Инвесторы отходят от жилья

Доля инвестиционных покупок на рынке строящегося жилья медленно падает. Эксперты говорят, что для частных инвесторов все более интересными становятся другие сегменты: апартаменты, офисные и торговые помещения в стрит-ритейле.

Олег Привалов

Инвестиции в жилую недвижимость можно разделить на долгосрочные и краткосрочные. В первом случае инвестор вкладывает деньги в квартиру, предполагая, что в будущем он ее сдаст или там будет жить он сам или его родственники. Покупатели, которые рассматривают квартиру как инструмент сохранения и накопления денежных средств, остались на рынке, но застройщику зачастую сложно их отследить.

Второй вид инвестиций — краткосрочные: квартира покупается на уровне котлована, а по мере готовности дома инвестор продает свои активы. Таких инвесторов отследить проще, потому что застройщик видит, что приобретенные ранее квартиры выходят в продажу после сдачи дома. Из-за кризисных явлений эта группа инвесторов значительно сократилась.

Процесс ухода краткосрочных инвестиций с рынка недвижимости происходит на фоне высоких ставок банковских депозитов, скачков курса валют, немотивированного роста курса акций. "Можно сказать, что общий инвестиционный потенциал рынка недвижимости сузился, и такие краткосрочные инвестиции в жилье стали менее конкурентоспособными. Рынок развивается волнами, и вполне возможно, что в какой-то момент краткосрочные инвестиции будут снова на подъеме",— отмечает Михаил Ривлин, руководитель проекта "Клубный дом Art View House" (девелопер "Охта Групп").

В 2016 году доля инвестиционных сделок на рынке жилья Петербурга и Ленобласти составляла 20% от общего объема. "Для сравнения, в Москве по итогам года доля инвестиционных сделок в массовом сегменте достигла 38%",— говорит Алексей Коренев, аналитик ГК "Финам". Он считает, что доля инвестпокупок растет, и связывает это с положительной динамикой восстановления рынка первичной недвижимости и сближением уровней доходов от сдачи в аренду квартиры с процентами по банковскому депозиту. "Так, если в пик кризиса 2014-2015 годов около 60% инвестиционных сделок совершалось с целью сохранения своих накоплений, то в прошедшем году акценты сместились в сторону получения постоянного дохода от сдачи жилья. На этом фоне банковские вклады отступили на второе место по популярности",— говорит аналитик.

Если рассматривать покупку инвестиционного жилья с точки зрения источников финансирования, то здесь тоже произошли некоторые изменения: если в 2015 году около 50% инвестиционных сделок совершены с привлечением ипотечных кредитов, то в 2016-м большинство покупок было совершено на собственные средства. "Достоверных статистических данных по итогам первого полугодия 2017 года пока нет, но можно предположить, что обозначившиеся тенденции и их динамика сохранятся",— говорит господин Коренев.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", полагает, что доля покупателей, которые не планируют сразу использовать приобретаемую квартиру для личного проживания, составляет не больше 10%.

Андрей Останин, директор по продажам группы "Эталон", рассказал, что доля инвестиционных покупок в структуре продаж холдинга по итогам первого полугодия 2017 года составила около 12%. "По сравнению с прошлым годом она увеличилась на 3%, что обусловлено некоторой стабилизацией экономической ситуации",— отмечает эксперт. По его словам, инвестиционные покупки совершаются в большей степени, чем ранее, с целью сдачи жилья в аренду и получения пассивного дохода или для последующего вселения в квартиру детей. "Можно сказать, что стратегия российских инвесторов в недвижимость приближается к распространенной практике европейских стран. На Западе приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду для обеспечения стабильного дохода широко используется не только частными лицами, но и, к примеру, пенсионными фондами, которые выкупают целые кондоминиумы",— рассказал он.

У участников рынка, впрочем, есть и такое мнение, что доля инвестпокупок строящегося жилья все же сокращается.

Марина Сторожева, начальник отдела продаж компании "Лемминкяйнен", долю инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости в Петербурге также оценивает в 20%. Но она уверена, что доля не растет, а напротив — падает: "Еще несколько лет назад эта доля была выше. И она будет, с одной стороны, снижаться, с другой стороны — институализироваться. Поскольку доходность спекулятивных сделок (приобретение на ранней стадии с целью перепродажи после сдачи) снижается, а инвестиции в целях сдачи в аренду все более перехватываются проектами апарт-отелей".

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI, долю инвесторов оценивает еще ниже. "Если несколько лет назад их было 15% от всех покупателей одного объекта, то сегодня, по ощущениям, не более 10%. Это произошло вследствие того, что снизилась доходность такого вложения средств, в том числе и из-за стабилизации рынка недвижимости, да и в целом у населения стало меньше денег. Также сегмент апартаментов оттянул на себя часть инвесторов жилой недвижимости. Кроме того, разница стоимости квартиры на уровне котлована и готового дома напрямую зависит от репутации застройщика: чем она выше, тем меньше маржа инвестора",— говорит она.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", также уверен, что доля инвестиционных сделок на рынке составляет не более 10%, и уже достаточно долго этот показатель не меняется. "Более выгодные инструменты для вложений, конечно, есть, но они сопряжены и с большим риском",— добавляет эксперт.

Арсений Васильев оценивает доходность вложений в строящееся жилье на уровне 6-7% годовых при выборе удачного объекта для инвестирования. "Банковские вклады могут давать в среднем до 9-10% годовых (если принимать в рассмотрение коммерческие банки)",— сравнивает он.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит: "При покупке на начальной стадии доходность жилья составляет не более 6%. С учетом изменения стоимости денег во времени, вложений в отделку и последующей амортизации — может быть, не получится и 5%. Для жилья разного класса средний показатель не существенно отличается, но есть разница в конкретных объектах, потому что, например, какой-то застройщик дает существенный дисконт на начальной стадии строительства или объект удачно расположен, что повлияет на будущий спрос и ставки аренды".

При этом, по его словам, в 2016 году в сегменте элитной недвижимости объем инвестиционных сделок вырос практически в 2,5 раза по сравнению с 2013 годом. "Это отчасти обусловлено появлением на рынке иностранных покупателей. В основном это бывшие или действующие граждане РФ, которые в настоящее время проживают за границей",— поясняет господин Пашков.

Господин Ривлин отмечает, что для элитной недвижимости на сегодняшний момент больше характерны долгосрочные инвестиции: преследуя одновременно и инвестиционные, и потребительские цели, покупатели берут квартиры для себя и своей семьи.

Различные сегменты инвестиционного жилья (апартаменты, квартиры, хостелы, таунхаусы, коттеджи, зарубежная недвижимость) обладают совершенно разным уровнем доходности, стоимости входа в бизнес, рисками потерь и существенно отличаются в части законодательного регулирования.

Как отмечают эксперты, в последнее время вложения в коммерческую недвижимость стали более выгодны для частных инвесторов. Марина Сторожева говорит: "Инвестиции в коммерческую недвижимость (торговую, офисную) на настоящий момент более доходны, но и порог входа здесь намного выше".

Вера Сережина согласна с коллегой. "Если говорить о недвижимости, то вложение в стрит-ритейл более выгодно, чем в покупку квартир: окупаемость выше. Коммерческие помещения, расположенные в удачной локации с хорошей проходимостью, можно сдать в аренду по очень привлекательной цене. Но для входа на этот рынок важен серьезный стартовый капитал — от 10 млн рублей. На рынке есть определенное число профессиональных инвесторов, которые занимаются именно этим сегментом, и успешно",— рассказала она.

По мнению Марины Сторожевой, инвестиции в качественные проекты апарт-отелей также доходнее вложений в жилье.

С ней согласен господин Ельцов. "Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Лучшее соотношение дохода от аренды и цены покупки делает приобретение апартаментов явно более привлекательным вариантом инвестирования. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются",— говорит он.

Илона Лапинскайте управляющий директор Docklands Development, рассказывает: "У нас особая ситуация: мы продаем апартаменты, которые изначально предназначены для инвестиций. Поэтому доля инвестиционных сделок составляет около 60%, оставшиеся 40% покупают для жилья. Более того, в начале лета мы представили на рынок специальную программу по которой покупатели могли получить гарантированную доходность в 10%. Спрос на нее оказался велик. Сейчас планируем расширить это предложение".

Николай Пашков подсчитал, что около 46% продаж в сегменте апартаментов (465 юнитов) за первое полугодие 2017 года в Петербурге пришлось на сервисные апартаменты, которые приобретаются в основном для сдачи в аренду. "Доходность апартаментов в зависимости от конкретного объекта и условий покупки может составлять до 17%",— указывает он.

В первом полугодии 2017 года в продажу вышли семь новых апарт-отелей и одна дополнительная очередь существующего проекта суммарной площадью 306 тыс. кв. м. Основная часть новых проектов относится именно к сегменту сервисных апартаментов. "Преимущество этих проектов заключатся в полной отделке и меблировке, а также в привлекательных программах доходности",— отмечает господин Пашков.