Лет десять назад полностью готовые для проживания коттеджи на первичном рынке недвижимости бизнес- и элит-классов считались белыми воронами.
Их появление казалось покупателям странным, а цены на них — неоправданно завышенными. В загородную недвижимость предпочитали вкладываться на ранних стадиях строительства, чтобы зарабатывать маржу на росте стоимости "квадратов". Однако в текущей экономической ситуации инвестиционный пыл поутих, вложения в строительство приравняли к риску, и готовые коттеджи-новостройки с отделкой или даже меблировкой наконец вышли из тени.
Кризис жанра
Загородная недвижимость, созданная по принципу "заезжай и живи", на первичном рынке встречается в самых разных вариациях. Как минимум это шоу-румы, которые намеренно не включают в прайс-листы и продают на самом последнем этапе реализации проектов либо включают, но по заведомо высоким ценам, тем самым отбивая интерес у покупателей ("Пестово" на Дмитровском шоссе, "Лион" на Новой Риге). "Бывает, что девелоперы снимают единичные предложения с продажи, делают в домах отделку, а потом продают по уже более высокой цене, — рассказал Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. — Например, так поступил застройщик Gletcher в поселках "Барвиха XXI" и "Успенка XXI"". Правда, такие предложения столь немногочисленны, что эксперты едва ли берутся давать оценку их доле, "отправляя" к каждому проекту в индивидуальном порядке.
Однако буквально год назад произошел новый виток событий, и слабеющий кризисный рынок "как-то вдруг" пополнили пакетные предложения, состоящие из десятков готовых домов. В частности, на дальней Рублевке стартовали продажи в полностью готовом к проживанию поселке "Березки", который объединяет 151 резиденцию в современном стиле от известного швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера. Проект вышел на рынок с домами под отделку и с полноценной инфраструктурой — школой, детским садом, торговым центром, спа-центром и проч. "Для Рублево-Успенского шоссе это один из самых крупных новых поселков, который в первую очередь заинтересовал самих жителей района, получивших возможность поменять старое жилье на более современное и перспективное в привычном месте", — считает Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed.
Тактику одномоментного вывода на рынок применили и на Новой Риге в поселке "Агаларов Эстейт", где покупателям предложили меблированные квартиры. На продажу выставили 72 лота в трехэтажных домах с общими зонами в цоколе (тренажерный зал, сауна, бильярдная). У каждой квартиры есть машино-место во встроенном гараже, вместительные террасы и камины, у большинства — дополнительные кладовые. Причем это предложение появилось на рынке даже в более готовом виде, чем рублевские резиденции, где инфраструктуру еще нужно доводить до ума.
"Тренд возник, что называется, еще вчера, — объясняет девелоперскую логику Ольга Бахметьева. — Похожим образом строились "Променад" на Киевском шоссе, "Довиль" и "Трувиль" на Минском направлении и многие другие коттеджные поселки в высоком сегменте. Если хотят продать дороже — будут ориентироваться на максимально готовый вариант. Девелоперы не хотят торговаться, выжидают и выставляют продукт по неинвестиционным, интересным для себя ценам, чтобы заработать максимум".
Впрочем, есть одно непременное условие: проект, в котором отказались от предпродаж в принципе, должен иметь крепкий бэкграунд, позволяющий не зависеть от вливаний частных инвесторов, что в тяжелые экономические времена обычно характерно для банковской собственности. Не секрет, что основными непрофильными инвесторами на рынке недвижимости сегодня являются финансовые структуры вроде ВТБ и Сбербанка, им же достались активы в собственность от заемщиков, не способных расплатиться по кредитам. Только в высоком сегменте банкам принадлежит до трети нового предложения на рынке загородной недвижимости. А это означает, что в кризис у готового формата определенно есть будущее.
Заезжайте с тапками
"Сегодня покупатели стремятся приобрести объект, полностью готовый к проживанию, — говорит Нина Резниченко, директор департамента продаж загородной недвижимости Savills в России. — Мы наблюдаем, что у клиентов остается все меньше возможностей и желания тратить время и деньги на отделку с меблировкой. Они предпочитают иметь все и сразу, но при этом не готовы переплачивать".
Психологически приобрести уже построенный дом в сложившемся проекте гораздо проще, чем заключить инвестиционную сделку. Это практически безрисковый вариант: опасность, что остановится строительство или возникнут проблемы с коммуникациями, исключена. К тому же результат строительства понятен. Ничто не мешает переезду — заезжай и живи. Особенно если недвижимость продается еще и с отделкой и меблировкой: тогда, по выражению Алсу Хамидуллиной, руководителя загородного департамента Contact Real Estate, можно купить дом и "заехать с тапками". При этом нужно быть готовым к тому, что дом "под ключ" с мебелью будет стоить примерно в два раза больше обычной коробки. К сведению: цена качественной дизайнерской отделки в среднем на рынке составляет от $1,5 тыс. до $3 тыс. за квадратный метр.
Впрочем, для определенных групп покупателей экономия времени и возможность справить новоселье окупает расходы. "В противном случае стройка может отнять от полутора до трех и даже пяти лет жизни, — напоминает Артем Пронякин, руководитель отдела загородной недвижимости Ordo Realty. — К тому же у профессиональных строителей есть скидки на строительные материалы и мебель, и это может уменьшить финальную стоимость объекта".
В Welhome основными покупателями готовой недвижимости назвали топ-менеджеров российских компаний и собственников бизнеса в возрасте 35-50 лет. "Это, скорее всего, не первая покупка, такие клиенты как минимум имеют квартиру в Москве и хотят переехать за город. Либо это та группа потребителей, которые уже там живут, но хотят поменять дом и тем самым улучшить свои жилищные условия", — рассказал Георгий Бельский, руководитель направления загородная недвижимость компании Welhome. В Savills заметили интерес к готовой недвижимости со стороны семейных покупателей — супругов в возрасте 40-45 лет с двумя-тремя детьми, для которых важна привязка к инфраструктуре и школе. А по наблюдениям брокеров Contact Real Estate, готовые коттеджи присматривают клиенты из регионов, переезжающие в Москву.
"Покупатели таких домов — люди, занятые работой, и их главная отличительная черта — отсутствие свободного времени, — резюмирует Ксения Соловьева, руководитель направления компании Honka Realty. — У них зачастую нет ни желания, ни сил, ни времени на строительство и благоустройство, поэтому наиболее подходящая для них стратегия "пришел, увидел и купил"".
Ценовые качели
Разброс цен на рынке готовых домов-новостроек в Подмосковье достаточно большой. В частности, в рублевском проекте "Березки" минимальная стоимость предложений составляет чуть больше $1,3 млн, а максимальная — $5,3 млн. Рекордсменом по стоимости в этом проекте брокеры назвали особняк площадью 1,5 тыс. кв. м, построенный по проекту Papillon.
В поселке "Агаларов Эстейт" минимальный бюджет покупки может уложиться в $1 млн. Это цена квартиры площадью 140 кв. м на первом этаже. Дороже варианты на третьих уровнях, в частности площадью 189 кв. м за $1,2 млн.
По данным Welhome, в поселке "Довиль" минимальное готовое предложение — дом площадью 679 кв. м и стоимостью $6,9 млн, максимальное — коттедж площадью 812 кв. м за $7,4 млн. В "Жуковке XXI" готовый особняк площадью 990 кв. м продается за $11,5 млн. В "Азарово" в формате коттеджей минимальное предложение составляет $2,5 млн (485 кв. м), максимальное — $4 млн (577 кв. м).
Один из наиболее рациональных лотов в готовом формате — дом площадью 180 кв. м за $400 тыс.— предлагается на Новой Риге в поселке "Княжье озеро", где покупателям представлен большой выбор коттеджей с отделкой.
В агентстве эксклюзивной недвижимости "Усадьба" заметили: дома под чистовую отделку, выставленные по адекватной цене, находят покупателей в течение трех-шести месяцев. Коттеджи с отделкой более специфичны, поэтому, если объект предлагается по цене чуть ниже рыночной, сроки экспозиции также составят три-шесть месяцев, а если цена на уровне рынка, он может экспонироваться от полугода до года.
"Сроки всегда индивидуальны, но если продавец выходит на рынок с адекватной рыночной стоимостью, то объект достаточно быстро находит покупателя. Если цена завышена, дом может продаваться годами", — заключает Ксения Соловьева.
Пан или пропал
Что эффективнее — выводить на рынок готовые предложения точечно, по мере реализации проекта, или все-таки целым поселком? Универсального ответа на этот вопрос нет.
Безусловно, полностью готовый поселок с дорогами и объектами инфраструктуры на рынке выглядит очень выигрышно. Брокерам показывать такие резиденции одно удовольствие: нет шума и пыли от стройки, можно преподнести товар в максимально презентабельном виде. Однако, как говорится, пан или пропал, поэтому если такой объект выходит на рынок, назад хода нет: он должен стопроцентно соответствовать ожиданиям покупателей.
По словам Ольги Бахметьевой, в этом как раз может заключаться сложность, поскольку предварительные продажи позволяют девелоперу лучше прочувствовать рынок и по мере реализации проекта приспособиться к текущей ситуации. С ней согласна Алсу Хамидуллина: "При наличии финансовых возможностей у застройщика, а также профессиональных ресурсов (толковых архитекторов-дизайнеров, хорошей строительной бригады) мы рекомендуем диверсифицировать свой продукт, потому что в наше время сложно сказать, с каким запросом завтра придет на рынок клиент".
К тому же формула "заезжай и живи" не всегда работает. Как показывает практика, в поселках без предварительных продаж заселение неравномерное и, в частности, после первого года экспозиции жителей немного. Так, в проекте "Березки", согласно данным брокеров, за год продано 30 домов из 151, что соответствует общему темпу продаж в проектах высокого сегмента. Нетрудно подсчитать, что при отсутствии форс-мажора продажа всех домов может занять как минимум лет пять. Так что новоселы ждут. Желающих стать первыми находится немного...