Коммерческий директор по недвижимости группы ЛСР в Санкт-Петербурге Юлия Ружицкая в беседе с корреспондентом BG Аленой Шереметьевой рассказала о том, какими будут новые проекты компании на Петровском острове, и поделилась своим взглядом на основные тренды рынка недвижимости высокого класса.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Вы работаете в разных ценовых сегментах. Каково соотношение проектов массового спроса, бизнес-класса и элитного жилья в вашем портфеле в Петербурге?
ЮЛИЯ РУЖИЦКАЯ: У группы ЛСР в Санкт-Петербурге самый разнообразный портфель недвижимости. В доступной линейке мы предлагаем жилье комфорт-класса. На рынке элитной недвижимости мы являемся лидерами с момента основания компании, а бизнес-сегмент развиваем с 2013 года. Из строящихся объектов в нашем портфеле сейчас четыре жилых комплекса бизнес-класса и два элитных дома: "Русский дом" и Verona. Еще один проект премиум-класса мы запустим осенью этого года. Около 75% нашего портфеля приходится на жилье комфорт-класса, оставшиеся 25% — на проекты бизнес-класса и элитное жилье. Также надо отметить, что в нашем предложении есть и коммерческая недвижимость. Мы сдаем в аренду офисные площади в элитных особняках в центре города. Они расположены на Невском проспекте, а также в жилых комплексах "Смольный парк" и "Парадный квартал".
BG: Расскажите о вашем элитном портфеле. Сколько проектов сейчас находится на стадии строительства?
Ю. Р.: На сегодняшний день ведется строительство двух элитных объектов. Это "Русский дом" на пересечении Баскова переулка и улицы Короленко и Verona на Морском проспекте Крестовского острова.
BG: Как продвигается реализация вашего нового проекта на Петровском острове?
Ю. Р.: Первую очередь элитного жилого комплекса на территории бывшего завода "Бавария" мы планируем вывести в продажу грядущей осенью. Проект получил название Neva Haus. Он расположится в тихом и уютном месте на севере острова. Здесь мы планируем возвести восемь домов. Кроме того, в начале 2018 года мы выведем на рынок еще два проекта в южной части острова. Речь идет об апартаментах премиум-класса Neva Art и жилом комплексе бизнес-класса, расположенных на Ремесленной улице. Данное предложение будет одним из самых дорогих в этой локации. В рамках работы над проектом мы намерены реконструировать набережную и сейчас разрабатываем проект ее благоустройства. В общей сложности на Петровском острове группа ЛСР возведет свыше 200 тыс. кв. м недвижимости.
BG: За счет чего вы планируете отстроиться от конкурентов в этой локации?
Ю. Р.: Большинство застройщиков предлагает на Петровском острове жилье бизнес-класса. При этом локация имеет все необходимые для элитной недвижимости параметры, среди которых расположение в самом центре города, камерность, уникальные видовые характеристики. В будущем остров кардинально преобразится, став новой территорией недвижимости высокого уровня, но сохранит при этом свою уединенность. Поэтому здесь мы решили предложить рынку по-настоящему элитный проект. Проектированием комплекса Neva Haus занимается одна из выдающихся архитектурных мастерских Санкт-Петербурга "Евгений Герасимов и партнеры". В этом проекте мы предлагаем свежий взгляд на архитектуру и использование лучших инженерных решений. Второй комплекс и апартаменты проектирует известное архитектурное бюро "Земцов, Кондиайн и партнеры". Таким образом, у нас будет сформировано широкое предложение для любой категории покупателей. Думаю, что статус Петровского острова как престижной локации для жизни будет существенно поднят нашими объектами.
BG: Что происходит со спросом на жилье высокого класса?
Ю. Р.: Спрос на элитную недвижимость и объекты бизнес-класса более стабильный, чем на жилье массового спроса, но он подвержен фактору сезонности. Покупателям интересны как объекты, находящиеся в зоне сложившейся застройки в "золотом треугольнике", так и жилые дома в новых элитных локациях.
BG: Изменились ли за последние несколько лет требования покупателей к жилью высокого класса?
Ю. Р.: Требования покупателей постоянно растут. Некоторые объекты, которые десять лет назад назывались элитными, сегодня в представлении покупателей таковыми уже не являются. Такие дома морально устарели, и сегодня клиенты ищут новые места постоянного пребывания, при этом неизменно оставаясь в центре. Бессменным лидером среди параметров элитной недвижимости при выборе остается местоположение; важную роль играют также надежность компании, планировочные возможности и надежность девелопера.
BG: Какими финансовыми инструментами чаще всего пользуются покупатели жилья высокого класса?
Ю. Р.: Если говорить о структуре продаж, то в элитном сегменте около 80% сделок совершается с использованием рассрочки, 20% — по полной предоплате. Ипотечное кредитование среди покупателей элитной недвижимости практически не используется, однако бывают ситуации, когда клиенту выгоднее взять ипотеку на крупную сумму, чем изымать эти средства из бизнеса. В бизнес-классе, напротив, ипотека в структуре продаж занимает 40%, в рассрочку приобретается 50% квартир, а единовременную оплату выбирают 10% покупателей.
BG: Есть ли в этом сегменте покупатели-инвесторы?
Ю. Р.: В сегменте элитного жилья есть покупатели-инвесторы, причем это самые опытные игроки. По нашим оценкам, доля таких клиентов составляет сейчас около 10%. Цена входа на рынок инвестирования в недвижимость премиум-класса довольно высокая, поэтому круг таких интересантов ограничен. Они знают, что элитное жилье в процессе реализации дорожает существенно больше, чем жилье массового спроса. Разница от начала строительства до его окончания в "экономе", как правило, составляет 15-20%. В элитном сегменте этот показатель может доходить и до 40%.
BG: Как вы подходите к реализации и наполнению коммерческих помещений в элитных жилых комплексах?
Ю. Р.: Большая часть коммерческих помещений идет на продажу, оставшиеся площади компания сдает в аренду. Их наполнение зависит, как правило, от локации. К примеру, в "Русском доме" часть площадей на первом этаже отведена под бутики, рестораны. В проекте Verona будет минимальное количество нежилых помещений, так как это уединенное место, и арендаторы коммерческих площадей будут обслуживать только жителей этого дома.
BG: На Петроградской стороне вы реализуете проект бизнес-класса "Европа Сити" с использованием технологии панельного домостроения. Это единичный проект или в других проектах высокого класса продолжите использовать панель?
Ю. Р.: Это был эксперимент с нашей стороны. Мы понимали, что в этой локации необходимо строить что-то современное, смелое, актуальное. Мы гордимся навесными фасадами в этом проекте. Наверное, никто в городе, даже в элитном сегменте, не делает таких нарядных и дорогих фасадов. Это предложение интересно тем, кому хотелось бы жить на Петроградской стороне, но при этом не тратить на покупку жилья слишком много денег. Если мы поймем, что в какой-то еще локации квартиры с отделкой и небольшим количеством комнат востребованы, то, возможно, прибегнем к этому опыту вновь.
BG: Согласно данным вашей отчетности, в первом квартале 2017 года произошло падение объемов продаж на 34%. В чем причина такого снижения?
Ю. Р.: Здесь сработал эффект "высокой базы". В первом квартале 2016 года был ажиотажный спрос, связанный с неопределенной ситуацией вокруг продления субсидированной ставки по ипотеке. Такого спроса, как в первом квартале прошлого года, мы не припоминаем за последние несколько лет. Поэтому снижение в первые три месяца этого года не является показательным. Мы довольны текущим результатом продаж и ожидаем, что второй квартал 2017 года превзойдет показатели аналогичного квартала 2016 года.
BG: На какие показатели роста продаж жилья вы рассчитываете по итогам года?
Ю. Р.: По итогам года мы рассчитываем на рост продаж в пределах 10-15%.
BG: Что, по вашим прогнозам, будет с ценами на жилье?
Ю. Р.: Стоимость элитной недвижимости однозначно будет расти по причине ограниченного предложения. В среднем за год элитные объекты выросли в цене на 5-10%.