Жара подогрела рынок

Полоса 044 Номер № 28(383) от 24.07.2002 Жара подогрела рынок

       Для столичного рынка недвижимости июль — обычно мертвый сезон. Но только не в этом году. Небывалый вброс на рынок дешевых новостроек в Южном Бутове спровоцировал настоящую покупательскую лихорадку. В то же время в июле впервые проявилась тенденция к увеличению спроса на дорогое жилье. Покупатели поднакопили денег и стали более разборчивыми при выборе квартиры. Как и арендаторы, которые за те же деньги, что и год назад, пытаются снять более качественные варианты.
Новостройки
       Серьезных изменений на столичном рынке новостроек в прошедшем месяце никто не ожидал, но они все-таки произошли. Правда, ценовой ситуации это не касается — спрос и предложение, как в предшествующие шесть месяцев, находятся в устойчивом равновесии. Просто в столичном магазине недвижимости в середине июля появился самый дефицитный товар — одно- и двухкомнатные квартиры в одном из последних районов массовой застройки — Южном Бутове.
       Чтобы понять значимость происшедшего, достаточно сказать, что в районах массовой застройки, за исключением не слишком обжитого Куркино, однокомнатных квартир просто нет, а двухкомнатных единицы. Поэтому, когда на прошлой неделе в продажу разом поступило 24 тыс. кв. м — все одно- и двухкомнатные квартиры в восьми домах серий П3М и И-155 в 1-м микрорайоне Южного Бутова, на рынке возникла лихорадка. Из восьми домов, предложенных к продаже, два фактически готовы к сдаче в эксплуатацию, один возведен до девятого этажа, один до шестого и только четыре находятся на стадии работ нулевого цикла.
       Риэлтеры склонны объяснять неожиданное появление такого объема тем, что застройщики сознательно придерживали квартиры в расчете на скорый рост цен. Есть и другая версия. Директор департамента новостроек компании "Миэль-недвижимость" Наталия Тихановская: Очевидно, застройщики — СУ-155 и ДСК-3 — вели длительные переговоры со столичными властями относительно того, какая часть построенного жилья будет передана городу за право застройки участка, и добились оптимального варианта: получили самую ликвидную часть жилплощади.
       Однокомнатные квартиры в бутовских домах выставлены на продажу по цене от $650 за кв. м. Площадь "однушек" в серии П3М — 35,5 кв. м, т. е. сейчас их можно купить за $26,2 тыс.— самое дешевое предложение на столичном рынке недвижимости! В серии И-155 (39 кв. м) — за $29 тыс. Минимальная площадь "двушек" — 54 кв. м при цене $35,5 тыс. Риэлтеры потирают руки. В компании "Миэль-недвижимость" только за четыре дня с момента объявления продаж было реализовано семь квартир.
       Новые квартиры в Бутове выглядят тем более привлекательно, что в прошедшем месяце были фактически закончены продажи в другом районе массовой застройки — "Марьинском парке". В последнем, 12-м микрорайоне риэлтеры продали последние квартиры в середине июля. В другом районе массовой застройки — Куркино — квартир еще предостаточно, что объясняется не только гигантским объемом планируемого к возведению жилья (935 тыс. кв. м), но и отсутствием основных объектов инфраструктуры, строительство которых далеко от завершения. Покупатели не торопятся делать покупки в районе, который вряд ли станет обжитым в ближайшие полтора года. Тем не менее удачная экология района и обещание столичных властей сделать его образцово-показательным обеспечивают пусть и не слишком быстрые, но вполне устойчивые темпы продаж. По словам Наталии Усовой, начальника отдела продаж компании МИАН, инвестировавшей строительство более 100 тыс. кв. м в Куркино, за первые две недели июля была продана 21 квартира (средняя цена $705 за кв. м), что полностью соответствует разработанному графику продаж.
       
Вторичный рынок
       На фоне стабильного уровня цен в минувшем месяце резко возросло количество продаж квартир в респектабельных кирпичных домах. Причем одинаковым спросом пользовались как "сталинские" дома с железобетонными перекрытиями, так и дома 70-х и 80-х годов. Сергей Могильниченко, заместитель директора департамента вторичного рынка компании МИАН: Двух- и трехкомнатные квартиры в "сталинках" в Западном и Юго-Западном округах, которые стояли в базе данных с начала года, не вызывая никакого интереса покупателей, в минувшем месяце были распроданы почти полностью. Особой популярностью пользовались квартиры в районе Ленинского проспекта и метро "Университет". При этом покупатели проявляли крайнюю разборчивость и охотно соглашались платить не $1100, а $1300 за метр более привлекательного варианта.
Менеджер отдела продаж компании "Кутузовский проспект" Андрей Александров также отмечает, что летом соотношение спроса на дешевые (до $1 тыс. за кв. м) и дорогие (свыше $1 тыс. за кв. м) квартиры стало меняться в пользу последних. Причем фаворитами богатых покупателей становятся кирпичные дома 70-х и 80-х годов. По словам директора департамента вторичного рынка компании "Миэль" Романа Мурадяна, на каждого желающего продать квартиры в таких домах приходится пять-семь покупателей. Причина проста: среди москвичей появилось немало покупателей, желающих переехать из квартиры в типовом доме в более респектабельное жилье. Однако возводимые по индивидуальным проектам современные монолитные дома предусматривают весьма большие площади квартир. Так, однокомнатные квартиры редко бывают меньше 50 кв. м, двухкомнатные — меньше 80 кв. м, а трехкомнатные — меньше 110 кв. м. При одинаковой, а часто и более низкой цене за метр и сопоставимом уровне комфорта площадь квартир в кирпичных домах в среднем в полтора раза меньше, что делает возможной серьезную экономию.
       Что касается ценового прогноза, то риэлтеры не сомневаются, что в ближайшее время никаких изменений на рынке вторичного жилья не будет. По мнению господина Мурадяна, "ожидать каких-либо подвижек можно будет не ранее чем через четыре месяца после того, как изменятся цены на рынке новостроек, который по крайней мере до осени наверняка останется стабильным". Вместе с тем можно ожидать дальнейшего увеличения в структуре сделок доли дорогого жилья, благодаря чему у риэлтеров появится возможность говорить о среднестатистическом росте цен. К реальному повышению цен эти аналитические выкладки отношения не имеют.
       
Аренда
       Продолжавшееся с марта понижение арендных ставок завершилось. Цены достигли своего годового минимума и, по заверениям риэлтеров, дальше падать не будут. Поэтому, если кто-то хочет снять квартиру, самое время заняться решением этой проблемы. По мнению руководителя департамента аренды компании "Миэль-недвижимость" Владимира Голдина, цены начнут расти уже в августе. Той же точки зрения придерживается руководитель отдела аренды компании МИАН Ирина Бобко: Сезонность остается доминирующим фактором на рынке аренды. Каждый год осенью ставки начинают расти, причем темпы этого роста напрямую зависят от состояния рынка купли-продажи. К декабрю цены доходят до своего максимума, затем в течении двух-трех месяцев держатся на достигнутом уровне. В начале весны они начинают снижаться, летом стабилизируются, а осенью все начинается заново.
       Тем, кто ищет дешевое (до $300 в месяц) жилье, стоит иметь в виду, что недели через четыре им не только придется платить в среднем на $50 в месяц больше, но и довольствоваться куда более скромным выбором: соотношение арендодателей и арендаторов (сейчас примерно 35% на 65%) может измениться в разы и на каждую квартиру будет по три-четыре соискателя. Арендаторы более дорогих квартир, скорее всего, столкнутся с 10-процентным повышением ставок. Однако арендодателям не стоит обольщаться. Среднегодовой уровень арендных ставок остается неизменным, однако качество предлагаемых к аренде квартир неуклонно растет. По мнению Ирины Бобко, сдать однокомнатную квартиру, например в районе метро "Кантемировская", в августе-сентябре, как и год назад, можно будет за $250-300. Но в этом году (в отличие от прошлого) на эти деньги смогут претендовать только квартиры с приличной мебелью, железной дверью и чистым подъездом. Поэтому сдать свои квартиры по максимальной цене и в кратчайшие сроки смогут только те арендодатели, которые не поскупились вложить в них хотя бы минимальные средства.
       Стоит отметить, что стабильные среднегодовые ставки сохраняются на фоне неуклонного (последние три года) повышения стоимости квартир на рынке купли-продажи. Риэлтеры связывают это с тем, что значительная часть москвичей намеренно приобретает по две-три квартиры с целью их дальнейшей сдачи в аренду. В результате рынок купли-продажи получает дополнительных покупателей, а рынок аренды — значительный приток арендодателей.
       Стоит отметить и еще один нюанс прошедшего месяца. После того как за последние три месяца курс евро по отношению к доллару вырос на 14%, владельцы дорогих квартир, ориентированные на иностранных арендаторов, стали проявлять заинтересованность в номинировании арендных ставок в евро. Ранее, несмотря на заинтересованность европейских менеджеров, традиционно представляющих большую часть платежеспособной иностранной колонии, арендодатели категорически отказывались переходить на другую валюту. Если рост евро продержится хотя бы до сентября, столичный рынок аренды может стать пионером радикальной смены долларовых ценников на евро.
       ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
       
Таблица. Средняя стоимость аренды квартир ($ в мес.)