Реализация одного из крупных пермских объектов коммерческой недвижимости — ТРЦ «Разгуляй» в центре города (принадлежит ГК «Добрыня») — стала предметом разногласий между кредиторами. Одна из структур ГК «Добрыня», ЗАО «Оптово-розничное предприятие „Меркадо“», через арбитраж заблокировала продажу имущественного комплекса на Пермской, 7. Выставленное на аукцион имущество находится в залоге у самого крупного кредитора общества — банка «Авангард», его предполагалось продать не менее чем за 258 млн руб. В «Добрыне» считают, что такой объект недвижимости стоит не менее 400 млн руб. Банк попытался отменить обеспечительные меры, но суд ему отказал.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ / купить фото
Сегодня краевой арбитражный суд должен рассмотреть заявление ЗАО «Оптово-розничное предприятие „Меркадо“» о разрешении разногласий, связанных с продажей ТЦ «Разгуляй» в рамках банкротства ООО «Компания „Пивооптторг“» (входило в ГК «Добрыня»). ЗАО, которое также аффилировано с ГК «Добрыня», является одним из кредиторов «Пивооптторга», его требования составляют 24,5 млн руб. Это общество через суд добивается разрешения разногласий по поводу оценочного отчета и начальной цены реализации одного из основных активов «Пивооптторга».
Речь идет о продаже девяти десятых долей в праве общей долевой собственности на административно-торговое здание по адресу: ул. Пермская, 7, площадью 6,7 тыс. кв. м с конструктивными элементами здания и неотъемлемым оборудованием, предназначенным для эксплуатации здания, и половины доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 2062 кв. м, а также праве аренды земельного участка площадью 1305,9 кв. м. Имущество было выставлено на торги в начале октября. Его стартовая стоимость — 258,96 млн руб., шаг аукциона — 5% от начальной цены, задаток — 20%. Предполагалось, что заявки будут приниматься до сегодняшнего дня включительно, а сами торги пройдут 21 ноября.
Однако ЗАО «ОРП „Меркадо“» также подало заявление о принятии обеспечительных мер в виде запрета конкурсному управляющему принимать заявки и проводить аукцион. Суд счел эти требования обоснованными и ввел обеспечение. С этим решением не согласился залоговый кредитор компании «Пивооптторг» — банк «Авангард», которому компания должна более 278 млн руб. В судебном заседании представитель кредитного учреждения настаивал на заявлении об отмене обеспечительных мер, поясняя, что приостановление продажи имущества нарушает его права как залогового кредитора. Однако конкурсные кредиторы просили оставить обеспечительные меры в силе, ссылаясь на то, что в состав лота входит имущество, не обремененное правами залога банка. Оно, по их мнению, подлежит отдельной оценке и средства от его реализации должны быть направлены на погашение требований других кредиторов.
Суд посчитал, что оснований для отмены обеспечительных мер нет. Как отмечается в определении суда, если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Кроме того, в оценочном отчете, подготовленном ООО «Фирма „ЭКСИН“», в составе залогового имущества указано имущество, которое не обременено правами залога банка: в частности, противовзрывная подпорная стена ТРЦ, система подсчета посетителей, роллердром, лифты и эскалаторы, рабочее место охранника, система видеонаблюдения, система кондиционирования. По мнению оценщика, стоимость этих предметов равна нулю, поскольку они являются конструктивными элементами здания. Это вызвало у суда сомнения в проведенной оценке имущества.
Напомним, ТРЦ «Разгуляй» — это девелоперский проект ГК «Добрыня». Объект был сдан в эксплуатацию в 2011 году, застройщиком выступало ООО «Компания „Пивооптторг“». Последние пару лет ГК «Добрыня» испытывает финансовые сложности. В частности, в прошлом году была закрыта одноименная розничная сеть, которая была одним из якорных арендаторов в «Разгуляе». У структур ГК сформировалась задолженность, в том числе перед несколькими банками — Сбербанком, ВТБ24, АКБ «Авангард». С заявлением о банкротстве компании «Пивооптторг» в прошлом году обратилась налоговая инспекция, в отношении общества было введено конкурсное производство в марте этого года. Сумма задолженности составляла более 450 млн руб., основным кредитором является банк «Авангард». Это кредитное учреждение также инициировало процедуру банкротства основателя ГК «Добрыня» Константина Окунева, он был признан банкротом. Как следует из материалов арбитражного суда, господин Окунев являлся поручителем по ряду кредитов, выданных предприятиям группы, включая кредит на 280 млн руб., выданный банком «Авангард» компании «Пивооптторг». Само здание ТРЦ уже не первый раз выставляется на продажу, ранее его пытались реализовать структуры «Добрыни», чтобы рассчитаться с долгами. Тогда цена предложения превышала 400 млн руб.
Собеседник в ГК «Добрыня» полагает, что такой «привлекательный объект недвижимости» стоит не меньше 400 млн руб. «Желание банка продать побыстрее и вернуть свой долг понятно, но зачем продавать по дешевке?» — говорит он.
Исполнительный директор «Р-Консалтинг» Ольга Козырева считает начальную стоимость продажи имущества ТРЦ «Разгуляй» адекватной. «Если грубо прикинуть, получается 38,5 тыс. руб. за кв. м. Это недорого, особенно если учесть, что здание новое и речь идет о торговой недвижимости в центре города. У объекта ТРЦ есть ряд преимуществ, в частности парковка. Объекты меньшей площади в центре Перми выставлялись на продажу и по более высокой цене. Поэтому заявленная стоимость, на мой взгляд, вполне нормальная, тем более торги будут проходить в рамках банкротства и предусмотрено повышение цены в ходе аукциона», — отмечает она. «Что касается отдельных элементов, по поводу которых есть разногласия у кредиторов, то необходимо смотреть сам объект. Например, система видеонаблюдения может быть съемным оборудованием, тогда она может оцениваться отдельно. А лифты и эскалаторы закладываются еще при проектировании здания, это конструктивные элементы. Система кондиционирования сегодня тоже, как правило, уже учитывается в проекте и сдается вместе с объектом», — добавляет собеседница „Ъ“.