В наступающем году в Петербурге будет введен в строй первый небоскреб. "Лахта-центр" претендует на роль новой достопримечательности города — башня станет самым высоким строением в Европе. Но эксперты говорят, что появление высотки повлияет не только на туристический бизнес — оно затронет и многие другие сектора экономики региона.
Появление крупного делового центра в Лахте будет способствовать развитию полицентризма в Петербурге
Фото: Станислав Забурдаев, Коммерсантъ
В первую очередь "Лахта-центр", в котором разместится офис "Газпрома", а также появится большое количество торговых помещений и общественных пространств, повлияет на имидж города — башня станет самой высокой смотровой площадкой в Европе. Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управлениями активами и инвестициями NAI Becar, полагает, что имиджевая составляющая всегда выливается и в денежные потоки, даже с точки зрения рынка b2c: количество посетителей, желающих увидеть этот объект, будет расти и аккумулироваться в плате за посещение смотровой площадки, ресторанов и прочих объектов, которые, в свою очередь, будут приносить прибыль городу в виде налогов. Появится большое количество рабочих мест, задействованных в эксплуатации зданий и обслуживании транспортной инфраструктуры, а также арендаторов, которых будет достаточно и помимо "Газпрома".
Лучше себя почувствуют и объекты в соседних локациях. Так, компания "Бестъ" приобрела ТЦ "Аура" у компании "ЛенСпецСМУ" для последующей реконцепции объекта в бизнес-центр и достижения синергетического эффекта с "Лахта-центром". "Начинает расти в цене жилая недвижимость в локации и вдоль трассы, ведущей к "Лахта-центру", то же касается и торговой недвижимости",— говорит госпожа Шарыгина.
"Необходимо отметить, что строительство "Лахта-центра" — прецедент создания высотного сооружения в нашем консервативном городе. Есть шанс, что высотные сооружения будут появляться в Петербурге с определенной регулярностью, ведь все современные города, несмотря на неоспоримую ценность исторического наследия и охраняемого архитектурного комплекса, растут вверх",— предполагает также госпожа Шарыгина.
Не все сразу
Управляющий директор группы ЛСР Юрий Ильин, впрочем, полагает, что позитивные изменения будут происходить не сразу: "К моменту ввода штаб-квартиры газового гиганта каких-либо глобальных изменений на рынке недвижимости ожидать не стоит. В непосредственной близости от "Лахта-центра" масштабного строительства не ведется, а все реализуемые проекты расположены чуть восточнее. Пока этот объект точкой притяжения не является. Скорее всего, в будущем ситуация изменится, когда башня начнет функционировать как крупный деловой и досуговый центр".
Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой-СПб", говорит: "Несомненно, реализация этого проекта придаст дополнительный импульс развитию Лахты и Приморскому району в целом. Повлияет на престижность территории, что повлечет за собой рост цен, особенно на жилье, и обеспечит жителей новыми рабочими места. Данная локация должна стать новым центром притяжения не только северной части Петербурга, но и всего города. Единственным минусом в перспективе может стать высокая загруженность дорог и, как следствие, ухудшение транспортной доступности".
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, обращает внимание на то, что к переезду "Газпром" начал готовиться заранее и это тоже не могло не повлиять на экономику города: за последние четыре-пять лет структуры "Газпрома" заняли в городе около 430 тыс. кв. м офисов классов А и В. Это поддержало офисный рынок города в период экономической нестабильности. Доля газпромовских сделок в общей структуре аренды офисов города по итогам 2016 года составила 61%. Это самый высокий объем поглощения с начала переезда структур компании "Газпром" в Санкт-Петербург. Активная экспансия "окологазпромовских" структур стала, в частности, одной из причин того, что в городе сформировался дефицит офисов площадью от 1000 кв. м в бизнес-центрах класса А. Такая проблема встала перед крупными компаниями, которые сегодня ищут новое просторное и качественное помещение для работы.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, полагает, что дальнейшее влияние проекта на рынок офисных помещений будет проявляться в 2019 году, когда начнется переезд непосредственно в "Лахта-центр". "К тому времени станет более понятно, какова схема переезда в штаб-квартиру: какие подразделения останутся на прежних местах, а кто будет менять локацию. Соответственно, будет более понятно, что произойдет с остальным офисным рынком",— полагает он.
В ожидании роста
Кроме того, влияние переезда ощущается и в сегменте жилой недвижимости, так как сотрудникам компании нужно как арендное, так и собственное жилье. Поэтому жилые застройщики, особенно премиальной недвижимости в центре города и в Приморском районе, очень рассчитывают на спрос от переезда сотрудников Газпрома.
"Переезд сотрудников "окологазпромовских" компаний в Петербург, безусловно, оживляет существующий спрос на жилье,— говорит господин Пашков.— На протяжении нескольких лет они присматриваются к объектам разного класса в зависимости от собственных возможностей. В прошлом году, по нашим наблюдениям, их активность заметно повысилась. Запросы отличаются и по классу жилья, и по направлению. Кто-то предпочитает небольшие клубные дома в центре, кто-то ищет загородный дом в Курортном направлении. Востребовано элитное жилье и объекты бизнес-класса, большинство запросов поступает на уже готовые к проживанию объекты, построенные в последние три-пять лет".
"Приход "Газпрома" на рынке жилья сказался положительно. В нашем комплексе несколько топ-менеджеров компании приобрели себе видовые апартаменты бизнес-класса, из которых веден "Лахта-центр". В частности, это произошло из-за программы лояльности, которую мы запустили специально для работников "Газпрома": они получали дополнительную скидку в 3% на приобретенные квартиры. Кроме того, комплекс удачно расположен: рядом есть ЗСД, по которому можно быстро добраться до Лахты и обратно",— рассказала коммерческий директор ГК Docklands Development Екатерина Запорожченко.
"Влияние на сегмент торговой недвижимости не очень заметно, хотя некоторые luxury-ритейлеры отмечают подъем спроса на фоне переезда",— добавляет господин Фадеев.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer, говорит: "Детский центр в "Лахта-центре", бесспорно, изменит соотношение сил в этом сегменте, поскольку проектов такой направленности и масштаба у нас в городе пока нет. Но успех таких проектов целиком и полностью зависит от концепции и управляющей компании. Пока что рано делать какие-либо прогнозы".
Производственный локомотив
Любое масштабное строительство оказывает влияние как на производственную, так и на социальную среду города. С точки зрения производства возведение масштабного офисного комплекса потребует увеличения производства стройматериалов, появятся заказы у специалистов, устанавливающих лифты, монтирующих системы вентиляции и кондиционирования, электрические и водоснабжающие коммуникации. Вслед за ними окажутся пропорционально востребованными транспортные компании, специалисты по логистике, дорожники, возводящие подъездные пути.
В социальной сфере перечисленные выше профессии неизбежно повлияют на востребованность соответствующих кадров. "Нельзя сказать, что это существенно скажется на рынке труда, так как стройка носит локальный характер. Но на какой-то период востребованность профессионалов может повыситься",— говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам".
Юрий Александров, заместитель генерального директора компании A-Construction, считает, что строительство башни стимулировало и импорт технических и технологических решений, применение передовых практик проектирования и строительства, отработку норм и материальной базы для высотного строительства. "Да и осознание того, что в нашем городе реализуется подобный проект, расширяет горизонты возможностей, создает основу для новых успешных (в отличие от стадиона) знаковых проектов",— рассуждает специалист.
Генеральным подрядчиком строительства "Лахта-центра" выступает компания "Ренейссанс Констракшн", которая, в свою очередь, наняла компанию Joseph Garnter для производства и монтажа всего остекления. Эта компания в 2015 году арендовала 18 тыс. кв. м в производственно-складском комплексе "Орион Лоджистик", где они разместили сборочное производство остекления башни. "В нашей практике это единственный случай, когда такой крупный объект влияет на арендный бизнес путем открытия новых производств под него. В целом, кроме остекления, на этом строительстве используются типичные строительные материалы (бетон, металл, арматура)",— говорит господин Пашков.
"Стоит учитывать, что впереди еще большая работа по отделке помещений, меблировке и прочим внутренним работам. Это может потребовать дополнительных мощностей, хотя они могут быть расположены не в Петербурге, а в других регионах России",— указывает господин Фадеев.
Новый полюс
Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI, уверен, что появление такого крупного делового центра в Лахте поспособствует многополярности города, что, по его мнению, является несомненным плюсом. "Сегодня основная деловая активность сосредоточена в центре, причем жители спальных районов и пригородов ежедневно совершают путь туда и обратно — происходит так называемая маятниковая миграция. Это плохо для экономики, ведет к потерям времени, затратам на транспорт, усугубляет проблему с пробками",— рассуждает эксперт.
Появление нового масштабного центра притяжения на периферии не только способствует решению этой проблемы, но и само по себе является мощным импульсом развития для района и города. "Уже сегодня мы видим, как динамично развивается эта часть Приморского района: появляются новые жилые и офисные проекты, развивается транспортная инфраструктура (ЗСД, общественный транспорт, в перспективе новые станции метро). "Лахта-центр" не только создаст новые рабочие места, но и обеспечит серьезные инвестиции в экономику города, в том числе и в виде налогов",— оптимистичен господин Гущин.
Вячеслав Заренков, генеральный директор группы "Эталон", резюмирует: "Все, что делает "Газпром" для Петербурга, позитивно влияет на активную жизнь города. Город приобретает не только знаковые объекты, но и благодаря им становится своеобразным центром притяжения различных мероприятий мирового уровня: культурных, деловых, экономических и познавательных. И, конечно же, все эти мероприятия и деловая активность вокруг них приносят городу солидные дивиденды, в том числе и экономические. Вот к примеру, в чистом, по сути, поле, на юго-востоке города появился культурно-выставочный центр "Экспофорум" — и сразу деловая активность этой зоны выросла в разы. Я уверен, что так же будет и на северо-западе, где возводится "Лахта-центр". После его открытия жизнь в этом районе забурлит, район преобразится, начнет активно развиваться".
Господин Заренков полагает, что "Газпрому" надо продолжать развитие города и, к примеру, создать еще пару центров притяжения в южной и северной частях города, а может быть, и замахнуться на концепцию создания всего морского фасада города и преобразить его набережные.