В 2016 году власти Петербурга подписали пакет соглашений с рядом инвесторов о формировании вблизи аэропорта Пулково специальной экономической зоны (СЭЗ). Предполагалось, что она будет представлять собой комплекс по поддержке международной и межрегиональной торговли по принципу "под ключ". Пока инвесторы в предпортовой зоне действуют самостоятельно. Однако эксперты видят возможности объединения их проектов в рамках СЭЗ при наличии соответствующих условий.
Скоростной пассажирский транспорт помог бы сделать приаэропортовую зону привлекательнее для инвесторов
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Международный опыт развития аэрополисов — зон вокруг крупных аэропортов — показывает, что практически все они существуют как многофункциональные локации, говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. При этом наиболее распространенными и востребованными функциями являются офисная, гостиничная, логистически-складская и light industrial, реже — торговая. "В зоне, непосредственно прилегающей к Пулково, уже представлены и офисная, и гостиничная, и складская, и торговая, и даже производственная функции. Поэтому и в дальнейшем, на мой взгляд, развитие этой территории будет происходить в разных направлениях",— считает господин Пашков.
При этом большинство аэропортов движется по пути создания единой стратегии для прилегающей зоны, что исключает хаотичное развитие отдельных сегментов недвижимости и позволяет резидентам аэрополиса работать в большей синергии, отмечает заместитель директора отдела стратегического консалтинга JLL Мария Дворецкая. "Поэтому для комплексного развития зоны необходима единая стратегия, разработанная с учетом требований возможных инвесторов, арендаторов, операторов. Важным аспектом также является улучшение транспортной инфраструктуры и доступности приаэропортовой зоны",— добавляет эксперт.
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев рассматривает возможное развитие проекта СЭЗ рядом с Пулково в двух контекстах. Первый вариант — с минимальной поддержкой со стороны государства. В этом случае наиболее эффективной будет офисная функция с сопутствующей инфраструктурой, учитывая высокий спрос на высококлассные офисы в этой деловой зоне при практически нулевом уровне вакансии в действующих бизнес-центрах и отсутствии строящихся спекулятивных проектов. Существует потенциал и для еще одной гостиницы, замечает господин Косарев, но срок окупаемости будет весьма длительным.
Второй вариант — проект, реализуемый под эгидой и при значительной поддержке государства, например, по схеме государственно-частного партнерства, с приданием особого статуса и сопутствующими льготами. При таком раскладе функционал во многом будет зависеть от целеполагания властей. "Сочетание уникального местоположения и стратегически важных для развития города направлений обуславливает целесообразность поддержки здесь компаний из секторов высоких технологий, IT, подразделений R&D. В таком случае функционал будет шире: офисы, лаборатории и легкие, в том числе экспериментальные, технологичные производства, гостиница и апартаменты",— говорит Андрей Косарев.
Улетная локация
Руководитель петербургского офиса Colliers International уверен, что в приаэропортовую зону придут новые крупные инвесторы: по его информации, Смольный ведет переговоры с такими компаниями. Николай Пашков согласен: эта территория уже сложилась как деловая и привлекательна для логистики, особенно связанной с авиаперевозками. По мнению Марии Дворецкой, новые инвесторы подтянутся в случае, если их затраты будут ниже по сравнению с расположением в других конкурентных зонах, при этом необходима комплексная транспортная инфраструктура, в том числе скоростной пассажирский транспорт.
Представитель одного из резидентов зоны — директор R&D e-commerce-базы ритейлера "Юлмарт" Евгений Иванченко — полагает, что наличие или отсутствие у нее особого статуса не является ключевым фактором успеха: участники проекта должны в первую очередь фокусироваться на преимуществах этой территории. "Прежде всего, расположение аэрополиса позволит значительно упростить процессы, связанные с экспортом и таможенными процедурами. Такая локация значительно повысит инвестиционную привлекательность зоны",— считает он.
Господин Иванченко подчеркивает, что аналогов проекту в том виде, в котором он был заявлен в 2016 году, нет не только в Северо-Западном регионе РФ, но и в стране в целом, при этом уже существует зарубежный опыт успешно реализованных проектов, на который можно ориентироваться. "Один из таких комплексов эффективно работает в Стамбуле. Сформированная концепция, конечно, будет корректироваться, но скорее в сторону расширения поддержки основной цели — создания зоны, консолидирующей работу по развитию международной торговли. По мере развития экспертизы и с приходом новых партнеров ее возможности значительно возрастут",— утверждает представитель "Юлмарта".
В перспективности петербургской зоны уверен и другой ее резидент — генеральный директор ЗАО "Авиелен А.Г." Андрей Канивец. "СЭЗ — это смелый проект, требующий подготовки специальной законодательной базы. Могу подтвердить, что работа над проектом идет и "Авиелен А.Г." регулярно участвует в заседаниях рабочей группы, которая на данном этапе уточняет концепцию и параметры СЭЗ",— рассказал он.
На трех гектарах, остающихся свободными вблизи Пулково, компания может построить еще около 130 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. "Это могут быть отель, новые бизнес центры, торговые площади, апарт-отели — выбор того или иного функционального наполнения должен подсказать рынок. С большей вероятностью в следующей очереди проекта будут возведены новые бизнес-центры класса А. Строительство отеля также возможно, но чуть позже",— предполагает господин Канивец.
Парки и зоны отдыха
Наименее вероятным вблизи Пулково представляется развитие креативного пространства или обширной зоны отдыха — объекты с подобным функционалом в большинстве случаев располагаются в центральных частях города. Одним из немаловажных факторов их привлекательности является некий исторический антураж, аргументирует Николай Пашков: старые здания, старые производства, которые придают общественному пространству атмосферность. В чистом поле возле аэропорта с трудом впишутся такие пространства (только если это будет формат крупного парка отдыха, но это очень специфический проект, и цена земли вокруг Пулково будет слишком высока для такого рода объекта).
Эксперт JLL напоминает, что в мировой практике известны примеры формирования развлекательных парков рядом с авиапортами, но, как правило, реализация таких проектов возможна только в случае привлечения крупного якорного оператора. В любом случае, говорить о креативных пространствах, развлекательных парках и прочем имеет смысл, когда существует соответствующая транспортная инфраструктура, заключает госпожа Дворецкая.
Андрей Косарев считает, что территория около Пулково — не самое подходящее место для такого формата как с точки зрения доступности для горожан и туристов, так и с точки зрения наличия ярких архитектурных или природных объектов. Кроме того, подобный парк не обеспечит высокой синергии с основными функциями. "При этом проект, вероятно, потребует тщательной проработки общественных пространств и организации качественной среды и инфраструктуры",— добавляет он.
"С точки зрения потребителя, существует два типа подобных проектов: закрытые и открытые. Например, в основе концепции ритейл-парков "Мезоджи" (реализуется "Юлмартом" на Пулковском шоссе. — BG) лежат принципы доступности для клиентов. Такой формат предполагает создание органичной, комфортной среды для работы и отдыха. Если в рамках проекта будет отдано предпочтение такому формату, в аэрополисе появятся современные креативные пространства",— комментирует Евгений Иванченко, добавляя, что подобные проекты могут привлечь представителей малого и среднего бизнеса для обслуживания и развития такой инфраструктуры.