Прошедшая неделя на рынке продаж частных московских квартир была отмечена
значительным уменьшением объема заключаемых сделок. По мнению экспертов фирм,
это связано с тем, что покупатели надеются на возможную кратковременную
стабилизацию курса доллара и связанное с этим небольшое падением цен на
частные московские квартиры. Однако прошедшая неделя не оправдала их
надежд — валютные цены в большинстве московских фирм, занимающихся
операциями по купле-продаже объектов недвижимости, выросли по сравнения с
октябрем уже на 5-7%. Средняя цена квадратного метра жилой площади в Москве
выросла с $650 до $695. В Санкт-Петербурге цена квадратного метра жилой
площади за тот же период возросла с $401 до $427 по квартирам в новых районах
и с $439 до $501 (прирост цен составил 14%) по квартирам в центре города.
На рынке продаж муниципальных квартир в Москве на прошедшей неделе была
отмечена стабилизация цен аукционной продажи квартир. Во время торгов,
проведенных акционерными обществами "Оргкомитет" и "Московский
инвестиционно-торговый центр жилья", конечная цена квадратного метра общей
площади составила 160-220 тыс. руб. Причем впервые за все время проведения
аукционов по продаже муниципальных квартир покупатели продемонстрировали
неожиданную привередливость в покупках — с торгов не были реализованы
квартиры на первых этажах домов в районах-новостройках, а также квартиры в
Зеленограде. Эксперты фирм затрудняются объяснить причины подобного падения
интереса к муниципальным новостройкам, объясняя все стабилизацией курса
доллара, что сделало рискованной покупку строящихся квартир по ценам,
превышающим 200 тыс. руб. за один квадратный метр общей площади. По мнению
наблюдателей, ситуация на рынке продаж муниципальных квартир может измениться
лишь в случае изменения курса доллара, что вновь может резко повысить интерес
к квартирам в новостройках.
Между тем аукционы по продаже муниципальных квартир остались практически
единственным местом в Москве, где еще можно приобрести квартиру за рубли.
Лишь Московская центральная буржа недвижимости и фирма Savva Real Estete с
радующим постоянством выбрасывают на рынок продажи недвижимости порядка
двух-трех рублевых московских квартир в неделю. Причем эти квартиры
реализуются практически в момент их появления в каталогах данных фирм. В
итоге на прошедшей неделе буржа недвижимости реализовала комнату в
двухкомнатной квартире (жилая площадь 15 кв. м) в районе метро "Пражская" за
3,3 млн рублей. Двухкомнатная квартира (общ. пл. 44,5 кв. м) недалеко от
метро "Текстильщики" была продана за 11,5 млн руб. Две сделки за рубли
удалось провести и фирме Savva Real Estate. Трехкомнатная квартира (общ. пл.
65 кв. м) в Петровско-Разумовском была приобретена по цене 17 млн руб., а
трехкомнатная квартира (общ. пл. 81 кв. м) в районе метро "Электрозаводская"
продана за 27 млн руб.
Санкт-Петербургский рынок продажи частных квартир за рубли практически ничем
не отличается от московского. Тоже самое практически полное отсутствие
рублевых квартир, те же завышенные цены по сравнению с текущим курсом
доллара.
Для того, чтобы не понести убытков при реализации частной квартиры за рубли,
фирмы применяют следующую схему расчета продажной цены. Валютная цена
продавца умножается на текущий курс рубля. После этого к произведению
прибавляется порядка 30-40% необходимых для конвертации безналичных рублей в
наличную валюту и 15-20% страхового запаса на возможное повышение курса
доллара во время прохождения оплаты. В итоге на сегодняшний день рублевые
квартиры предлагаются по курсу 570-600 рублей за доллар.
Однако по сравнению с Москвой, в Санкт-Петербурге отмечается значительное
повышение рублевых цен на частные квартиры. На прошедшей неделе двухкомнатная
квартира (жилая пл. 28 кв. м) в г. Пушкин (Ленинградская область) была
реализована за 4,2 млн рублей. Для сравнения — в октябре аналогичная
квартира на Бухарестской улице была продана за 2 млн рублей. То есть средний
рост рублевых цен на квартиры в Санкт-Петербурге за месяц составил порядка
100%. По поступившей из Санкт-Петербурга информации, на текущей неделе
возможно появление в продаже лишь одного интересного объекта за рубли.
Концерн "РОСТ" предполагает выставить трехкомнатную квартиру в Колпино (жилая
пл. 40 кв. м) за 8 млн руб. Что касается Москвы, то здесь эксперты выделяют
появление на рынке продажи восьмикомнатной квартиры на улице Новая Басманная.
Общая площадь квартиры составляет 201 кв. м, цена продажи — 145 млн рублей.
По мнению наблюдателей, это одно из самых интересных предложений, поступивших
на московский рынок недвижимости в последнем месяце для желающих приобрести
офисное помещение.
На рынке продажи частных квартир за валюту ситуация фактически не изменилась.
По-прежнему велико количество предложений и ничтожно мал спрос на валютные
квартиры. Группа недвижимости Ъ не располагает фактами зарегистрированных
валютных сделок по продаже частных квартир на прошедшей неделе. По имеющейся
информации, в большинстве московских фирм валютная цена на однокомнатные
квартиры колеблется в пределах 16-25 тыс. долларов в зависимости от
месторасположения квартиры и размеров кухни. Средняя цена продажи
двухкомнатных квартир составляет 23-35 тыс. долларов, а трехкомнатных
квартир — 30-120 тыс. долларов (подобный разброс цен связан с большим
значением месторасположения трехкомнатных квартир при определении их конечной
продажной стоимости).
В Санкт-Петербурге несмотря на аналогичное отсутствие зарегистрированных
валютных сделок, произошло значительное повышение цен на однокомнатные
квартиры по сравнению с прошлой неделей. Их цена возросла с $7-8 тыс. до
$8-9 тыс. Цена предложения двух- и трехкомнатных квартир осталось на том же
уровне — 11-12 и 15-22 тысячи долларов соответственно.
Эксперты крупнейших московских фирм, специализирующихся на купле-продаже
объектов недвижимости, прогнозируют стабилизацию рублевых и валютных цен на
квартиры в первой декаде декабря. По их мнению, в это время не произойдет
повышения курса доллара, который является основным критерием при формировании
цен на частную недвижимость. Однако вторая половина декабря, согласно
проведенным маркетинговым исследованиям, должна ознаменоваться очередным
скачком курса доллара, что повлечет за собой повышение цен на квартиры как
минимум на 20-30%
МИХАИЛ Ъ-МОРОЗОВ