Сбербанк традиционно является крупнейшим кредитором рынка недвижимости. О том, как банк готов реагировать на изменения, которые ждут девелоперов, включая развитие механизмов проектного финансирования строительства жилья, в интервью Review рассказал директор департамента кредитных продуктов и процессов Сергей Бессонов.
"Мы хотим, чтобы все денежные потоки по проектам, которые финансируются нами, проходили через Сбербанк"
Фото: Предоставлено пресс-службой "Сбербанк"
— Каков сейчас объем проектного финансирования застройщиков жилья со стороны Сбербанка?
— На текущий момент кредитный портфель корпоративных клиентов, занимающихся девелопментом жилой и коммерческой недвижимости, как уже построенной, так и на инвестиционной стадии, превышает 1,6 трлн руб., из которых примерно 15% приходится на застройщиков жилья. Все проекты, которые Сбербанк кредитует в сфере жилищного строительства,— это проектное финансирование. Более того, этот механизм мы используем при кредитовании девелоперов коммерческой недвижимости, но его доля, в отличие, скажем, от традиционных продуктов по рефинансированию, в этом сегменте не так существенна.
— Очевидно, что 15% — незначительная величина для застройщиков жилья, которые в последнее время по всей стране вводят ежегодно по 70-80 млн кв. м. Основной механизм финансирования строек — привлечение средств дольщиков — сейчас особо не вынуждает компании добиваться получения займов. Властями поставлена задача полностью перейти к проектному финансированию. Ожидаете ли вы в этом случае взрывного роста кредитования жилого сегмента?
— Безусловно, взрывной рост будет, но это случится не одномоментно. Если сейчас у нас в денежном выражении на долю проектного финансирования приходится 245 млрд руб., то после изменения законодательства эта сумма, по нашим прогнозам, увеличится на 40-50%.
— Будете ли в связи с этим адаптировать продуктовую линейку кредитов для девелоперов жилья?
— Хотя у нас уже есть типовой механизм кредитования рынка жилищного строительства, нам, разумеется, понадобится усовершенствовать продуктовую линейку, адаптироваться к новым условиям. Кстати, мы уже начали изучать возможность кредитовать девелоперов по новому федеральному закону N218 (он полностью вступает в силу в июне 2018 года, закон вводит сразу несколько новшеств — в частности, застройщик до старта стройки и привлечения средств дольщиков должен зарезервировать на счетах до 10% стоимости проекта и под каждый будущий жилой комплекс компания должна создавать отдельное юридическое лицо.— "Ъ"). Чтобы задепонировать необходимые 10%, застройщикам в некоторых случаях потребуются кредиты, над этим мы сейчас работаем.
— Будет ли применяться механизм smart-кредитов, который сейчас активно продвигает Сбербанк, для девелоперов?
— Такой механизм не работает при проектном финансировании девелоперов. Другое дело, если речь идет о займах на текущие нужды.
— Будет ли в случае перехода к обязательному проектному финансированию строительства жилья ужесточена процедура проверки заемщиков до одобрения кредитных линий?
— Нет, поскольку для нас ничего нового не произойдет. Сбербанк сейчас финансирует примерно 500 проектов жилой застройки. Так к ним еще прибавится сопоставимое количество проектов. При этом с точки зрения сложности ничего не изменится. У нас в банке давно создана вся необходимая инфраструктура для кредитования застройщиков. У нас большой штат строительных экспертов, которые распределены по всей территории России. Более того, изменения в регулировании строительной отрасли, происходящие сейчас, увеличивают прозрачность отрасли. Взять, например, требование под каждый проект создавать отдельное юридическое лицо. Это позволит нам, как кредиторам, четко отслеживать целевое использование займов. То есть у застройщиков не будет возможности перенаправлять средства, аккумулированные под строительство конкретного проекта, на другие цели.
— Как вы считаете, проектное финансирование окажется наиболее востребованным в регионах или на таких капиталоемких рынках, как Москва, Подмосковье и Санкт-Петербург?
— Все будет зависеть от того, в каких регионах будет начата реализация большого количества новых проектов жилой застройки к моменту вступления в силу обязательного применения механизмов проектного финансирования. Очевидно, что на таких рынках объем проектного финансирования в течение нескольких лет после вступления в силу новых требований окажется незначительным. То же самое касается новых правил, которые вводятся 218-ФЗ летом будущего года, о чем мы говорили выше.
— Будет ли у девелопера в случае получения проектного финансирования в Сбербанке обязательство держать свои счета в банке?
— Это является нормальным стандартным требованием. Мы, безусловно, хотим, чтобы все денежные потоки по проектам, которые финансируются нами, проходили через Сбербанк.
— Последний кризис кардинально изменил ситуацию и на рынке коммерческой недвижимости. Многие игроки этого сектора попали в крайне тяжелую ситуацию после известного скачка курса доллара и евро, так как у них большая часть кредитов была номинирована в валюте...
— Потому что до описанных вами событий проценты по валютным кредитам были ниже, но затем из-за курсового всплеска ситуация оказалась практически катастрофической. Я скептически отношусь к валютному финансированию коммерческой недвижимости. Несмотря на то что по некоторым проектам доходная часть привязана к валюте, все равно фундаментально сектор коммерческой недвижимости — это рублевый рынок. Поэтому мы сейчас естественным образом максимизируем долю рублевого финансирования таких проектов. К тому же мы сами замечаем, что ситуация с курсовыми колебаниями отрезвила многих девелоперов коммерческой недвижимости — сейчас они берут кредиты в рублях. До этого у многих из них возник двукратный разрыв между доходом, получаемым в рублях, и кредитом, полученным в валюте. Им потребовалась реструктуризация займов, и Сбербанк пошел навстречу. Сейчас идет планомерное обслуживание кредитов и для большинства девелоперов такого валютного риска, как это было, скажем, в 2014 году, уже нет.
— Чувствуете ли вы позитивные тренды на рынке коммерческой недвижимости? Стал Сбербанк выдавать больше кредитов на новые проекты?
— Сегодня я не вижу особого всплеска активности в этом сегменте. Как три года назад возникла на рынке коммерческой недвижимости стагнация, так и продолжается. Сейчас реализуется небольшое количество новых проектов, причем это касается даже рынка Москвы. Но в 2017 году появились позитивные сигналы, позволяющие рассчитывать на рост в ощутимой перспективе основных показателей рынка коммерческой недвижимости.