Офисы сокращают предложение

В первом полугодии 2017 года в Петербурге суммарный ввод в эксплуатацию качественных офисных площадей составил 54 тыс. кв. м. В целом уровень вакантных площадей остается стабильным, но отмечается небольшое снижение доли вакантных площадей в классе B.

Роман Масленников

Такие данные приводит компания Knight Frank St. Petersburg. Пообъектное повышение ставок аренды составило 6% для офисных центров класса А и 4% — для класса B.

К ключевым событиям этого сегмента специалисты Knight Frank St. Petersburg относят то, что в июне выдано разрешение на строительство комплекса зданий и сооружений ПАО "Газпром" на территории, прилегающей к проекту "Лахта-центр". Общая площадь составит более 171 тыс. кв. м. Новый проект предусматривает строительство 88-метрового разновысотного здания. Разрешение действительно на период до 2022 года. В комплексе планируется размещение офисов структур группы "Газпром" и сопутствующих сервисов. Также к значимым событиям на рынке в первом полугодии аналитики отнесли то, что бизнес-центры Kellermann Center и Premium сменили владельца: Raven Russia приобрела эти офисные здания в составе активов скандинавского фонда Northern Horizon Capital.

По итогам первого полугодия 2017 года суммарная площадь качественных офисных помещений в Санкт-Петербурге составила 2,9 млн кв. м. Две трети объема площадей приходится на офисы класса B, треть — на офисные помещения класса А.

В течение полугодия в эксплуатацию было введено десять качественных бизнес-центров суммарной арендной офисной площадью 54 тыс. кв. м. "Большая часть введенных площадей находится в деловых районах "Центральный-1", "Видовые набережные" и "Юго-Восточный". На их долю суммарно пришлось 85% сданных в эксплуатацию площадей",— отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg.

Первое полугодие 2017 года демонстрирует высокий арендаторский спрос на помещения класса А, но помещений такого класса мало: объем свободных площадей здесь остается примерно на уровне конца 2016 года и составляет 5,6%.

Суммарная вакантная площадь по итогам первого полугодия 2017 года составила 235 тыс. кв. м, при этом 77% доступных для аренды офисных площадей представлено в классе В. Также выявлен высокий дефицит крупных офисных блоков площадью более 1 тыс. кв. м.

По итогам первого полугодия 2017 года объем чистого поглощения офисных площадей (без учета объектов, предназначенных для продажи и для собственных нужд компаний) составил 60 тыс. кв. м. Нехватку предложения помещений класса А арендаторы восполняют за счет офисов класса B. "Отчасти поэтому основную часть поглощения составили объекты класса В, что связано как с выводом на рынок новых объектов, так и с наличием более широкого выбора вакантных офисных блоков",— объясняет Светлана Московченко.

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Первое полугодие офисного рынка Санкт-Петербурга можно охарактеризовать как стабильно активное. Несмотря на замедление темпов ввода и, как следствие, небольшое поглощение, было закрыто несколько крупных сделок, большинство из которых — с компаниями не нефтегазового сектора. Небольшое повышение ставок аренды и низкий уровень вакансии положительно влияют на настроение девелоперов: если увеличение ставок продолжится в том же темпе, то сроки окупаемости позволят строить новые проекты, а текущие будут реализованы в намеченные сроки. Планируемый объем ввода, в свою очередь, частично позволит удовлетворить спрос крупных компаний, которые в настоящий момент испытывают сложности с подбором помещений необходимого качества и метража".

Елена Тищенко, руководитель отдела исследования рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, говорит, что основными драйверами спроса остаются компании IT-сферы и нефтегазового сектора, при этом активность в спросе замедлилась по сравнению с предыдущим годом, что связано с постепенным насыщением крупных компаний офисными площадями.

Госпожа Тищенко полагает, что снижающиеся темпы ввода новых спекулятивных проектов на рынке и снижающийся уровень вакантных площадей привели к росту арендных ставок на офисные помещения. "По итогам первого полугодия 2017 года арендная ставка в классе А выросла на 1,7% по сравнению с декабрем 2016 года. В классе В рост составил 9,4% за счет реализации более дешевого предложения. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса А составила 1745 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы, в зданиях класса В — 1225 рублей за квадратный метр",— рассказала госпожа Тищенко.

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, прогнозирует, что с учетом уже введенных площадей в 2017 году на рынке будет введено около 135 тыс. кв. м офисной недвижимости. "В этом году продолжается тренд ввода в эксплуатацию новых объектов с уровнем заполняемости, близким к стопроцентному, площади разбираются в аренду еще на этапе реализации проекта",— говорит эксперт.

Юлия Серебрякова, директор по продажам "Невской ратуши", резюмирует: "На сегодня преимущество у арендодателя. Потенциальные арендаторы в связи с реальной нехваткой качественных офисных помещений более сговорчивы в обсуждении существенных условий и сделки".