Элитное жилье нагружают долгами
Альфа-банк кредитует дорогие стройки в Москве
Застройщик премиального жилья в Москве Vesper готов увеличивать кредитную нагрузку, которая уже достигает почти половины стоимости девелоперского портфеля. На его крупнейший проект — квартал Lucky — 8 млрд руб. выдаст Альфа-банк. В отличие от застройщиков в массовом сегменте девелоперы дорогого жилья не могут рассчитывать на средства дольщиков, поэтому им приходится искать альтернативные источники финансирования.
Vesper Бориса Азаренко и Дениса Китаева построит свой самый большой проект — квартал Lucky (170 тыс. кв. м) в Пресненском районе Москвы за счет кредита Альфа-банка в размере 8 млрд руб., выданного на пять лет. Об этом “Ъ” сообщили в пресс-службе девелопера и подтвердили в банке. Компания анонсировала строительство этого объекта на 4,5 га по 2-й Звенигородской улице и улице Костикова весной 2018 года. Сейчас здесь 17 строений: исторические будут сохранены и реконструированы, вокруг построят восемь домов на 700 квартир. В Vesper рассчитывают завершить стройку в 2021 году. Кредит «Альфы» обеспечит часть финансирования: всего на стройку нужно 18 млрд руб., оставшиеся 10 млрд руб.— собственные средства Vesper.
Альфа-банк не единственный финансовый партнер Vesper. Весной этого года компания сообщила, что на строительство другого МФК на площади Курского вокзала кредитную линию на 8,37 млрд руб. ей открыл Sberbank CIB. В конце 2017 года Борис Азаренко говорил “Ъ”, что среди кредиторов компании также есть «Уралсиб» и Абсолют-банк. Общая долговая нагрузка тогда составляла 12 млрд руб. при стоимости портфеля в 25 млрд руб. За шесть лет работы на рынке Vesper сформировала портфель из 15 объектов в Москве, включая St. Nickolas на Никольской улице, Chekhov рядом с садом «Эрмитаж», Nabokov в районе Остоженки, Cloud Nine на Большой Полянке.
В мае 2014 года 70% Vesper за $100 млн купила О1 Group Бориса Минца, но уже к концу того же года основатели компании выкупили этот пакет обратно. Сейчас компании связывают только облигации. В портфелях негосударственных пенсионных фондов (НПФ) ФГ «Будущее» (создавалась в 2016 году для объединения системы управления НПФ, входящими в холдинг O1 Group) находятся облигации компании «Вейл финанс», которую ранее источник “Ъ” связывал с Vesper. В документах «Вейл финанс» говорится, что средства, полученные от размещения облигаций в 2014 году, направлены на финансирование проектов Vesper. В марте этого года облигации «Вейл финанс» были реструктуризированы: срок их обращения продлен до 2023 года, при этом купон на 3% будет выплачиваться каждые полгода, а купон на 7% капитализирован и выплачен в конце срока. На 21 июня назначено очередное собрание держателей облигаций, где может быть одобрена новая реструктуризация: не исключено, что 7-процентный купон будет увеличен до 8,5%.
Разделение купонных выплат связано с тем, что из-за расходов на текущие проекты у девелопера не хватает ликвидности на выплату сразу всей ставки по облигациям, отмечает бывший контрагент фондов Бориса Минца. По его словам, держатели облигаций могут настаивать на повышении ставок купонного дохода из-за того, что между собственниками Vesper и структурами господина Минца больше нет партнерских отношений. В «Будущем» на запрос “Ъ” не ответили.
Девелоперы премиальной недвижимости, в отличие от застройщиков массового жилья, не могут рассчитывать на финансирование стройки за счет денег дольщиков. «Продажи открываются с начала строительства, но большинство сделок приходится на этап строительно-монтажных работ»,— говорит директор Bnmap.pro (система мониторинга новостроек) Сергей Лобжанидзе, поясняя, что покупателям не имеет смысла торопиться, так как продажи открываются без скидок на строительную готовность. По его данным, в Москве в сегменте элитной и премиальной недвижимости по количеству лотов на экспозиции лидируют корпуса, которые находятся на этапе монтажных работ и отделки,— 1,65 тыс. лотов общей площадью 197 тыс. кв. м. Второе место у домов, которые введены в эксплуатацию,— 1553 лота (194 тыс. кв. м).