новый цех по упаковке готовой продукции. Компания Sarstedt купила в индустриальном парке “Марьино” земельный участок площадью 4 га и уже провела изыскательские работы для запуска строительства завода, который должен быть реализован в 2019 году»,— перечисляет господин Чайка.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, приводит оптимистичные данные: «По предварительным итогам 2018 года на рынке складской недвижимости Петербурга и области отмечена положительная динамика: суммарно введено в эксплуатацию 103 тыс. кв. м, что на 19% больше, чем в 2017 году».
Общая арендопригодная площадь качественных складских комплексов, по его подсчетам, составила около 3,3 млн кв. м. В 2018 году объем спекулятивного строительства увеличился в два раза по сравнению с результатом 2017 года, около 70% новых построенных площадей предназначено для рынка аренды. В 2018 году зафиксировано увеличение ввода складских площадей, построенных в формате built-to-suit, в 2,6 раза по сравнению с итогом 2017 года. Объем свободного предложения в конце 2018 года составил около 140 тыс. кв. м. Несмотря на увеличившийся в два раза объем спекулятивного ввода (по сравнению с 2017 годом), уровень вакантного предложения в сегменте складов класса А снизился до 3%. В классе B, напротив, произошло увеличение доли свободных площадей на 0,8 п. п.
Грандиозные планы
По данным IPG.Estate, общая структура рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало 2019 года склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%. Исходя из планов некоторых девелоперов в течение трех-пяти лет ожидается существенный прирост нового качественного предложения. Однако, по прогнозам IPG.Estate, прирост рынка складской недвижимости в 2019 году составит около 100 тыс. кв. м.
В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки площадью 1–3 тыс. кв. м, также сохраняется высокая востребованность блоков до 1 тыс. кв. м. В географической структуре спроса на складские помещения, расположенные за чертой города, лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе. На складские помещения, расположенные в черте города, максимальный спрос сосредоточен в Красногвардейском, Московском и Приморском районах.
Суммарный уровень вакантных площадей демонстрирует умеренное снижение. На начало 2019 года 3,5% от общего объема качественных производственно-складских помещений остается свободным. На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков ставки аренды растут. По итогам 2018 года рост арендных ставок составил 3,4%.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 470–550 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг. Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 400–480 рублей за квадратный метр в месяц. Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 420–500 рублей за квадратный метр в месяц.
Аналитики говорят, что объемы строительства спекулятивных складов будут увеличиваться. Уровень вакансии в качественных производственно-складских комплексах продолжит тренд на снижение. Наиболее активными игроками в сегменте аренды качественных складов станут компании сегмента интернет-торговли. Логистические компании рассматривают вопрос строительства собственных складов. Ставки аренды продолжат демонстрировать умеренный рост, а объемы строительства спекулятивных складов будут увеличиваться.