Жилищное строительство на Дальнем Востоке сейчас не удовлетворяет нужды населения: цены на новое жилье неподъемны, и строится его слишком мало. Это накладывается на общеэкономический упадок в регионе, поэтому люди массово продолжают отсюда уезжать. Удастся ли властям повернуть ситуацию вспять за счет создания территорий опережающего социально-экономического развития, покажет лишь время.
Фото: Александр Петров/ ТАСС
Лидеры и аутсайдеры
Дальневосточный федеральный округ — огромный регион: его площадь составляет 36% от площади всей России, он очень разный и по климату, и по экономическому развитию, и по благосостоянию населения. Соответственно, жилищное строительство здесь развивается тоже по-разному. Если верить данным Росстата, всего с начала года (с января по июль) в округе был возведен почти 1 млн кв. м жилья, а наиболее активно строят дома в трех субъектах — Приморском крае (237,9 тыс. кв. м), Хабаровском крае (220 тыс. кв. м) и Якутии (207,5 тыс. кв. м). Для сравнения: за этот же период в Подмосковье, которое в 134 раза меньше по площади, было возведено 2,7 млн кв. м жилья.
Абсолютный аутсайдер отрасли в округе — Магаданская область: с начала года на Колыме было возведено всего 7,2 тыс. кв. м жилья, а в столице края — пять домов общей площадью 574 кв. м, причем построены они были за счет средств населения. Впрочем, и это настоящий прорыв. За аналогичный период 2014 года жилые дома здесь не вводились в принципе. Теперь, по словам губернатора Владимира Печеного, в городе с нетерпением ждут ввода в эксплуатацию 48-квартирного девятиэтажного дома на Колымской улице.
"Столь плачевная ситуация в городе объясняется просто: ничего своего на Колыме нет — все приходится завозить "с материка" — стройматериалы, оборудование, а это дорого, плюс накладываются местные климатические особенности — строительство приходится вести в условиях вечной мерзлоты, что тоже удорожает весь процесс",— говорит Сергей Николаев, гендиректор компании "Идеал-строй", занимающейся строительством жилья в Хабаровском крае. Но ситуация с дефицитом качественных стройматериалов — это проблема всего Дальневосточного округа: очень многое приходится везти из западных регионов страны, даже обычный облицовочный кирпич.
Кроме того, дефицит новостроек отражается и на вторичном рынке. По данным федерального портала по недвижимости "Мир квартир", за последний год цены на "вторичку" в Магадане выросли на 11,2%. Сильнее подорожало вторичное жилье лишь в Южно-Сахалинске (+14%), но на Сахалине новое строительство все же ведется (с начала года здесь возведено 164,5 тыс. кв. м), а рост цен объясняется высоким спросом. "Там работает много иностранных компаний, занятых нефте- и газодобычей, считаю, что их иностранные специалисты — основные покупатели, отсюда и высокий ценник",— говорит Роман Макаренков, генеральный директор портала "НОВОСТРОЙ.рф".
А в остальном проблемы строительной отрасли в регионе не особенно отличаются от общероссийских: дорогие кредиты, низкая покупательная способность населения, нехватка квалифицированных кадров и т. д.
Смарт-квартиры и хобби-комнаты
По словам Романа Макаренкова, наиболее активно новостройки "растут" сейчас в Хабаровске: здесь возводится одновременно 48 объектов. На втором месте Владивосток, где в активной стадии строительство 30 жилых комплексов, на третьем — Якутск (28 проектов), на четвертом — Благовещенск (26 проектов), на пятом — Южно-Сахалинск, где сейчас возводится 6 новостроек. "К сожалению, в Петропавловске-Камчатском, Магадане и Биробиджане жилищное строительство либо отсутствует вообще, либо представлено одной-двумя новостройками",— утверждает эксперт.
Цены по Дальневосточному федеральному округу также распределены неравномерно. "Лидерство занимает столица Сахалинской области — 106 483 руб. за квадрат — чудовищная цифра для Дальнего Востока",— ужасается Роман Макаренков. Значительно ниже цены на новостройки в Хабаровске — 70 468 руб. за 1 кв. м — и во Владивостоке — 71 233 руб. за 1 кв. м. В Якутске средняя цена за квадрат — 67 581 руб., в Благовещенске — 60 250 руб.
Безусловно, в каждом субъекте своя строительная специфика. Из масштабных проектов, реализуемых на территории округа, можно выделить следующие. Например, китайские бизнесмены, компания АПИН, возводят жилой комплекс "Питер" в Благовещенске — это целый микрорайон, строительство которого рассчитано на десять лет. За два года построены и введены в эксплуатацию две очереди, цена 1 кв. м — от 60 тыс. руб.
Во Владивостоке планируется возвести около 2,8 млн кв. м жилья. Наиболее значимым станет микрорайон "Уссурийский" на площади 516 га (район бухты Горностай), участок в 84 га под малоэтажную застройку выделяется и на полуострове Саперном. Ну а пока на берегу бухты Патрокл возводится жилой комплекс "Восточный бриз": первая очередь проекта предусматривает строительство всего четырех домов, зато будущие жильцы смогут воспользоваться новой трассой п. Новый--Де Фриз--Седанка--Патрокл (М60), а также вантовыми мостами через бухту Золотой Рог и на остров Русский. Цены в этом ЖК начинаются от 60 тыс. руб. за квадрат, в среднем — 71 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот в Хабаровске малоэтажная застройка уже вошла в моду: здесь по этому принципу реализуют сразу три проекта — жилые комплексы Greenville, "Солнечный город" и "Молодежный". Каждый проект интересен по-своему. Например, квартал "Молодежный" строится на территории 20 га, девелопер называет его "первым проектом комплексной застройки", возводящимся по принципу "город в городе". "Это всероссийский проект, а Хабаровск — первый город по запуску проекта такого формата на Дальнем Востоке!" — хвастается застройщик на своем сайте.
Здесь помимо жилья планируют возведение социальной и коммерческой инфраструктуры, в том числе торгового центра, медицинского центра, бизнес-центра, фитнес-клуба, ресторанов и кафе, магазинов, офисов. Средние цены — 70,4 тыс. руб. за 1 кв. м, среди преимуществ жизни в квартале называются такие необычные форматы жилья, как смарт-квартиры (где "функционален каждый метр!"), а в будущем обещают запустить в продажу "дома с хобби-комнатами" (помещения, где можно организовать мастерскую или просто хранить вещи).
Китайское нашествие и корейское присутствие
Жилищным строительством на Дальнем Востоке активно интересуются инвесторы из Китая, Южной Кореи и Японии, что в общем-то логично и помимо политических амбиций объясняется не только территориальной близостью, но и экономическим расчетом. Наиболее плотно китайский капитал присутствует в Благовещенске. Город находится прямо на границе с КНР — чтобы доехать до соседнего Хэйхэ, даже не нужна виза.
Китайские компании здесь, в отличие других городов Дальнего Востока и Сибири, свое присутствие не скрывают. "Единственный учредитель вышеупомянутой компании АПИН, строящей масштабный ЖК "Питер", по данным ЕГРЮЛ,— гражданин КНР Ван Вэньсинь. Все зовут его Апин, он живет в Благовещенске, отлично говорит по-русски и сам всем руководит",— рассказывает Роман Макаренков.
Еще один серьезный девелопер, где ключевые сотрудники и владельцы являются китайскими гражданами,— компания ХУАФУ, которая построила в городе уже много зданий, как жилых, так и коммерческих. Строят, по словам местных экспертов, "быстро и качественно, с ними весьма комфортно работать". Кроме того, китайские бизнесмены возводят здесь ЖК "Лазурный берег" — большой жилой комплекс прямо возле таможни. В других городах Дальнего Востока китайский бизнес также присутствует, однако предпочитает это не афишировать.
Однако в перспективе возможно серьезное расширение официального китайского присутствия в регионах Дальнего Востока. Сейчас ведутся переговоры между инвесторами из Поднебесной и местными финансовыми структурами о создании инвестиционного фонда, который бы финансировал реализацию проектов развития инфраструктуры и жилищного строительства. Уставный капитал фонда будет составлять 1 млрд юаней (около 10 млрд руб.). При этом планируется, что 51% уставного капитала будет сформирован китайской стороной, остальная часть — российскими партнерами, впоследствии капитал фонда может быть увеличен в десять раз. Одним из отечественных партнеров может стать местный Алмазэргиэнбанк. Впрочем, эти переговоры еще далеки от завершения.
Помимо китайцев в регионе присутствуют и инвесторы из Южной Кореи. Например, в Хабаровске есть застройщик "Керенг", который возводит ЖК "Созвездие". По словам первого заместителя председателя правительства по экономическим вопросам Василия Шихалева, в Хабаровском крае присутствует 81 компания с корейскими инвестициями. Около 45% из них — компании со 100-процентными инвестициями, а остальные — совместные предприятия, все они работают в сфере обслуживания, торговли и строительства.
Надежда на ТОР
Несмотря на все вышеперечисленное, люди продолжают покидать Дальний Восток, причем как северные территории, так и наиболее благоприятные для жизни южные. Причины понятны: экономические проблемы, нет достойной работы, высокие цены на жилье. Спохватившиеся власти сейчас пытаются любыми средствами остановить миграцию.
Последняя идея — создание на Дальнем Востоке территорий опережающего социально-экономического развития (ТОР), на которых устанавливается особый правовой режим ведения предпринимательской и других видов деятельности. В частности, предусмотрены льготные налоговые условия, упрощенные административные процедуры и др.
Они образуются не только в целях развития отраслей экономики и привлечения инвестиций (как особые экономические зоны), но и для создания комфортных условий проживания населения.
Впрочем, процесс только в самом начале и как скажется эта прекрасная идея на уровне жизни населения и жилищном строительстве — покажет будущее.