Всего год назад покупателям парковок зачастую приходилось добиваться признания права собственности через суд или бороться с недобросовестными застройщиками. Но с присвоением машино-месту статуса объекта недвижимости в 2017 году судебная практика изменилась. Теперь граждане судятся в основном в случае банкротства застройщика: несмотря на то что парковочные места продаются по договорам долевого участия, их собственники оказываются в последней очереди кредиторов, так как парковки относятся к нежилым помещениям. Об особенностях законодательства рассуждает юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова.
Фото: пресс-служба Heads Consulting
— Как в законодательстве определено парковочное место?
— Понятие "парковка", или "парковочное место", установлено в Градостроительном кодексе. Это специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, которое может быть в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкать к проезжей или другим частям улично-дорожной сети. Его назначение четко прописано: предназначено для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника. Юридически понятия парковки и машино-места различаются. Законодатель разрешает оформлять права только на машино-место. В соответствии с федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", который действует с 1 января 2017 года, машино-места признаны объектом недвижимости и подпадают под государственный кадастровый учет, а регистрация прав на них и сделки должны проходить в порядке, закрепленном в законе о недвижимости.
Плоскостные парковки — это любые парковки, не огороженные по периметру, например места вокруг дома. Оформить такое машино-место в собственность нельзя — это было бы равносильно праву собственности на земельный участок. Такое место не может быть закреплено за конкретным человеком. Исключение составляют плоскостные парковки, тоже наземные, но огороженные, включенные в проектную документацию застройщика.
— Какова судебная практика в этой области? С какими спорными вопросами, касающимися парковок, граждане идут в суд?
— До 2017 года судебную практику формировали обращения за подтверждением правового статуса парковок, необходимости государственной регистрации и оформления прав на парковочные места. Недобросовестные застройщики могли указывать неточные координаты парковки, и покупателям приходилось добиваться оформления прав через суд. Это не всегда удавалось, так как в некоторых случаях технически невозможно было определить, какое машино-место было продано. Застройщики этим пользовались и могли продавать нескольким покупателям одно и то же место или долю в праве собственности на всю парковку. В этом случае выделить конкретное место тоже не всегда представлялось возможным. До признания машино-места объектом недвижимости в 2017 году за признанием права собственности тоже приходилось обращаться в суд. Без оформления машино-места в собственность для владельца сохранялись риски посягательств со стороны третьих лиц. В большинстве случаев суд вставал на сторону граждан.
Когда порядок регистрации и обращения машино-мест был закреплен, ситуация изменилась. Сейчас основные споры касаются неисполнения застройщиками прав на передачу парковочных мест: в случаях банкротства застройщика или предбанкротного состояния, когда дом практически введен в эксплуатацию или уже введен, но квартира с парковкой не передается или застройщик не выполняет обязательств по передаче документов. В суде много споров о нарушении сроков передачи объектов — как квартир, так и машино-мест.
— Если представить, что новые дома, которые строятся сейчас с парковками, подпадут в будущем под реновацию, то по действующему законодательству владельцы машино-мест получат аналогичное в объекте для переселения?
— Это в первую очередь должна определять программа реновации. Но если руководствоваться общим принципом реновации, согласно которому ветхое жилье обменивается на равнозначное или равноценное, то если подлежащее реновации здание числилось с парковкой, на которую граждане в установленном порядке оформляли право собственности, то, да, у города возникнет обязанность предоставить и машино-место тоже.
— То есть никаких изменений в законодательство, чтобы реализовать этот принцип, вносить не нужно?
— Право граждан и юридических лиц на регистрацию парковочного места законодательно закреплено, но это не означает, что государство гарантирует каждому парковочное место. На практике каждый обеспечивает им себя самостоятельно в границах отведенных мест или платных парковок. Закрепление такого права за государством было бы неверным по ряду причин. Не каждый собственник квартиры владеет машиной, а тот, у кого машины еще нет, может захотеть ее купить после получения квартиры. Если объединить гарантию парковочного места с приобретением жилья, получится, что граждане, не имеющие машины в конкретный момент, будут лишены права реализовать эту гарантию. Таким образом, отсутствие государственных обязательств по предоставлению парковочного места обеспечивает равные шансы на поиск такого места для всех. Но при строительстве новых домов необходимо обязать застройщиков обеспечивать будущих владельцев жилья парковками из расчета одна машина на семью.
— Как часто дольщик в очереди кредиторов получает компенсацию за квартиру и парковку? Что нужно сделать, чтобы решений в пользу дольщиков стало больше?
— Машино-место — это объект долевого строительства, и права собственников парковок аналогичны правам покупателей квартир по договорам долевого участия. Арбитражный суд Московского округа закрепил эту позицию в постановлении по одному из дел. Размер компенсаций дольщикам зависит от застройщика и восстановления его платежеспособности. На государственном уровне решение, необходимое для поддержки прав пострадавших дольщиков, принято: федеральным законом N218 предусмотрено создание фонда дольщиков, в который застройщики отчисляют 1,2% от каждого ДДУ. Из этого фонда будет осуществляться финансирование расходов, связанных с достройкой проблемных объектов. Фонд начал формироваться осенью прошлого года. Это позволит минимизировать риски дольщиков. Пока владельцы ДДУ в проблемных объектах не всегда получают компенсацию. Сейчас недостроенные дома стремятся в основном достроить в соответствии с проектом и передать покупателям купленные квартиры и парковочные места, а не выплачивать компенсацию. Если дом достраивает новый застройщик, то он должен исполнить все обязательства, в том числе по строительству парковки в рамках проектной документации.