Долгосрочный переезд

Третий квартал текущего года на рынке складской недвижимости был непривычно активным: низкие относительно предыдущих лет рублевые ставки аренды способствовали заключению большого числа сделок. При этом наиболее активны крупные игроки, которые продолжают развивать бизнес и готовы снимать для этого новые помещения в аренду. Вместе с тем компании среднего размера действуют гораздо более аккуратно и не спешат с освоением новых складских площадок. Сделок по продаже помещений конечным потребителям все также немного, стоимость заемного финансирования все также останавливает многие компании от вложений в складскую недвижимость".

По состоянию на конец третьего квартала 2015 года общее предложение складских площадей классов А и B в Московском регионе превысило 10 млн кв. м. С начала года было введено в эксплуатацию около 590 тыс. кв. м складских площадей. При этом прирост показателя в третьем квартале составил всего 20 тыс. кв. м. На данный момент наблюдается снижение девелоперской активности: большинство застройщиков готовы достраивать комплексы только "под клиента". Вероятно, в 2016 году объем ввода в эксплуатацию новых объектов будет на 40% ниже, чем в 2015 году.

Географическая структура объектов нового строительства по итогам первого-третьего кварталов 2015 года распределилась следующим образом: на южные направления (юго-запад, юг, юго-восток) пришлось 74% от всего объема введенных в эксплуатацию площадей, на северо-восток — 14% новых площадей. Остальная часть — 12% — пришлась на северное, западное и восточное направления. Стоит отметить, что новое предложение представлено преимущественно объектами значительной площади, развиваемыми сетевыми девелоперами. Ожидается дальнейшее сужение рынка: строительство новых складских объектов будет также приходиться на крупнейших игроков.

Снижение темпов прироста нового предложения и высокий объем сделок скорректировали уровень вакантных площадей в сторону понижения. Так, за июль—сентябрь 2015 года уровень вакантных площадей снизился на 0,7 п. п. и составил 9,7%. Стоит отметить, что на протяжении всего 2015 года совокупный объем вакантных площадей находится на рекордном уровне: на рынке Московского региона свободно около 1 млн кв. м качественных складских площадей.

Третий квартал 2015 года продемонстрировал высокую активность арендаторов и покупателей складских площадей: совокупный объем сделок по покупке и аренде качественных складов Московского региона составил около 767,6 тыс. кв. м, что более чем в два с половиной раза превысило аналогичный показатель всего первого полугодия 2015 года. Совокупный объем сделок с начала текущего года составил около 1028 тыс. кв. м. Стоит отметить, что указанный объем преимущественно сформирован крупными сделками площадью более 30 тыс. кв. м.

Общий объем сделок на рынке складской недвижимости России по итогам первого-третьего кварталов 2015 года составил 1360 тыс. кв. м, что в 1,6 раза превышает аналогичный показатель прошлого года. Если говорить о географическом распределении сделок, то их основная доля пришлась на Московский регион (75%). В Санкт-Петербурге было заключено 12% всех сделок, 13% составила доля всех остальных городов России.

В течение девяти месяцев текущего года наиболее активными были операторы розничной торговли (на их долю пришлось порядка двух третей объема заключенных сделок). При этом более 30% всего объема сделок приходится на продуктовые сети. Кроме того, в третьем квартале 2015 года были закрыты первые в текущем году сделки по покупке складских площадей, одной из сторон которых выступали также операторы розничной торговли. К сожалению, подобные сделки до сих пор являются единичными ввиду сложностей с получением заемного финансирования и наличием на рынке относительно дешевых предложений по аренде помещений.

Средний размер сделки увеличился в 1,7 раза: с 10,8 тыс. кв. м в первом-третьем кварталах 2014 года до 18,1 тыс. кв. м в аналогичном периоде текущего года. В отличие от кризиса 2008-2009 годов, сегодня на рынке имеется достаточное количество крупных блоков, поэтому многие компании используют появившуюся возможность и арендуют качественные складские площади на привлекательных условиях.

С начала года наибольшее снижение заявляемых ставок аренды наблюдалось в первом квартале 2015 года, когда в условиях высокой степени неопределенности и увеличения объемов вакантных площадей на рынке собственники активно пересматривали коммерческие условия. Во втором-третьем кварталах коммерческие условия не претерпели существенных изменений. Так, на данный момент заявляемые арендные ставки в Московском регионе находятся в диапазоне 3,5-5  тыс. руб./кв. м в год для складских помещений класса А (triple net — без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). Договоры аренды заключаются преимущественно на короткий срок (три-пять лет) по ставкам аренды, номинированным в российских рублях.

Стоит отметить, что диапазон заявляемых рублевых арендных ставок сейчас очень значителен, чего рынок не видел уже несколько лет: разница между минимальной и максимальной заявляемой арендной ставкой на складском рынке Московского региона составляет более 2 тыс. руб./кв. м в год

Большинство складских объектов, окончание строительства которых намечено до конца 2015 года, с высокой долей вероятности не будут введены в эксплуатацию в срок. В связи с этим ожидается, что объем нового предложения по итогам года не превысит 700 тыс. кв. м, что полностью совпадает с прогнозами, сделанными годом ранее в отношении 2015-го.

Высокий уровень активности, наблюдавшийся в третьем квартале 2015 года, наиболее вероятно сохранится до конца года. Таким образом, объем сделок по аренде и продаже складских площадей в Московском регионе по итогам 2015 года составит около 1,3 млн кв. м, что в полтора раза превысит аналогичный показатель прошлого года и будет сопоставимо с рекордным объемом сделок, закрытых в 2013 году.

Арендные ставки в случае отсутствия серьезных колебаний макроэкономических показателей останутся на текущем уровне. Кроме этого ожидается сужения диапазона ставок аренды за счет ухода с рынка наиболее дешевых предложений. По нашим прогнозам, в ближайшие один-два года ставки аренды будут преимущественно номинироваться в российской валюте.

В связи с низким объемом планируемого к вводу в эксплуатацию в четвертом квартале 2015 года нового предложения складских объектов и текущего уровня спроса ожидается снижение уровня вакантных площадей до 9-9,5%.