Как стало известно „Ъ-Прикамье“, городские власти разработали новые меры по упорядочиванию строительства жилья в Перми — они предусматривают внесение изменений в градостроительные документы. С их помощью чиновники могут контролировать все многоквартирное жилищное строительство в Перми. Цель — создание в городе комфортных условий для проживания, ликвидация дефицита объектов социальной инфраструктуры. Девелоперы считают, что предложенные меры затянут реализацию жилищных проектов примерно на год.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Городской департамент градостроительства и архитектуры (ДГА) подготовил список мер по регулированию многоквартирной жилой застройки в Перми. Они были презентованы руководству региона в минувший четверг.
По информации „Ъ-Прикамье“, всего у городской власти было три предложения. Основное — внести изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Предложение меняет наполнение существующих зон, для каждой из которых установлен свой разрешенный вид использования. Многоквартирное жилое строительство в основном ведется в рамках зоны Ж-1, разрешающей возведение зданий более четырех этажей. У каждой зоны есть основной вид использования и условный. Основной вид предполагает, что застройщик, купивший участок, может начать его осваивать без дополнительных согласований с властями, лишь соблюдая установленные градостроительными документами технические регламенты. Условный вид разрешенного строительства подразумевает использование зоны через дополнительные ограничения: вынесение проекта застройки на комиссию ПЗЗ, дальнейшее прохождение через публичные слушания.
По данным „Ъ-Прикамье“, ДГА предложил перенести разрешенное использование земельных участков жилых зон из основных видов в условно разрешенные. Таким образом, строительство многоквартирного жилья может начаться только после согласований, а не по умолчанию.
Второе предложение содержит ограничение высотности строительства в ряде районов Перми, исключая центральный планировочный район. Напомним, генпланом Перми в центре города установлены ограничения по высотности в 20 метров. По данным „Ъ-Прикамье“, городские власти для ряда удаленных районов, например Кировского, предлагают ввести ограничение высотности зданий в 12–13 метров, то есть не выше четырех этажей.
Третье предложение, по информации „Ъ-Прикамье“, касается согласования строительных проектов в центре Перми с местными властями. Согласование будет проводиться за счет включения такого требования в правила благоустройства, оно будет проходить на этапе выдачи градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ)
По данным „Ъ-Прикамье“, предложения ДГА призваны улучшить ситуацию в городе с обеспечением горожан объектами социальной инфраструктуры — детскими садами, школами. По открытым данным администрации Перми на 2017 год, детские сады посещало 62 тыс. детей, тогда как количество мест в них составляло 58 тыс. Переуплотненность дошкольных учреждений наиболее выражена в Мотовилихинском (12%), Индустриальном (11%), Дзержинском (7%), Свердловском (7%) районах, отмечается в программе комплексного развития социальной инфраструктуры Перми на 2018–2022 годы. Исходя из количества выданных разрешений на строительство и ГПЗУ, дефицит мест в детсадах к 2022 году может составить 20 тыс., что грозит серьезной социальной проблемой для горожан. То же самое касается и школ. По прогнозам властей, в 2022 году в Перми потребность в общих образовательных учреждениях будет у 127 тыс. пермяков в возрасте от 7 до 18 лет, тогда как мест на начало 2017 года было всего 76 тыс.
Предложения ДГА возникли на фоне изменения градостроительной политики на уровне краевого правительства. Избравшийся в 2017 году губернатором Пермского края Максим Решетников и его правительство сделали приоритетом строительство комфортного жилья, то есть жилая застройка должна сопровождаться созданием адекватной социальной инфраструктуры — детских садов, школ, причем расходы на ее возведение должны ложиться на застройщиков.
В течение последнего года пермские застройщики стали жаловаться на проблемы с получением разрешительных документов на строительство и ввод в эксплуатацию. А в начале этого года городские власти после проверки краевого минстроя начали отзывать уже выданные разрешительные документы. Выходом из ситуации стало подписание соглашений властей и застройщиков, в которых девелоперы добровольно брали на себя дополнительные социальные обязательства. Первым соглашение подписал ключевой пермский застройщик — холдинг «Сатурн-Р».
Представители администрации Перми на запросы „Ъ-Прикамье“ не ответили. В краевом кабмине сообщили, что докладывала горадминистрация. По информации „Ъ-Прикамье“, предложение ДГА не было принято руководством края, у него появились вопросы и замечания. Как ожидается, проект будет переработан и заново презентован в начале июня.
Опрошенные „Ъ-Прикамье“ девелоперы не поддержали предложения ДГА. Финансовый директор группы «РИАЛ» Марина Медведева полагает, что основная цель переноса основного вида использования земельного участка в условно разрешенный — продлить срок реализации проекта. По ее мнению, согласовательные процедуры (подготовить проект планировки, обосновать его и пройти публичные слушания) займут около года. Госпожа Медведева считает, что у данного предложения в случае принятия есть высокие риски для оспаривания в антимонопольном ведомстве.
По мнению гендиректора «Орсо групп» Михаила Бесфамильного, предложения появились в рамках «непонятной для меня борьбы со строительством многоквартирных домов в Перми». «Если бы утвердили стратегию „в Перми ничего нельзя строить“ — было бы понятно. А здесь только точечные решения. Надо объяснить, почему строить нельзя. Я за правила, допустим — если строим в центре, то дом должен соответствовать такой-то стилистике», — говорит участник рынка.
Господин Бесфамильный полагает также, что новые правила, связанные с ограничением этажности и переводом всех видов во вспомогательные приведет к большим проблемам существующих объектов. «Любая реконструкция, капремонт потребует внесения изменений в предельные параметры, а это минимум полгода!» — сетует господин Бесфамильный. «Плюс ко всему создается большое количество процедур, в рамках которых решение принимается субъективно одним человеком. Например, направление на публичные слушания проекта изменений или его согласование либо отправление решения в думу принимает только глава города. Не думаю, что на практике инициативы будут реализованы именно в этом виде. Острые углы все равно будут сглажены в результате консультаций», — добавил застройщик.
«Сегодня у администрации достаточно рычагов для воздействия на застройщиков, поэтому новые считаю излишними» - считает замгендиректора холдинга «Сатурн-Р» Сергей Репин.