Считается, что Петербург, как всякий большой город, страдает от плохой экологии. Однако эксперты с цифрами в руках доказывают, что в городе дела обстоят не так уж и плохо. Впрочем, покупатели недвижимости при принятии решения о покупке оценивают не столько экологические рейтинги районов, сколько вид из окна — наличие по соседству зеленой зоны может прибавить 10-15% к стоимости объекта.
Чем больше зеленых насаждений и водоемов в районе — тем выше его шансы занять высокие места в рейтинге экологической благополучности
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Для экологически благополучного района, по мнению покупателей недвижимости, характерно отсутствие или минимальное количество промышленных зон, удаленность от магистралей, а также наличие рекреационных зон: парков, скверов, водоемов. Однако утверждать, что экологическая ситуация в районе существенно влияет на цену квадратного метра, не приходится.
Со своими стереотипами
Эксперты говорят: за много лет развития жилого рынка у покупателей сформировались определенные стереотипы по отношению к разным районам. Северная часть города является более престижной и дорогой, нежели южные районы, что связано с размещением большого количества промышленных предприятий к югу от Обводного канала. Этот фактор на долгие годы сформировал как экологическую обстановку, так и ценовую ситуацию. Конечно, есть исключения — например, Красносельский район вследствие близости к Финскому заливу обладает хорошими показателями по состоянию атмосферного воздуха, но по стоимости жилья все равно остается одним из наиболее дешевых районов Петербурга.
По мнению Александры Саблиной, руководителя пресс-службы ГК "Доверие", с распространенным мнением о сложной экологической обстановке в Петербурге можно поспорить. В городе — в одном из немногих в России — реализована программа мониторинга состояния воздуха, почвы и воды по районам. На основании собранных данных отслеживаются основные экологические показатели. "К примеру, петербуржцам не стоит беспокоиться об обеспеченности зелеными насаждениями. Этот показатель превышает норматив более чем в два раза: вместо 12 кв. м в городе приходится 27 кв. м деревьев на человека. Среди самых "зеленых" городских районов можно выделить Курортный, Петродворцовый, Пушкинский, Выборгский, Калининский, Красносельский и Приморский. Превышения среднегодового уровня загрязнения воздуха фиксируются во Фрунзенском, Невском, Московском, Адмиралтейском и Кировском районах", — рассказывает госпожа Саблина.
Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ГК "Финам", говорит, что в районах города действуют 14 автоматических станций, которые собирают и анализируют воздух, что позволяет подходить к анализу с более научной точки зрения. "В целом, наиболее благополучными в плане экологии можно считать Калининский, Красносельский и Курортный район".
"Есть карта показателей суммарного загрязнения тяжелыми металлами в почвогрунтах, где антилидерами стали Центральный, Адмиралтейский и Кировский районы, или карта состояния атмосферного воздуха, где аутсайдерами опять признаны Центральный и Адмиралтейский районы города, а также Невский, Московский и Петроградский", — добавляет начальник отдела маркетинга ЗАО "БФА-Девелопмент" Яна Булмистре.
С экологической точки зрения одними из самых благоприятных районов для проживания являются Красносельский, Приморский и Курортный, которые имеют выходы к Финскому заливу и обладают обширными парковыми зонами.
Кирилл Моченков, руководитель отдела продаж департамента жилой недвижимости NAI Becar, полагает, что одним из самых благоприятных можно назвать Приморский район. Здесь расположены Удельный парк, Юнтоловский заказник, Новоорловский парк и парк 300-летия. "На втором месте — Выборгский район с парком юннатов и парком Лесотехнической академии, Сосновским лесопарком и Шуваловскими озерами. На третьем месте — Калининский район, где находятся парк Технического университета, Пискаревский, Пионерский, Муринский парки", — перечисляет он.
Субъективное восприятие
Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, добавляет: "Восприятие экологичности района во многом зависит от наличия в нем промышленных зон и действующих заводов. Так, например, Невский, Выборгский, Фрунзенский районы воспринимаются как экологически неблагополучные. Районы с большим количеством зеленых зон — Приморский, Петроградский, Красносельский — напротив, воспринимаются как благоприятные для проживания локации".
"На мой взгляд, самый перспективный в плане экологии — Приморский район. Не зря курортная зона с царских времен развивалась в сторону севера, а не в сторону юга, как принято везде", — считает Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена".
"В Петербурге, как и в любом другом мегаполисе, экологическое состояние среды нельзя назвать благополучным. Перенаселенность, автомобильные выхлопы и вредные выбросы промышленных зон серьезно ухудшают качество жизни. В то же время состояние экологии нельзя считать критичным. Например, ситуация на Васильевском острове в последние годы только улучшается — проходит редевелопмент промышленных зон, наиболее грязные производства выводятся с острова. Все это делает обстановку лучше. А после ввода в действие ЗСД уйдет и часть транзитного транспорта, что улучшит как экологическую, так и транспортную обстановку", — полагает Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development.
Александра Саблина обращает внимание на то, что экологическое благополучие районов формируется из целого комплекса факторов, среди которых не только явные критерии, такие как загрязнение воздуха или количество зеленых насаждений, но и специфические. "Например, географическое расположение и метеоусловия. В частности, Василеостровский район, несмотря на достаточно высокую транспортную загруженность в меньшей степени страдает от загрязнений воздуха, так как "продувается" ветрами со стороны Финского залива", — рассказала госпожа Саблина.
Тем не менее прямая корреляция между стоимостью жилья и экологической обстановкой в конкретном районе существует не всегда. Зачастую наиболее "зелеными" оказываются направления, граничащие с Ленобластью, однако удаленность от центра и сложности с транспортной инфраструктурой ограничивают ценовой потенциал данных локаций. "Экологическое состояние скорее может играть роль понижающего коэффициента при формировании стоимости предложения. Речь идет о случаях, когда поблизости от места застройки находятся, например, промышленные предприятия", — полагает госпожа Саблина.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, с коллегой согласен. Он считает, что чем больше зеленых насаждений в районе, тем выше его шансы занять высокие места в рейтинге экологической благополучности. "Однако прямой связи между экологичностью и стоимостью нет. Связано это с тем, что стоимость жилья определяется и близостью района к центру города, и его транспортной доступностью. Поэтому естественно, что по стоимости жилья центральные районы города (Центральный, Петроградский) превосходят спальные, тогда как по загрязненности воздуха ситуация обратная. Обратным примером (немного утрированным, конечно) является Кронштадт: несмотря на очевидные плюсы района с точки зрения чистоты воздуха, жилье там стоит меньше всего", — отмечает господин Фадеев.
Кирилл Моченков также говорит, что клиенты, застройщики и агенты под термином "экологически благополучный" район имеют в виду район с большим количеством "зеленых" зон, в непосредственной близости от парков. "Расположение жилого комплекса в экологически благоприятном районе в большинстве случаев не влияет на стоимость квадратного метра. Увеличение стоимости на 2-3% возможно, если комплекс расположен непосредственно у парка или внутри него. Все экологически благоприятные районы — спальные районы", — говорит господин Моченков.
"Стоимость жилья зависит напрямую не от восприятия экологичности района в целом, а скорее от транспортной доступности отдельных локаций и непосредственного окружения. Расположение в непосредственной близости от парков может увеличить стоимость квадратного метра жилья на 10-15%, в то время как квартиры, выходящие окнами на промышленные зоны и заводы, будут стоить значительно дешевле", — рассуждает Любава Пряникова.
"Стоимость недвижимости практически не зависит от экологии и определяется другими факторами (ее типом, транспортной доступностью). Тем не менее, при прочих равных, экологическая обстановка влияет на ликвидность объекта", — отмечает Тимур Нигматуллин.