Еще недавно рынок недвижимости Московской области значительно отставал от столичного как по количеству предложений, так и по ценам на квартиры. Но в последнее время здесь происходят перемены. Предложений стало больше, качество жилья улучшилось, стали прибыльными девелоперские проекты. Заметно повысились и цены на строящуюся жилплощадь, хотя они по-прежнему ниже московских.
Антикризисная стройка
Рынок квартир в Подмосковье стал развиваться после кризиса 1998 года. Именно кризис спровоцировал спрос на дешевые, но имеющие достаточно высокие потребительские характеристики новостройки. Квартирами в новых домах, построенных в городах-спутниках, находящихся в пределах 15-20 км от МКАД, заинтересовались жители столицы.Сейчас квартиры в городах ближнего Подмосковья на 30-50% дешевле столичных. По данным риэлтеров, примерно 35-40% возводимого жилья приобретают жители области, около 25% — москвичи, остальное — переселенцы из других областей.
Помимо экономических причин у миграции в Подмосковье есть и другие. Во-первых, перестала быть позарез нужна московская регистрация — работать в столице можно и без нее. Во-вторых, подмосковная инфраструктура значительно улучшилась, все необходимое теперь можно покупать рядом с домом, в Москву для этого ездить не обязательно.
По мнению аналитиков, для рынка новостроек Подмосковья характерны высокий уровень спроса, острая конкуренция между инвесторами, особенно в городах ближнего Подмосковья, продвижение на подмосковный рынок столичных девелоперских компаний и рост цен.
Генералы строительных площадок
По объему капиталовложений в строительство Московская область уступает только столице. В прошлом году на территории области было построено 2,717 млн кв. м жилья. В 2002 году на строительство в области только из внебюджетных фондов планируется потратить более 60 млрд рублей.Строительный комплекс Московской области объединяет более 6500 подрядных организаций, на объектах региона работают более 180 тыс. человек.
В числе основных игроков первичного рынка недвижимости Московской области компании "ОСК-Сервис", "Стройметресурс", "Альянс", "Дружба", "Социальная Инициатива", "Жилищный капитал".
В Московской области действуют много инвестиционных компаний, строящих один или несколько объектов в пределах одного муниципального образования. Компания "Развитие XXI" строит комфортабельный дом в Королеве, "Юасстрой" — в Одинцове, "Жилищная Инициатива" — в Реутове. Крупнейшей из частных застройщиков считается группа компаний "Стройтэкс", которая за семь лет работы в Подмосковье сдала более 500 тыс. кв. м жилья.
"В Москве мощный строительный комплекс,— говорит Татьяна Пошмарга, руководитель центра продаж и маркетинга корпорации 'Жилищная Инициатива',— поэтому компании выгоднее участвовать в тендерах, проводимых в области, а не в Москве". Подмосковье находится в зоне интересов и Домостроительного комбината #1 — одного из крупнейших строителей жилья в Москве. ДСК #1 строит дома в Химках и Красногорске. По словам заместителя генерального директора ДСК Ольги Затеевой, комбинат заинтересован в наращивании мощностей в Подмосковье и собирается участвовать в областных тендерах.
Особенно много многоэтажных домов построено в Красногорске, Королеве, Люберцах, Мытищах, Пушкине, Подольске, Реутове, Одинцове, Щербинке и Химках. Однако, по свидетельству вице-губернатора Московской области Михаила Меня, "строительство многоэтажного коммерческого жилья становится рентабельным не только в ближнем Подмосковье, но и в отдаленных городах области, например в Дмитрове, Сергиевом Посаде, Солнечногорске, Ступине и Ногинске".
Практический домострой
В области строят в основном недорогие панельные дома. Холдинг "Альянс" разработал новую серию 17-этажного кирпично-панельного дома (каркас из сборного железобетона с несущими кирпичными стенами). По словам директора по маркетингу "Альянса" Александра Исаева, эта серия была разработана на основании результатов маркетинговых исследований. "Мы видим, что панельное домостроение морально устарело, кирпичное и монолитное — дорого. Разработанная нами серия сдерживает рост себестоимости, а по потребительским качествам занимает место между панельным и кирпичным домом",— говорит господин Исаев. Первые такие дома будут построены в Королеве и Пушкине.В других подмосковных городах пока более популярны традиционные серии панельных домов. Например, в Красногорске чаще всего строят дома серии П-44Т, в Люберцах и Сходне — П-111, в Мытищах — П-111М, в Одинцове — И-1723, в Подольске — 121М, в Троицке — И-1724.
Как уже отмечалось, подмосковные квартиры пользуются высоким спросом в основном из-за дешевизны. Если в Москве за $35 тыс. можно купить только однокомнатную квартиру в типовом панельном доме, то за пределами МКАД — двух-трехкомнатную квартиру.
"Новостройки, в которых цена квадратного метра выше $600, меньше востребованы в Подмосковье, такие дома продаются дольше,— говорит начальник отдела продаж риэлтерской компании МИАН Наталья Усова.— При этом равнозначные дома в Москве и Подмосковье обладают идентичными потребительскими характеристиками. Это заблуждение — считать, что если в Подмосковье новостройки дешевле, то и дома хуже. Цена здесь ниже не из-за экономии на качестве, а по причине меньшей себестоимости: в Подмосковье значительно дешевле земля".
"Разница лишь в том, что в Подмосковье нет таких элитарных домов, какие строятся в Москве, к примеру в районе Остоженки,— уточняет Роман Апанасенко, руководитель отдела продаж 'Подмосковье' АН 'Инком-Недвижимость'.— Такое дорогое жилье в городах Московской области не пользовалось бы спросом. Однако дома, возведенные по индивидуальным проектам, включающие такие модные архитектурные элементы, как эркеры, террасы, веранды, уже есть и продолжают активно строиться".
Например, группа компаний "Стройтэкс" возводит в Мытищах очень перспективные дома из кирпича и монолита. В одном из них, жилом комплексе "Яузские зори", предусмотрено даже два пентхауса (140 и 150 кв. м). Компания "Развитие XXI" в монолитно-кирпичном доме, строительство которого завершает в Королеве на проспекте Космонавтов, заложила центральное кондиционирование, импортную систему отопления, трубы из металлопластика, стальные конвекторы с терморегуляторами. В жилом комплексе "Красная горка", который строит компания "Стройиндустрия" в Красногорске, есть своя котельная, а в доме, возводимом в Одинцове "Юасстроем",— подземные гаражи.
Практически все дома, возведенные по индивидуальным проектам в городах Подмосковья, строятся на лучших площадках в центральной части населенных пунктов. Квартиры в них улучшенной планировки: кухни от 10 кв. м, большие прихожие, удобные гостиные с эркерами, остекленные лоджии. В больших квартирах есть дополнительный гостевой санузел, подсобные помещения.
ЛЮДМИЛА ЧИЧЕРОВА
