Несмотря на то что по итогам текущего полугодия объем ввода торговых центров в Москве оказался в 4,5 раза больше, чем в январе—июне прошлого года, по итогам 2018-го все равно не будет прорыва этого сегмента коммерческой недвижимости. Годовой объем может быть на четверть меньше, чем в прошлом году. Девелоперы переносят ввод объектов, в том числе из-за финансовых проблем.
Фото: Юрий Мартьянов, Коммерсантъ / купить фото
По предварительным итогам за январь—июнь 2018 года, в Москве введены в эксплуатацию три торгцентра общей арендуемой площадью 97,5 тыс. кв. м — «Каширская плаза», «Миля» и «Петровский», подсчитали в Knight Frank. Это в 4,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года: тогда на рынок вышли два небольших торгцентра — «Зеленый» и «Пролетарский». Но высокие темпы ввода продержатся недолго, прогнозируют эксперты.
До конца текущего года анонсировано открытие еще шести объектов общей арендуемой площадью 87,1 тыс. кв. м (самый крупный — «Южный» на 20 тыс. кв. м). Но итоговый объем нового предложения в конце 2018 года составит 150 тыс. кв. м, что на четверть ниже, чем в 2017 году, прогнозируют в Knight Frank. Там падение показателей объясняют переносом на следующий год сроков открытия торгцентра в рамках строящегося в Нагатинском затоне крытого парка развлечений «Остров мечты» и второй фазы «Смоленского пассажа». По словам одного из консультантов рынка коммерческой недвижимости, группа «Сафмар» (девелопер «Смоленского пассажа») предупредила о том, что срок выхода объекта на рынок будет перенесен на 2019 год. Объект на «Острове мечты» в другой ситуации. «Проект давно на рынке, но строится медленно. Девелопер (ГК "Регионы".— “Ъ”) получил кредит в ВТБ, но его сумма меньше ранее заявленных объемов инвестиций»,— отмечает собеседник “Ъ”. В начале года ВТБ открыл компании «Остров мечты» (входит в ГК «Регионы») кредитную линию на семь лет на сумму 37 млрд руб., инвестиции в строительство первой очереди тематического парка — 43 млрд руб. В ГК «Регионы» не смогли оперативно ответить на запрос “Ъ”.
Константин Тимофеев, руководитель Москомстройинвеста, в сентябре 2014 года
У нас есть такие невезучие проекты, как торговые центры
По словам руководителя отдела торговых центров департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, темпы строительства в сегменте торговой недвижимости сократились не только из-за кризиса. «Из-за кризиса снизился оборот компаний-арендаторов. Стало труднее привлекать финансирование: европейские инвесторы осторожны, а азиатские пока так и не вышли на российский рынок»,— объясняет эксперт, добавляя, что девелоперы стараются найти партнеров, с которыми можно разделить риски строительства, а это не быстро. «В итоге вместо двух с половиной или трех лет на реализацию объекта требуется до пяти лет»,— добавляет она. Все это привело к тому, что девелоперы стали консервативны в выборе площадок под застройку, так как рынок перестал поглощать любые площади, делится своими наблюдениями руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев.
Евгения Хакбердиева говорит, что до возвращения к докризисным темпам строительства торгцентров далеко, но рынок постепенно адаптируется к новым условиям. В 2014 году объем строительства торговой недвижимости в Москве составил около 680 тыс. кв. м (данные «Магазина магазинов»). Так, интерес инвесторов к торговой недвижимости остается высоким, считает руководитель отдела исследований JLL Олеся Дзюба. На торговый сегмент по итогам полугодия придется около 30% от общего объема инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью, что сопоставимо c результатами аналогичных периодов последних трех лет, уточнила она.
Впрочем, для владельцев уже действующих объектов сложившаяся ситуация оказалась на руку. В Knight Frank зафиксировали, что из-за снижения темпов строительства уровень вакансии по итогам первого полугодия снизился на 0,7%, до 7,7%.